ROZ-model winkelruimte 2025
Huurovereenkomst winkelruimte en andere 290-bedrijfsruimte
Verhuur je een winkel, horecaruimte of andere voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimte? Leg de afspraken vast in een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
Stel de huurovereenkomst op – €99 (ex btw)Gebaseerd op het ROZ-model. Je betaalt pas na het invullen.
Wat is 290-bedrijfsruimte?
Artikel 7:290 BW geldt voor bepaalde bedrijfsruimten waarin producten of diensten rechtstreeks aan het publiek worden geleverd. Het bekendste voorbeeld is een winkel, maar ook horeca en bepaalde ambachtsbedrijven kunnen onder dit huurregime vallen.
De bedrijfsruimte moet in beginsel een voor het publiek toegankelijk lokaal hebben. Bij de beoordeling wordt gekeken naar de inrichting, bestemming en het feitelijke gebruik van de ruimte.
De huurder van 290-bedrijfsruimte heeft wettelijke bescherming ten aanzien van de huurduur, beëindiging en huurprijs. Partijen kunnen die bescherming niet zomaar volledig in de huurovereenkomst uitsluiten.
Past dit contract bij het gebruik van de ruimte?
De ruimte wordt als winkel gebruikt
Vanuit de ruimte worden producten rechtstreeks aan klanten verkocht en het publiek kan het bedrijfslokaal bezoeken.
De ruimte wordt voor horeca gebruikt
Denk aan een restaurant, café, lunchroom, afhaalzaak of andere horecabedrijfsruimte waar klanten eten of drinken bestellen, afhalen of gebruiken.
Er is een publiek toegankelijk ambachtsbedrijf
Ook een ambachtsbedrijf kan hieronder vallen wanneer in het gehuurde werkzaamheden worden verricht en daar rechtstreeks producten of diensten aan het publiek worden geleverd.
De ruimte wordt uitsluitend als kantoor gebruikt
Een normaal kantoor zonder overwegende publieksfunctie valt doorgaans onder artikel 7:230a BW. Gebruik daarvoor de huurovereenkomst voor kantoorruimte en andere 230a-bedrijfsruimte.
De ruimte wordt alleen als opslag of magazijn gebruikt
Een zelfstandige opslagruimte, loods of magazijn zonder publiek toegankelijk verkooppunt valt meestal onder artikel 7:230a BW.
Wat is het verschil met 230a-bedrijfsruimte?
Bij 290-bedrijfsruimte draait de onderneming meestal om de directe levering van producten of diensten vanuit een voor het publiek toegankelijk lokaal. De huurder investeert vaak in de locatie, inrichting en opbouw van een plaatsgebonden klantenkring.
Kantoorruimte, opslagruimte, fabrieksruimte en andere bedrijfsruimte zonder deze publieksfunctie vallen doorgaans onder artikel 7:230a BW. Daar geldt niet dezelfde termijn- en beëindigingsbescherming.
De rechter kijkt naar de afgesproken bestemming, inrichting en het feitelijke gebruik van de ruimte. Controleer daarom vóór het sluiten van de overeenkomst onder welk huurregime het gebruik werkelijk valt.
Welke huurduur geldt voor 290-bedrijfsruimte?
De wettelijke hoofdregel is een eerste huurperiode van vijf jaar. Wanneer de huur daarna doorloopt, wordt de overeenkomst in beginsel voortgezet tot een totale duur van tien jaar.
Partijen kunnen ook direct een huurduur tussen vijf en tien jaar afspreken. De overeenkomst wordt dan na die afgesproken periode in beginsel verlengd tot in totaal tien jaar.
Na tien jaar hangt de verdere duur af van de inhoud van de huurovereenkomst. De overeenkomst kan voor onbepaalde tijd worden voortgezet of telkens met een afgesproken periode worden verlengd.
Voor een eerste huurperiode van twee jaar of korter geldt een bijzondere wettelijke regeling. Duurt het gebruik na die periode langer voort zonder geldige afwijkende afspraak, dan kan alsnog het gewone wettelijke huurregime met termijnbescherming gaan gelden.
Kan een contract van twee jaar of korter worden gesloten?
Ja. Partijen kunnen voor 290-bedrijfsruimte een eerste huurovereenkomst van twee jaar of korter sluiten. Tijdens die korte periode geldt de normale wettelijke termijnbescherming niet op dezelfde manier.
Een dergelijke korte overeenkomst kan geschikt zijn wanneer partijen eerst willen onderzoeken of de onderneming en de locatie bij elkaar passen. De afspraken over duur, beëindiging en eventuele voortzetting moeten dan bijzonder zorgvuldig worden geformuleerd.
