Kantoorruimte en overige bedrijfsruimte
Huurovereenkomst kantoorruimte en andere 230a-bedrijfsruimte
Verhuur je een kantoor, praktijkruimte, opslagruimte, atelier of andere bedrijfsruimte die niet onder het winkelruimteregime valt? Leg de afspraken vast in een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.
Stel de huurovereenkomst op – €99 (ex btw)Gebaseerd op het ROZ-model. Je betaalt pas na het invullen.
Wat is 230a-bedrijfsruimte?
Artikel 7:230a BW geldt voor gebouwde bedrijfsruimte die niet onder het bijzondere huurregime voor winkels, horeca en bepaalde ambachtsbedrijven valt. Het gaat daarom vaak om kantoorruimte, praktijkruimte, opslagruimte, een magazijn, atelier of showroom.
De bestemming en het feitelijke gebruik van de ruimte zijn belangrijk. De naam die partijen boven het huurcontract zetten, is niet doorslaggevend. Een contract voor kantoorruimte wordt dus niet vanzelf een 230a-overeenkomst als de ruimte feitelijk als winkel of horecabedrijf wordt gebruikt.
De huurder van 230a-bedrijfsruimte heeft minder uitgebreide huurbescherming dan de huurder van 290-bedrijfsruimte. Na het einde van de huur kan de huurder onder voorwaarden wel aanspraak maken op tijdelijke ontruimingsbescherming.
Past dit contract bij het gebruik van de ruimte?
De ruimte wordt als kantoor of praktijk gebruikt
Denk aan een administratiekantoor, adviesbureau, behandelruimte of andere dienstverlening waarbij het gehuurde niet in hoofdzaak als publiek toegankelijke winkel wordt gebruikt.
De ruimte wordt gebruikt voor opslag of productie
Ook een magazijn, loods, werkplaats, atelier, archiefruimte of productieruimte kan onder artikel 7:230a BW vallen.
De ruimte wordt als winkel of horecabedrijf gebruikt
Is de ruimte toegankelijk voor het publiek en vindt daar rechtstreekse levering van producten of diensten plaats? Bij een winkel, restaurant, café, afhaalzaak of bepaald ambachtsbedrijf kan sprake zijn van 290-bedrijfsruimte.
De ruimte wordt als woning gebruikt
Voor verhuur ten behoeve van bewoning gelden de regels voor woonruimte. Deze huurovereenkomst is uitsluitend bedoeld voor bedrijfsmatig gebruik.
Wat is het verschil met 290-bedrijfsruimte?
Bij 290-bedrijfsruimte gaat het onder meer om winkels, horeca, hotels en bepaalde ambachtsbedrijven met een voor het publiek toegankelijk lokaal. Voor die bedrijfsruimte gelden bijzondere wettelijke regels over huurduur, beëindiging en huurprijs.
Voor 230a-bedrijfsruimte hebben partijen meer vrijheid om zelf afspraken te maken over de duur, verlenging, opzegging en huurprijs. De bescherming van de huurder bestaat na het einde van de huur vooral uit de tijdelijke bescherming tegen ontruiming.
Controleer vóór het sluiten van de overeenkomst waarvoor de huurder de ruimte daadwerkelijk gaat gebruiken. Een verkeerde kwalificatie kan grote gevolgen hebben voor de huurduur, opzegging en bescherming van de huurder.
Welke huurduur kun je afspreken?
Een huurovereenkomst voor 230a-bedrijfsruimte kan voor bepaalde of onbepaalde tijd worden gesloten. Bij een overeenkomst voor bepaalde tijd spreken partijen een vaste huurperiode af. Ook kunnen zij bepalen of en hoe de overeenkomst daarna wordt verlengd.
Bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd staat geen vaste einddatum vast. De overeenkomst moet dan worden opgezegd met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn en de andere contractuele voorwaarden.
Ook een overeenkomst voor bepaalde tijd kan door een verlengingsbeding na de eerste huurperiode worden voortgezet. Leg daarom duidelijk vast wanneer moet worden opgezegd en wat er gebeurt als geen van de partijen tijdig opzegt.
Wat is ontruimingsbescherming?
Nadat de huurovereenkomst is geëindigd, kan de verhuurder de huurder niet altijd direct tot ontruiming dwingen. De huurder heeft in beginsel gedurende twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming schriftelijk is aangezegd wettelijke ontruimingsbescherming.
Binnen die twee maanden kan de huurder de kantonrechter vragen de ontruimingstermijn te verlengen. Zolang de rechter nog niet definitief op het eerste verzoek heeft beslist, mag de verhuurder de ruimte in beginsel niet laten ontruimen.
De rechter weegt het belang van de huurder bij voortgezet gebruik af tegen het belang van de verhuurder bij ontruiming. Een verlenging kan voor maximaal één jaar na het einde van de huurovereenkomst worden verleend.
De huurder kan na een eerste verlenging nogmaals tijdig om verlenging vragen. Iedere verlenging duurt maximaal één jaar. De totale ontruimingsbescherming kan niet langer duren dan drie jaar na het einde van de huurovereenkomst.
Hoe leg je de huurprijs en btw vast?
Voor 230a-bedrijfsruimte bestaat geen woningwaarderingsstelsel of wettelijke maximale huurprijs. Verhuurder en huurder spreken de aanvangshuurprijs, betaalperiode en jaarlijkse indexering zelf af.
Ook wordt vastgelegd welke bijkomende leveringen en diensten de verhuurder verzorgt en welke servicekosten of voorschotten de huurder daarvoor betaalt.
