Voor verhuurders en beheerders van woonruimte
Sommatie achterstallige huur
Betaalt je huurder de huur niet, niet volledig of steeds te laat? Leg de achterstand schriftelijk vast en geef een duidelijke laatste termijn om alsnog te betalen.
Stel je sommatiebrief op – €39Je betaalt pas nadat je alle vragen hebt beantwoord.
Wanneer gebruik je deze sommatiebrief?
De huurder moet de huur betalen op het moment dat in de huurovereenkomst is afgesproken. Gebeurt dat niet, dan ontstaat een huurachterstand.
Gebruik deze brief als de huurder een of meer huurtermijnen niet heeft betaald, slechts een deel heeft betaald of structureel te laat betaalt.
In de brief leg je vast welk bedrag openstaat, op welke maanden de achterstand betrekking heeft en vóór welke datum de huurder moet betalen.
Controleer eerst of het bedrag klopt
Maak een duidelijk overzicht van alle verschuldigde huurtermijnen en ontvangen betalingen. Houd rekening met eventuele deelbetalingen, verrekeningen, huurverlagingen en wijzigingen van de huurprijs.
Vermeld bij iedere openstaande termijn de maand, de vervaldatum en het bedrag. Zo kan de huurder controleren hoe het totaalbedrag is opgebouwd.
Tel servicekosten, schade, boetes of andere bedragen niet zonder uitleg bij de kale huurachterstand op. Als je die bedragen ook vordert, moet duidelijk zijn waarop iedere post is gebaseerd.
Alleen schrijven dat “er nog huur openstaat” is niet genoeg. Noem het totale bedrag en leg uit uit welke maanden en bedragen de achterstand bestaat.
Wat gaat er mis met de betaling?
Een of meer huurtermijnen ontbreken volledig
Vermeld welke maanden niet zijn betaald en welk bedrag per maand verschuldigd was.
De huurder heeft slechts een deel betaald
Trek ontvangen deelbetalingen af en laat duidelijk zien welk restant nog openstaat.
De huurder betaalt structureel na de vervaldatum
Ook herhaald te laat betalen kan een tekortkoming zijn. Verwijs naar eerdere herinneringen en vermeld wanneer de huur volgens het contract betaald moet zijn.
Wat komt er in de sommatiebrief?
De brief vermeldt het adres van de huurwoning, de maandelijkse huurprijs, de periode waarop de achterstand betrekking heeft en het totale openstaande bedrag.
Je verwijst waar nodig naar eerdere betalingsherinneringen, e-mails, berichten of gesprekken. Daarna geef je een concrete uiterste betaaldatum en vermeld je op welke rekening moet worden betaald.
Je kunt ook wettelijke rente en gerechtelijke stappen aankondigen. Kondig alleen stappen aan die je bij uitblijven van betaling daadwerkelijk overweegt te nemen.
Wanneer mag je incassokosten rekenen?
Is de huurder een particulier? Dan moet je eerst een correcte kosteloze aanmaning sturen voordat buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd kunnen worden.
De huurder moet na ontvangst van die aanmaning veertien dagen de tijd krijgen om alsnog zonder incassokosten te betalen. In de aanmaning moet ook staan welk bedrag aan incassokosten verschuldigd wordt als betaling uitblijft.
Naast de wettelijk toegestane incassokosten mogen niet ook nog aparte aanmaningskosten, herinneringskosten of administratiekosten worden gerekend.
Wil je later incassokosten vorderen, dan moet de formulering en termijn aan de wettelijke eisen voldoen. Controleer daarom of jouw brief uitdrukkelijk als correcte 14-dagenbrief is opgesteld.
Kun je wettelijke rente vorderen?
Als de huurder te laat betaalt, kan wettelijke rente verschuldigd zijn over de achterstallige bedragen. Voor een particuliere huurder geldt de wettelijke rente voor niet-handelstransacties.
In 2026 bedraagt deze wettelijke rente 4% per jaar. De rente wordt berekend over het openstaande bedrag en over de periode waarin de huurder met betaling te laat is.
Staat in de huurovereenkomst een afwijkende rente- of boeteregeling? Dan moet afzonderlijk worden beoordeeld of die bepaling geldig en redelijk is.
Wanneer kan ontbinding en ontruiming aan de orde zijn?
Een huurachterstand leidt niet automatisch tot het einde van de huurovereenkomst. Alleen de rechter kan de huurovereenkomst ontbinden en de huurder veroordelen de woning te ontruimen.
Volgens de landelijke aanbevelingen voor huurrechtspraak wordt een vordering tot ontbinding en ontruiming wegens wanbetaling in beginsel toegewezen bij een huurachterstand van ten minste drie volledige maandtermijnen.
