Uitsluitend voor huurders van woonruimte
Bezwaar tegen servicekosten
Heb je geen jaarafrekening ontvangen of kloppen de servicekosten volgens jou niet? Vraag om uitleg, onderliggende stukken, correctie en zo nodig terugbetaling.
Stel je bezwaarbrief op – €39Je betaalt pas nadat je alle vragen hebt beantwoord.
Wanneer gebruik je deze bezwaarbrief?
Betaal je iedere maand een voorschot voor servicekosten? Dan moet je verhuurder na afloop van ieder kalenderjaar laten zien welke kosten werkelijk zijn gemaakt en hoeveel je al hebt betaald.
Je gebruikt deze brief wanneer je geen jaarafrekening hebt ontvangen, wanneer de afrekening niet duidelijk is of wanneer je het niet eens bent met een of meer kostenposten.
Je kunt met de brief ook vragen om inzage in facturen en andere onderliggende stukken, aanpassing van het maandelijkse voorschot en terugbetaling van een bedrag dat je te veel hebt betaald.
De afrekening over 2025 moet de verhuurder bijvoorbeeld uiterlijk op 30 juni 2026 aan de huurder verstrekken. Vanaf 1 juli 2026 is deze afrekening dus te laat.
Wat is er aan de hand?
Je hebt helemaal geen jaarafrekening ontvangen
Je vraagt de verhuurder om alsnog een volledige jaarafrekening te sturen. Daarbij geef je een termijn van drie weken om de afrekening te verstrekken.
De kosten zijn niet goed uitgelegd
Op de afrekening staat bijvoorbeeld alleen een totaalbedrag, zonder uitleg over de afzonderlijke kosten, betaalde voorschotten of gebruikte verdeelsleutel.
Je betaalt voor iets wat niet of nauwelijks is geleverd
Denk aan schoonmaak die niet is uitgevoerd, een huismeester die nauwelijks werkzaamheden verricht of internet dat niet beschikbaar was.
De bedragen of het verbruik lijken niet te kloppen
De kosten wijken bijvoorbeeld sterk af van eerdere jaren, het verbruik past niet bij jouw huurperiode of de verhuurder heeft kosten op een onduidelijke manier over meerdere woningen verdeeld.
Er worden kosten doorberekend die geen servicekosten zijn
Niet iedere kostenpost van de verhuurder of VvE mag aan de huurder worden doorberekend. Ook belastingen en heffingen kunnen niet zonder meer als servicekosten op de afrekening worden gezet.
Welke kosten mogen worden doorberekend?
Servicekosten zijn kosten voor zaken en diensten die in verband met de bewoning aan de huurder worden geleverd. Denk aan schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, een huismeester, meubilering of bepaalde gezamenlijke voorzieningen.
Ook kosten voor gas, water en elektriciteit kunnen via de verhuurder worden afgerekend. Of deze onder servicekosten of nutsvoorzieningen vallen, hangt onder meer af van de aanwezigheid van een individuele meter.
Het moet gaan om kosten die werkelijk zijn gemaakt. De verhuurder moet kunnen aantonen welke kosten in rekening zijn gebracht en hoe jouw aandeel daarin is berekend. De verhuurder mag via de servicekosten geen winst maken.
Een verhuurder mag niet simpelweg de volledige VvE-bijdrage doorberekenen. Alleen het deel dat betrekking heeft op zaken en diensten die als servicekosten aan de huurder mogen worden doorberekend, kan daarvoor in aanmerking komen.
Wat moet er op de jaarafrekening staan?
De afrekening moet duidelijk maken over welke periode wordt afgerekend, welke kosten werkelijk zijn gemaakt en welke bedragen jij in die periode al als voorschot hebt betaald.
Je moet kunnen zien welke afzonderlijke kostenposten zijn doorberekend. Als de kosten over meerdere woningen of huurders zijn verdeeld, moet ook duidelijk zijn welke verdeelsleutel is gebruikt.
Uit de vergelijking tussen de werkelijke kosten en jouw betaalde voorschotten volgt of je nog iets moet bijbetalen of juist geld terugkrijgt.
Mag je de onderliggende stukken bekijken?
Ja. Je mag de verhuurder vragen om inzage in de stukken waarop de afrekening is gebaseerd. Denk aan facturen, energieafrekeningen, meterstanden, contracten, urenoverzichten en berekeningen.
De verhuurder hoeft niet altijd uit zichzelf alle facturen bij de jaarafrekening te voegen. Als je om inzage vraagt, moet je wel de mogelijkheid krijgen om de relevante stukken te controleren.
Vermeld in je brief zo precies mogelijk welke kostenposten je wilt controleren. Dat maakt het voor de verhuurder duidelijk welke informatie je nodig hebt.
Wat gebeurt er na je bezwaar?
Heb je wel een afrekening ontvangen, maar ben je het daarmee niet eens? Leg dan schriftelijk uit tegen welke kostenposten je bezwaar maakt en waarom. Geef de verhuurder drie weken om te reageren of de afrekening aan te passen.
