Uitsluitend voor huurders van woonruimte
Bezwaar tegen de aanvangshuurprijs
Denk je dat de kale huurprijs bij het begin van je huurcontract te hoog was? Vraag om verlaging en leg uit wat de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel is.
Stel je bezwaarbrief op – €39Je betaalt pas nadat je alle vragen hebt beantwoord.
Wanneer gebruik je deze brief?
De aanvangshuurprijs is de kale huurprijs die bij het begin van de huurovereenkomst is afgesproken. Als deze hoger is dan de maximale huurprijs die bij het puntenaantal van de woning hoort, kun je om verlaging vragen.
Deze brief is bedoeld voor huurders van een woning, studio, appartement of kamer. Je kunt de verhuurder vragen de huurprijs vrijwillig te verlagen en het te veel betaalde bedrag terug te betalen.
Kom je er samen niet uit, dan kun je de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie laten toetsen. De termijn daarvoor is belangrijk.
De termijn van zes maanden
Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet je het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na de ingangsdatum bij de Huurcommissie indienen.
Als de Huurcommissie binnen deze termijn vaststelt dat de aanvangshuurprijs te hoog was, kan de huurprijs met terugwerkende kracht vanaf het begin van de huurovereenkomst worden verlaagd.
Het versturen van deze brief aan de verhuurder is niet hetzelfde als het starten van een procedure bij de Huurcommissie. Nadert de termijn van zes maanden? Dien dan op tijd ook het verzoek bij de Huurcommissie in, zelfs als de verhuurder nog niet heeft gereageerd.
Heb je een tijdelijk huurcontract?
Voor bepaalde tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar geldt een langere termijn. De huurder kan de aanvangshuurprijs dan tijdens de looptijd en tot zes maanden na het einde van het tijdelijke contract laten toetsen.
Deze uitzondering geldt voor tijdelijke contracten in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt. Zulke contracten konden vóór 1 juli 2024 ruimer worden gesloten en zijn sinds die datum alleen nog in uitzonderingssituaties toegestaan.
Niet ieder contract waarin een einddatum staat, valt onder deze regeling. Een contract met een minimumduur, diplomatenclausule, doelgroepenregeling of andere bijzondere beëindigingsgrond kan juridisch anders werken.
Hoe wordt de maximale huurprijs bepaald?
De Huurcommissie gebruikt het woningwaarderingsstelsel, ook wel het puntenstelsel genoemd. De woning krijgt punten voor onder meer de oppervlakte, voorzieningen, energieprestatie en WOZ-waarde.
Het totale aantal punten bepaalt de maximale kale huurprijs die bij de woning hoort. Voor kamers en andere onzelfstandige woonruimte geldt een afzonderlijk puntenstelsel.
Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs wordt gekeken naar de staat van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Latere verbeteringen tellen daarom niet zomaar mee voor de huurprijs die bij aanvang gold.
Met de Huurprijscheck van de Huurcommissie kun je het vermoedelijke puntenaantal en de bijbehorende maximale kale huurprijs berekenen. Deze uitkomst kun je in de brief opnemen.
Sociale huur, middenhuur of vrije sector?
Voor zelfstandige huurovereenkomsten die in 2026 beginnen, valt een woning met maximaal 143 punten in de sociale sector. De maximale aanvangshuurprijs in deze sector is in 2026 €932,93 per maand.
Een woning met 144 tot en met 186 punten valt bij een nieuw contract in de middenhuursector. De maximale aanvangshuurprijs is dan de huurprijs die hoort bij het precieze puntenaantal, met in 2026 een bovengrens van €1.228,07.
Vanaf 187 punten kan een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst in de vrije sector vallen. Bij een toets binnen de eerste zes maanden controleert de Huurcommissie alsnog of de woning op basis van de punten terecht in de vrije sector is verhuurd.
De huurprijsgrenzen en de bedragen uit het puntenstelsel worden regelmatig aangepast. Gebruik daarom de grenzen die golden op de ingangsdatum van jouw huurovereenkomst.
Wat als de eerste zes maanden al voorbij zijn?
Is je contract op of na 1 juli 2024 gesloten? Dan kun je onder voorwaarden ook na de eerste zes maanden om huurverlaging op basis van het puntenaantal vragen.
Dat is geen toetsing van de aanvangshuurprijs met terugwerkende kracht. Als de huur wordt verlaagd, geldt de lagere huur in beginsel pas vanaf een later moment. Je krijgt dan niet automatisch terug wat je vóór die datum te veel hebt betaald.