Bij een kleinere achterstand wordt ontbinding meestal niet alleen op basis van de hoogte van die achterstand toegewezen. Herhaald te laat betalen, een eerdere veroordeling en andere omstandigheden kunnen wel meewegen.
De rechter kijkt naar de volledige situatie. Betalingen na de sommatie, afspraken over een betalingsregeling, herhaalde wanbetaling en de manier waarop de verhuurder heeft gehandeld kunnen allemaal van belang zijn.
Denk ook aan vroegsignalering en schuldhulp
Bij de verhuur van woonruimte wordt van een verhuurder verwacht dat hij probeert betalingsproblemen vroeg op te lossen. Neem daarom contact op met de huurder en onderzoek of een betalingsregeling mogelijk is.
Wijs de huurder op de mogelijkheid van schuldhulpverlening en stuur ten minste een schriftelijke betalingsherinnering. Onder de daarvoor geldende voorwaarden kan de huurachterstand daarna bij de gemeente worden gemeld voor vroegsignalering.
Vraag je later ontbinding en ontruiming, dan kan de rechter controleren of je aan deze informatie- en meldstappen hebt voldaan. Leg daarom vast wanneer je contact hebt gezocht en welke hulp of betalingsregeling je hebt aangeboden.
Kan de huurder de achterstand niet ineens betalen? Leg een haalbare betalingsregeling schriftelijk vast en spreek af dat de lopende huur daarnaast steeds op tijd wordt betaald.
Wat als de huurder niet betaalt?
Betaalt de huurder niet binnen de gestelde termijn? Dan kun je een incassobureau, gerechtsdeurwaarder of juridisch adviseur inschakelen.
Voor gedwongen betaling is een vonnis nodig. Met dat vonnis kan een gerechtsdeurwaarder bijvoorbeeld beslag leggen op inkomen of een bankrekening.
Wil je naast betaling ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning? Dan moet je die vorderingen aan de kantonrechter voorleggen. Een sommatiebrief beëindigt de huurovereenkomst niet.
Veelgestelde vragen
Moet ik eerst een betalingsherinnering sturen?
Het is verstandig om de huurder eerst schriftelijk te wijzen op de achterstand. Wil je incassokosten rekenen aan een particuliere huurder, dan moet je eerst een correcte kosteloze 14-dagenbrief sturen.
Hoe lang moet de betaaltermijn zijn?
Dat hangt af van het doel van de brief. Voor het opeisen van incassokosten bij een consument geldt een wettelijke termijn van veertien dagen na ontvangst. Voor een gewone sommatie moet de termijn redelijk en duidelijk zijn.
Kan ik bij één maand huurachterstand al naar de rechter?
Je kunt betaling van een opeisbare achterstand vorderen. Een achterstand van één maand is normaal gesproken niet genoeg om ook ontbinding en ontruiming te krijgen. De rechter kijkt wel altijd naar alle omstandigheden.
Is drie maanden huurachterstand altijd genoeg voor ontruiming?
Nee, niet automatisch. Een achterstand van drie maandtermijnen rechtvaardigt ontbinding en ontruiming volgens de landelijke aanbevelingen in beginsel wel, maar de rechter beoordeelt de concrete omstandigheden van de zaak.
Mag ik de sloten vervangen als de huurder niet betaalt?
Nee. Je mag de huurder niet zelf uit de woning zetten of de toegang blokkeren. Voor ontbinding en ontruiming is een rechterlijke uitspraak nodig. De ontruiming wordt daarna zo nodig door een gerechtsdeurwaarder uitgevoerd.
Kan ik wettelijke rente en incassokosten combineren?
Ja, als aan de voorwaarden voor beide posten is voldaan. Wettelijke rente en incassokosten hebben ieder eigen regels. Naast de toegestane incassokosten mogen geen losse administratie- of herinneringskosten worden gerekend.
Moet ik de huurachterstand bij de gemeente melden?
Voor vroegsignalering gelden verschillende stappen. De verhuurder moet onder meer contact proberen te krijgen, wijzen op schuldhulp en een schriftelijke herinnering sturen. Bij een latere ontruimingsprocedure kan de rechter controleren of de verhuurder deze stappen heeft gevolgd en de achterstand heeft gemeld.
Beëindigt de sommatiebrief de huurovereenkomst?
Nee. De brief geeft de huurder een laatste mogelijkheid om te betalen en legt de achterstand vast. Voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning moet je naar de kantonrechter.
Sommeer je huurder tot betaling
Vul de huurprijs, openstaande maanden, totale achterstand, eerdere herinneringen en uiterste betaaldatum in. Daarna ontvang je een duidelijke sommatiebrief voor je dossier.
Stel je sommatiebrief op – €39Je betaalt pas nadat je alle vragen hebt beantwoord.