Heb je geen afrekening ontvangen en is 30 juni verstreken? Vraag de afrekening dan eerst schriftelijk op en geef de verhuurder drie weken om deze alsnog te verstrekken.
Reageert de verhuurder niet binnen drie weken of lost de reactie het probleem niet op? Dan kun je de Huurcommissie vragen de betalingsverplichting vast te stellen.
De Huurcommissie vraagt normaal gesproken eerst om bewijs dat je de afrekening schriftelijk hebt opgevraagd of dat je bezwaar bij de verhuurder hebt gemaakt.
Hoelang kun je de afrekening laten beoordelen?
Een verzoek aan de Huurcommissie moet uiterlijk worden ingediend binnen 24 maanden nadat de wettelijke termijn voor het verstrekken van de afrekening is verstreken. In de praktijk is dat uiterlijk tweeënhalf jaar na het einde van het kalenderjaar waarover wordt afgerekend.
Een geschil over de afrekening van 2025 kan bijvoorbeeld tot en met 30 juni 2028 aan de Huurcommissie worden voorgelegd. Wacht niet tot het laatste moment, omdat je de verhuurder normaal gesproken eerst drie weken moet geven om te reageren.
Na het verstrijken van de termijn kan de Huurcommissie het verzoek niet meer behandelen. Maak daarom zo snel mogelijk schriftelijk bezwaar als een afrekening niet klopt.
Kun je in de vrije sector naar de Huurcommissie?
Bij sociale huur en bij middenhuur kan de Huurcommissie een bindende uitspraak doen over de jaarafrekening. Dat geldt ook voor middenhuur- en vrijesectorcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten.
Gaat het om een vrijesectorcontract van vóór 1 juli 2024? Dan kan de Huurcommissie alleen advies geven als in het huurcontract is afgesproken dat partijen de Huurcommissie om advies kunnen vragen. Anders kan de kantonrechter nodig zijn.
Kan ook het maandelijkse voorschot worden aangepast?
Het maandelijkse voorschot moet aansluiten bij de servicekosten die naar verwachting werkelijk worden gemaakt. Blijkt uit de afrekening dat je structureel te veel betaalt, dan kun je vragen om verlaging van het voorschot.
Wil de verhuurder het voorschot juist verhogen? Vraag dan om een duidelijke berekening. Een verhoging moet kunnen worden verklaard aan de hand van de verwachte of eerder gemaakte kosten.
Met deze brief kun je aangeven welk bedrag volgens jou redelijk is. Je kunt ook vragen om terugbetaling van het bedrag dat je over de afgelopen periode te veel hebt betaald.
Veelgestelde vragen
Wanneer moet ik de jaarafrekening ontvangen?
De verhuurder moet de jaarafrekening binnen zes maanden na het einde van het kalenderjaar verstrekken. De afrekening over 2025 moet je dus uiterlijk op 30 juni 2026 ontvangen.
Wat moet ik doen als ik geen afrekening heb ontvangen?
Vraag de afrekening eerst schriftelijk op bij je verhuurder en geef een termijn van drie weken. Ontvang je daarna nog steeds niets, dan kun je de Huurcommissie inschakelen als die jouw geschil kan behandelen.
Moet de verhuurder facturen laten zien?
Je hebt recht op inzage in de stukken waarop de afrekening is gebaseerd. De verhuurder moet de kosten kunnen onderbouwen met bijvoorbeeld facturen, betaalbewijzen, meterstanden of urenoverzichten.
Mag de verhuurder winst maken op servicekosten?
Nee. Het uitgangspunt is dat alleen de werkelijk gemaakte en redelijke kosten worden doorberekend. Servicekosten zijn niet bedoeld als extra winst voor de verhuurder.
Mag de volledige VvE-bijdrage worden doorberekend?
Nee. Alleen de onderdelen die betrekking hebben op zaken en diensten die als servicekosten aan de huurder mogen worden doorberekend, kunnen voor rekening van de huurder komen. Kosten die bij het eigendom van de woning horen blijven voor rekening van de verhuurder.
Moet ik een betwiste bijbetaling meteen betalen?
Maak in ieder geval direct schriftelijk bezwaar en leg uit waarom je het bedrag betwist. Of je betaling kunt uitstellen, hangt af van de omstandigheden. Zet het betwiste bedrag voorlopig apart, zodat je het kunt betalen als later blijkt dat de afrekening toch klopt.
Kan ik ook bezwaar maken tegen het voorschot?
Ja. Als het maandelijkse voorschot niet aansluit bij de te verwachten kosten, kun je om aanpassing vragen. De Huurcommissie heeft hiervoor een aparte procedure.
Maak bezwaar tegen je servicekosten
Geef aan over welke periode het gaat, welke afrekening je hebt ontvangen en met welke kosten je het niet eens bent. Daarna ontvang je een brief waarmee je om uitleg, correctie en terugbetaling kunt vragen.
Stel je bezwaarbrief op – €39Je betaalt pas nadat je alle vragen hebt beantwoord.