Daarvoor moet je normaal gesproken eerst een schriftelijk voorstel tot huurverlaging aan de verhuurder doen. Deze bezwaarbrief is gericht op de aanvangshuurprijs en sluit aan op de situatie waarin je nog binnen de termijn voor een aanvangshuurprijstoets zit.
Wat als je één all-inprijs betaalt?
Bij een all-inprijs is niet duidelijk welk deel van het maandbedrag de kale huur is en welk deel bestaat uit servicekosten of kosten voor gas, water en elektriciteit.
Dat maakt het moeilijk om de kale huurprijs te vergelijken met de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel. Je kunt daarom vragen om splitsing van het totaalbedrag in een kale huurprijs en een voorschot voor de bijkomende kosten.
De maximale huurprijs volgens het puntenstelsel geldt voor de kale huur. Servicekosten mogen dus niet simpelweg bij de kale huur worden opgeteld om te bepalen of de maximale huurprijs is overschreden.
Worden gebreken ook meegenomen?
Bij een toetsing van de aanvangshuurprijs kan de Huurcommissie ook kijken naar ernstige gebreken die bij het begin van de huurovereenkomst aanwezig waren.
Denk aan ernstige vochtproblemen, lekkage, houtrot of het ontbreken van belangrijke voorzieningen. De toestand van de woning op de ingangsdatum is daarbij bepalend.
Bewaar daarom foto’s, inspectierapporten, e-mails en andere stukken waaruit blijkt welke gebreken bij het begin van de huur al aanwezig waren.
Wat komt er in de bezwaarbrief?
Je vermeldt de ingangsdatum van het huurcontract, het adres van de woning en de kale huurprijs die bij aanvang is afgesproken.
Vervolgens geef je aan welk puntenaantal en welke maximale kale huurprijs volgens jou gelden. Als je een all-inprijs betaalt, kun je dat ook in de brief vermelden.
Je vraagt de verhuurder om de huurprijs aan te passen en het te veel betaalde bedrag terug te betalen. Ook kun je aankondigen dat je de Huurcommissie inschakelt als de verhuurder niet akkoord gaat.
Veelgestelde vragen
Moet ik eerst een brief aan de verhuurder sturen?
Je kunt de verhuurder eerst vragen de huur vrijwillig te verlagen. Wacht daarmee niet als de termijn van zes maanden bijna verloopt. Alleen een verzoek aan de Huurcommissie zorgt ervoor dat je de procedure binnen die termijn start.
Vanaf wanneer geldt een lagere huurprijs?
Als je de aanvangshuurprijs op tijd laat toetsen en de Huurcommissie de huur verlaagt, geldt de lagere huurprijs vanaf het begin van de huurovereenkomst. De verhuurder moet het te veel betaalde bedrag dan terugbetalen of verrekenen.
Kan een vrijesectorhuurder de aanvangshuurprijs laten toetsen?
Ja. Ook als in het huurcontract staat dat de woning in de vrije sector valt, kan de huurder binnen de eerste zes maanden om een toets vragen. De Huurcommissie controleert dan of het puntenaantal die vrije-sectorhuur daadwerkelijk toelaat.
Geldt het puntenstelsel ook voor kamers?
Ja. Voor kamers en andere onzelfstandige woonruimte geldt een eigen woningwaarderingsstelsel. Kamers vallen niet in de vrije sector.
Wat als ik geen puntentelling van de verhuurder heb gekregen?
Je kunt zelf een berekening maken met de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Voor nieuwe huurovereenkomsten moet de verhuurder de huurder bovendien informeren over het puntenaantal van de woning.
Kan ik na zes maanden nog iets doen?
Soms wel. Bij bepaalde tijdelijke contracten geldt een langere termijn. Bij contracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten, kan mogelijk ook later huurverlaging worden gevraagd. Die verlaging heeft dan normaal gesproken geen terugwerkende kracht tot het begin van de huur.
Moet ik de afgesproken huur blijven betalen?
Verlaag de huur niet zelf zolang de verhuurder niet akkoord is en de Huurcommissie of rechter nog geen lagere huurprijs heeft vastgesteld. Zet het bedrag dat je volgens jou te veel betaalt eventueel apart.
Vraag om verlaging van je aanvangshuurprijs
Vul de ingangsdatum, kale huurprijs en gegevens uit je puntentelling in. Daarna ontvang je een brief waarmee je de verhuurder om verlaging en terugbetaling kunt vragen.
Stel je bezwaarbrief op – €39Je betaalt pas nadat je alle vragen hebt beantwoord.