Verhuur van bedrijfsruimte is in beginsel vrijgesteld van btw. Onder voorwaarden kunnen partijen kiezen voor met btw belaste verhuur. Daarvoor moet het gebruik van de huurder aan de fiscale voorwaarden voldoen.
Neem een btw-keuze niet automatisch op. Controleer eerst of de huurder de bedrijfsruimte voldoende gebruikt voor prestaties die recht geven op aftrek van btw en of aan de overige fiscale voorwaarden wordt voldaan.
Leg het toegestane gebruik precies vast
In de overeenkomst wordt opgenomen voor welke bedrijfsactiviteit de huurder de ruimte mag gebruiken. Een concrete bestemming maakt duidelijk welk gebruik is toegestaan en voorkomt dat de huurder de ruimte zonder toestemming voor een geheel andere onderneming gaat gebruiken.
De contractuele bestemming betekent niet automatisch dat het voorgenomen gebruik publiekrechtelijk is toegestaan. Controleer daarom ook het omgevingsplan, eventuele vergunningen, brandveiligheidseisen en regels van de vereniging van eigenaars.
Leg duidelijk vast welke partij verantwoordelijk is voor de vergunningen en toestemmingen die voor de onderneming nodig zijn. Controleer vóór ondertekening of het beoogde gebruik op de locatie mogelijk is.
Wat leg je in de huurovereenkomst vast?
Je legt vast welke bedrijfsruimte wordt verhuurd, welke bestemming geldt en welke ruimten, voorzieningen, parkeerplaatsen of buitenterreinen tot het gehuurde behoren.
Ook worden de huurduur, verlenging, opzegtermijn, huurprijs, indexering, btw, servicekosten, betalingsmomenten en de waarborgsom of bankgarantie opgenomen.
Daarnaast maak je afspraken over de staat van oplevering, onderhoud, herstel, verbouwingen, reclame, energie, verzekeringen, aansprakelijkheid, onderhuur en het einde van de overeenkomst.
Na het beantwoorden van de vragen ontvang je de ingevulde huurovereenkomst als bewerkbaar Word-bestand. Je kunt de volledige overeenkomst controleren voordat je betaalt.
Bij het ROZ-model horen afzonderlijke algemene bepalingen. Zorg dat de huurder deze vóór of bij het sluiten van de huurovereenkomst ontvangt en dat de toepasselijkheid ervan in de overeenkomst wordt vastgelegd.
Veelgestelde vragen
Welke ruimten vallen meestal onder artikel 7:230a BW?
Veelvoorkomende voorbeelden zijn kantoorruimte, praktijkruimte, opslagruimte, magazijnen, loodsen, ateliers en bepaalde showrooms. Het feitelijke gebruik en de inrichting van de ruimte blijven bepalend.
Is een winkel 230a-bedrijfsruimte?
Meestal niet. Een voor het publiek toegankelijke winkel waar rechtstreeks producten worden geleverd, valt doorgaans onder artikel 7:290 BW. Daarvoor gelden andere regels en is een andere huurovereenkomst nodig.
Geldt voor 230a-bedrijfsruimte een minimale huurduur?
De wet kent niet dezelfde vaste huurperioden als bij 290-bedrijfsruimte. Partijen kunnen zelf een huurperiode voor bepaalde tijd of een overeenkomst voor onbepaalde tijd afspreken.
Eindigt een overeenkomst voor bepaalde tijd automatisch?
Dat hangt af van de inhoud van de overeenkomst. Controleer altijd de afspraken over de vaste huurperiode, verlenging en opzegging. Een verlengingsbeding kan ervoor zorgen dat de overeenkomst zonder tijdige opzegging wordt voortgezet.
Moet de verhuurder de ontruiming schriftelijk aanzeggen?
Ja. De wettelijke termijn van twee maanden wordt gekoppeld aan het tijdstip waartegen de ontruiming schriftelijk is aangezegd. Het einde van de huur en het tijdstip van ontruiming moeten daarom duidelijk worden onderscheiden.
Kan de huurder langer dan twee maanden blijven?
De huurder kan binnen de wettelijke termijn de kantonrechter om verlenging van de ontruimingstermijn vragen. De rechter beslist na afweging van de belangen of en voor hoelang de bescherming wordt verlengd.
Is de huurprijs wettelijk gemaximeerd?
Nee. Voor 230a-bedrijfsruimte geldt geen puntenstelsel of wettelijke maximale huurprijs. Partijen spreken de huurprijs en de wijze van indexering zelf af.
Moet over de huurprijs btw worden betaald?
Verhuur van bedrijfsruimte is in beginsel vrijgesteld van btw. Partijen kunnen onder fiscale voorwaarden kiezen voor met btw belaste verhuur. Controleer vooraf of de huurder en het gebruik aan die voorwaarden voldoen.
Kan ik het ROZ-model aanpassen?
Ja. Het model bevat standaardafspraken, maar moet worden afgestemd op de ruimte en de gemaakte commerciële afspraken. Afwijkingen en aanvullende afspraken moeten duidelijk in de huurovereenkomst worden opgenomen.
Leg de verhuur van je bedrijfsruimte duidelijk vast
Beantwoord de vragen over de bedrijfsruimte, bestemming, huurduur en financiële afspraken. Daarna ontvang je een complete huurovereenkomst die op jouw situatie is afgestemd.
Stel de huurovereenkomst op – €99 (ex btw)Downloadbaar als bewerkbaar Word-bestand.