Blijft de huurder de bedrijfsruimte na afloop met toestemming van de verhuurder gebruiken, dan kan de overeenkomst van rechtswege worden voortgezet volgens het gewone huurregime. De reeds verstreken korte huurperiode telt daarbij mee.
Hoe wordt de huurovereenkomst opgezegd?
Opzegging moet plaatsvinden tegen het einde van een geldende huurperiode. Voor zowel verhuurder als huurder geldt in beginsel een wettelijke opzegtermijn van ten minste één jaar.
De opzegging moet bij aangetekende brief of deurwaardersexploot worden gedaan. De verhuurder moet daarbij ook de wettelijke gronden vermelden waarop de beëindiging wordt gebaseerd.
Stemt de huurder niet schriftelijk met de opzegging door de verhuurder in, dan eindigt de huur niet alleen door de opzeggingsbrief. De verhuurder moet dan de rechter vragen het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt.
Tijdens de beschermde huurperioden kan de verhuurder de huur niet zonder meer tussentijds beëindigen. Ook aan opzegging tegen het einde van een huurperiode stelt de wet formele en inhoudelijke eisen.
Wanneer kan de verhuurder de huur beëindigen?
Tegen het einde van de eerste beschermde huurperiode kan de verhuurder zich onder meer beroepen op slechte bedrijfsvoering door de huurder of op dringend persoonlijk gebruik van het gehuurde.
Tegen het einde van de tweede beschermde huurperiode bestaan meer wettelijke beëindigingsgronden. De rechter kan dan in bepaalde gevallen ook een belangenafweging maken tussen het belang van de verhuurder bij beëindiging en het belang van de huurder bij voortzetting.
Alleen de wens om het pand leeg en vrij van huur te verkopen is niet zonder meer voldoende om de huurovereenkomst te beëindigen. Bij verkoop gaat de bestaande huurovereenkomst in beginsel over op de nieuwe eigenaar.
Hoe worden huurprijs en indexering geregeld?
Partijen spreken de aanvangshuurprijs en de periodieke indexering zelf af. In het ROZ-model kan worden vastgelegd op welke datum en volgens welke indexeringsmethode de huurprijs jaarlijks wordt aangepast.
Naast de contractuele indexering kent de wet voor 290-bedrijfsruimte een regeling voor nadere huurprijsvaststelling. Na afloop van een overeengekomen periode of telkens nadat vijf jaar sinds de vorige rechterlijke vaststelling is verstreken, kan onder voorwaarden een nieuwe huurprijs worden gevraagd.
Bij die beoordeling wordt gekeken naar het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de wettelijke referentieperiode. Meestal is een deskundigenadvies nodig voordat een procedure over de huurprijs kan worden gestart.
Hoe leg je btw en bijkomende kosten vast?
Verhuur van bedrijfsruimte is in beginsel vrijgesteld van btw. Onder voorwaarden kunnen verhuurder en huurder kiezen voor met btw belaste verhuur. Daarvoor moet het gebruik van de huurder aan de fiscale voorwaarden voldoen.
Daarnaast wordt vastgelegd welke leveringen en diensten de verhuurder verzorgt en welke servicekosten of voorschotten de huurder betaalt. Denk aan energie, water, beveiliging, schoonmaak, afvalverwerking of gemeenschappelijke voorzieningen.
Neem een btw-keuze niet automatisch op. Controleer eerst of de huurder de bedrijfsruimte voldoende gebruikt voor prestaties die recht geven op aftrek van btw en of aan de overige fiscale voorwaarden wordt voldaan.
Leg de bestemming en openingstijden vast
In de huurovereenkomst wordt concreet opgenomen welke onderneming de huurder in het gehuurde mag uitoefenen. Zo is duidelijk welk gebruik is toegestaan en voor welke andere activiteiten eerst toestemming van de verhuurder nodig is.
Bij winkel- en horecaruimte kunnen ook afspraken over openingstijden, een exploitatieplicht, bevoorrading, reclame, terrassen en het gebruik van gemeenschappelijke ruimten van belang zijn.
De contractuele bestemming betekent niet automatisch dat het gebruik publiekrechtelijk is toegestaan. Controleer daarom het omgevingsplan, de benodigde exploitatie- en horecavergunningen, brandveiligheidseisen en eventuele regels van de vereniging van eigenaars.
Wat gebeurt er bij verkoop van de onderneming?
Wil de huurder zijn onderneming verkopen, dan gaat de huurovereenkomst niet automatisch over op de koper. De huurder heeft voor contractsovername in beginsel medewerking van de verhuurder nodig.
