Bereken het aantal punten van uw huurwoning

Wat is het woningwaarderingsstelsel?

Het woningwaarderingsstelsel, meestal het WWS of puntenstelsel genoemd, bepaalt de kwaliteit van een huurwoning. Een woning krijgt punten voor verschillende kenmerken. Hoe meer punten de woning heeft, hoe hoger de maximale kale huurprijs mag zijn.

Voor zelfstandige woningen en kamers gelden verschillende puntensystemen. Daarom vraagt de puntenteller eerst welk type woonruimte u wilt beoordelen.

Is een puntentelling verplicht?

Ja. Sinds 1 januari 2025 moet een verhuurder bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor woonruimte schriftelijk aan de huurder laten weten hoeveel punten de woning heeft. De verhuurder moet daarvoor een puntentelling verstrekken die is gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. Zo kan de huurder controleren hoe het puntenaantal is opgebouwd en welke maximale kale huurprijs daarbij hoort.

Deze verplichting geldt niet alleen voor sociale huurwoningen en middenhuurwoningen. Ook bij een woning die op basis van haar punten in de vrije sector valt, moet de verhuurder bij aanvang van de huur een puntentelling geven. De huurder kan daarmee controleren of de woning inderdaad voldoende punten heeft voor het hoogsegment. Het puntenaantal hoeft nog niet in de woningadvertentie te staan, maar moet wel aan de huurder worden verstrekt wanneer de huurovereenkomst wordt aangegaan.

Wat moet de verhuurder aan de huurder geven?

Alleen vermelden dat een woning bijvoorbeeld 190 punten heeft, geeft weinig inzicht. Een puntentelling behoort duidelijk te maken welke kenmerken van de woning zijn meegerekend. Denk aan de oppervlakte van de vertrekken en overige ruimten, het energielabel, de WOZ-waarde, de keuken, het sanitair en de buitenruimte. De berekening moet aansluiten bij de toestand van de woning bij het begin van de huur.

Het is verstandig om de puntentelling als bijlage bij de huurovereenkomst te voegen. Daardoor is voor huurder en verhuurder duidelijk van welke gegevens bij het sluiten van het contract is uitgegaan. Verandert de woning later, dan kan ook het puntenaantal veranderen. Een verbetering van het energielabel of het toevoegen van voorzieningen kan punten opleveren, terwijl het verwijderen van voorzieningen juist tot een lager puntenaantal kan leiden.

Wat gebeurt er als geen puntentelling wordt verstrekt?

Een verhuurder die de verplichte informatie niet verstrekt, handelt mogelijk in strijd met de regels van goed verhuurderschap. De huurder kan dit melden bij het gemeentelijke meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag. De gemeente kan de verhuurder aanspreken en zo nodig handhavend optreden.

Het ontbreken van een puntentelling betekent niet automatisch dat de huurovereenkomst ongeldig is of dat de huurprijs direct wordt verlaagd. De toegestane huurprijs wordt uiteindelijk bepaald door de kenmerken van de woning en de toepasselijke huurprijsregels. Een huurder kan daarom ook zelf een puntentelling maken en, wanneer daar aanleiding voor is, de huurprijs laten beoordelen.

Waarom is een eigen controle verstandig?

Een verstrekte puntentelling is niet altijd volledig of juist. Oppervlakten kunnen verkeerd zijn gemeten, een verouderd energielabel kan zijn gebruikt of voorzieningen kunnen ten onrechte zijn meegeteld. Ook de waardering van buitenruimten, parkeerplaatsen en gemeenschappelijke voorzieningen vraagt om de juiste gegevens. Een eigen berekening helpt om afwijkingen tijdig te ontdekken.

De uitkomst van een puntentelling moet altijd in samenhang met de huurovereenkomst worden beoordeeld. Vooral de contractdatum, de overeengekomen aanvangshuurprijs en het toepasselijke overgangsrecht kunnen bepalen of en vanaf wanneer een lagere huurprijs kan worden gevraagd. Het enkele feit dat de huidige huur hoger is dan de maximale huurprijs uit de puntentelling, geeft daarom nog niet in iedere situatie dezelfde juridische uitkomst.

Hoe wordt de maximale huurprijs berekend?

De maximale kale huurprijs van een woning volgt uit het totale aantal huurpunten. De puntentelling kijkt niet naar de inrichting of populariteit van de woning, maar naar meetbare kenmerken zoals de oppervlakte, energieprestatie, WOZ-waarde en aanwezige voorzieningen.

Oppervlakte en voorzieningen

Woonkamers, slaapkamers, keukens en andere ruimten kunnen oppervlaktepunten opleveren. Ook de lengte van het aanrechtblad, keukenapparatuur, het sanitair, verwarming, buitenruimten en parkeerplaatsen kunnen invloed hebben op het uiteindelijke puntenaantal.

Energielabel en WOZ-waarde

Een zuinige woning krijgt doorgaans meer energiepunten. Daarnaast levert de WOZ-waarde punten op. Voor het WOZ-aandeel gelden bijzondere regels en in sommige gevallen een maximum, zodat de WOZ-waarde niet onbeperkt meetelt.

Van huurpunten naar maximale kale huurprijs

Bij ieder puntenaantal hoort een maximale kale huurprijs. Servicekosten, kosten voor gas, water en elektriciteit en andere bijkomende kosten vallen daar niet onder. De puntenteller toont daarom de maximale kale huurprijs zonder deze aanvullende kosten.