Weigert de verhuurder, dan kan de huurder onder voorwaarden de rechter om een indeplaatsstelling vragen. De huurder moet onder meer een zwaarwichtig belang bij de overdracht hebben en de nieuwe ondernemer moet voldoende waarborgen bieden voor nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.
Maak bij een goedgekeurde contractsovername duidelijke afspraken over de ingangsdatum, openstaande verplichtingen, zekerheden, inventaris en de positie van de vertrekkende en nieuwe huurder.
Wat leg je in de huurovereenkomst vast?
Je legt vast welke bedrijfsruimte wordt verhuurd, welke bestemming geldt en welke ruimten, voorzieningen, parkeerplaatsen, terrassen of buitenterreinen tot het gehuurde behoren.
Ook worden de huurduur, verlenging, opzegtermijn, huurprijs, indexering, btw, servicekosten, promotiebijdragen, betalingsmomenten en de waarborgsom of bankgarantie opgenomen.
Daarnaast maak je afspraken over de staat van oplevering, onderhoud, verbouwingen, reclame, openingstijden, energie, verzekeringen, aansprakelijkheid, onderhuur en het einde van de overeenkomst.
Na het beantwoorden van de vragen ontvang je de ingevulde huurovereenkomst als bewerkbaar Word-bestand. Je kunt de volledige overeenkomst controleren voordat je betaalt.
Bij het ROZ-model horen afzonderlijke algemene bepalingen. Zorg dat de huurder deze vóór of bij het sluiten van de huurovereenkomst ontvangt en dat de toepasselijkheid ervan in de overeenkomst wordt vastgelegd.
Veelgestelde vragen
Welke bedrijfsruimten vallen onder artikel 7:290 BW?
Daaronder vallen onder meer winkels, restaurants, cafés, afhaalzaken, hotels, kampeerbedrijven en bepaalde ambachtsbedrijven met een voor het publiek toegankelijk lokaal. Het feitelijke gebruik blijft bepalend.
Valt een kantoor onder artikel 7:290 BW?
Een regulier kantoor zonder overwegende publieksfunctie valt doorgaans niet onder artikel 7:290 BW, maar onder artikel 7:230a BW. Gebruik daarvoor het model voor kantoorruimte en andere 230a-bedrijfsruimte.
Is de huurduur altijd vijf plus vijf jaar?
Vijf plus vijf jaar is de wettelijke hoofdstructuur. Een eerste contract van twee jaar of korter is mogelijk en ook andere afwijkende afspraken kunnen onder voorwaarden worden gemaakt. Soms is daarvoor goedkeuring van de kantonrechter nodig.
Kan de verhuurder de huur na vijf jaar altijd beëindigen?
Nee. De verhuurder moet tijdig en op de voorgeschreven manier opzeggen en een geldige wettelijke beëindigingsgrond hebben. Stemt de huurder niet in, dan beslist de rechter of de huur eindigt.
Welke opzegtermijn geldt?
Voor een reguliere huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte geldt in beginsel een opzegtermijn van minimaal één jaar. De opzegging moet plaatsvinden per aangetekende brief of deurwaardersexploot.
Kan de huurprijs tijdens de overeenkomst worden aangepast?
De huurprijs kan jaarlijks worden geïndexeerd als dat is afgesproken. Daarnaast kan na de toepasselijke wettelijke periode een nadere huurprijsvaststelling worden gevraagd op basis van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
Kan een huurder zijn bedrijf en huurcontract overdragen?
Daarvoor is in beginsel medewerking van de verhuurder nodig. Weigert de verhuurder, dan kan de huurder onder wettelijke voorwaarden bij de rechter een indeplaatsstelling vorderen.
Moet over de huurprijs btw worden betaald?
Verhuur van bedrijfsruimte is in beginsel vrijgesteld van btw. Partijen kunnen onder fiscale voorwaarden kiezen voor met btw belaste verhuur. Controleer vooraf of het gebruik van de huurder aan die voorwaarden voldoet.
Kan ik het ROZ-model aanpassen?
Ja. Het model bevat standaardafspraken, maar moet worden afgestemd op het gehuurde en de gemaakte commerciële afspraken. Afwijkingen en aanvullende afspraken moeten duidelijk in de huurovereenkomst worden opgenomen.
Leg de verhuur van je winkel- of horecaruimte duidelijk vast
Beantwoord de vragen over de bedrijfsruimte, bestemming, huurduur, openingstijden en financiële afspraken. Daarna ontvang je een complete huurovereenkomst die op jouw situatie is afgestemd.
Stel de huurovereenkomst op – €99 (ex btw)Downloadbaar als bewerkbaar Word-bestand.