Een volledige woning onderverhuren
Onderhuurovereenkomst zelfstandige woonruimte
Verhuur je als hoofdhuurder een volledige zelfstandige woning aan iemand anders? Leg dan duidelijk vast wat de onderhuurder huurt, welke afspraken gelden en wat er gebeurt wanneer jouw eigen huurovereenkomst eindigt.
Stel de onderhuurovereenkomst op – €99 (ex btw)Je betaalt pas nadat je alle vragen hebt beantwoord.
Wat is onderhuur van zelfstandige woonruimte?
Bij onderhuur verhuurt iemand die zelf huurder is de gehuurde woning aan een andere persoon. De oorspronkelijke huurder wordt tegenover de onderhuurder zelf verhuurder.
Er bestaan daardoor twee afzonderlijke huurovereenkomsten. De eigenaar of oorspronkelijke verhuurder heeft een hoofdhuurovereenkomst met de hoofdhuurder. De hoofdhuurder sluit daarnaast een onderhuurovereenkomst met de onderhuurder.
Bij deze overeenkomst krijgt de onderhuurder de volledige zelfstandige woning in gebruik. De hoofdhuurder woont gedurende de onderhuur dus niet zelf in de woning.
Past dit contract bij jouw situatie?
Je bent zelf huurder van de woning
Je hebt een huurovereenkomst met de eigenaar of verhuurder en wilt die volledige woning aan iemand anders verhuren.
De onderhuurder krijgt een zelfstandige woning
De onderhuurder krijgt de beschikking over een woning met een eigen toegang, keuken, toilet en badruimte en hoeft deze wezenlijke voorzieningen niet met anderen te delen.
Je verhuurt alleen een kamer
Heeft de onderhuurder alleen een eigen kamer en worden de keuken, badkamer of het toilet gedeeld? Gebruik dan de onderhuurovereenkomst voor een kamer.
Je bent zelf eigenaar van de woning
Verhuur je als eigenaar rechtstreeks aan de bewoner, dan is geen sprake van onderhuur. Gebruik dan de huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte die bij de gekozen huurvorm past.
Mag je een volledige huurwoning onderverhuren?
Een hoofdhuurder mag in beginsel niet zonder toestemming de volledige zelfstandige woning onderverhuren. In de hoofdhuurovereenkomst en algemene bepalingen staat doorgaans ook een uitdrukkelijk verbod op gehele onderverhuur.
Onderverhuur zonder toestemming kan ertoe leiden dat de eigenaar nakoming, ontruiming, schadevergoeding en beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst vordert. De hoofdhuurder blijft bovendien tegenover de eigenaar verantwoordelijk voor de huurbetaling, het gebruik van de woning, schade en overlast.
Sluit de onderhuurovereenkomst pas nadat de eigenaar of hoofdverhuurder schriftelijk met de onderverhuur heeft ingestemd. Leg daarbij ook vast voor welke onderhuurder en welke periode de toestemming geldt.
Wat gebeurt er als de hoofdhuur eindigt?
Bij onderhuur van een zelfstandige woning eindigt de onderhuurovereenkomst niet automatisch wanneer de hoofdhuurovereenkomst eindigt. De eigenaar of hoofdverhuurder zet de onderhuurovereenkomst in beginsel automatisch als verhuurder voort.
De onderhuurder wordt vanaf dat moment rechtstreeks huurder van de eigenaar. De onderhuurder moet de eigenaar informeren dat de hoofdhuur is geëindigd en dat de onderhuurovereenkomst wordt voortgezet.
De wettelijke voortzettingsbescherming kan ook gelden wanneer de eigenaar geen toestemming voor de onderhuur heeft gegeven. Een bepaling dat de onderhuur altijd tegelijk met de hoofdhuur eindigt, neemt deze wettelijke bescherming niet zonder meer weg.
Kan de eigenaar de voortgezette huur beëindigen?
De eigenaar kan binnen zes maanden nadat de hoofdhuur is geëindigd de rechter vragen de voortgezette huurovereenkomst te beëindigen. De eigenaar kan dit niet alleen met een brief bepalen.
De rechter kan de overeenkomst onder meer beëindigen wanneer de onderhuurder onvoldoende financiële zekerheid biedt, wanneer de onderhuur kennelijk is aangegaan om de onderhuurder de positie van hoofdhuurder te geven of wanneer voortzetting in de gegeven omstandigheden niet redelijk is.
Ook het ontbreken van een vereiste huisvestingsvergunning kan een reden zijn om de voortgezette huurovereenkomst te beëindigen.
Alleen wanneer de eigenaar tijdig naar de rechter gaat en een wettelijke beëindigingsgrond slaagt, moet de onderhuurder alsnog vertrekken. Tot die tijd wordt de huurovereenkomst voortgezet.
Voor welke duur sluit je de onderhuurovereenkomst?
Sinds 1 juli 2024 is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd het uitgangspunt. Dat geldt ook wanneer de verhuurder zelf hoofdhuurder is. Alleen wanneer de onderhuurder tot een wettelijk aangewezen uitzonderingsgroep behoort, kan een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar worden gesloten.
De enkele omstandigheid dat de hoofdhuurder zelf maar tijdelijk afwezig is, maakt een gewoon tijdelijk huurcontract niet automatisch geldig. Afhankelijk van de situatie kan een tussenhuurovereenkomst met diplomatenclausule nodig zijn.
Je kunt de wettelijke bescherming van de onderhuurder niet uitsluiten door alleen af te spreken dat de onderhuur eindigt zodra de hoofdhuur eindigt. Controleer daarom vooraf welke contractvorm juridisch bij de situatie past.
Welke huurprijs mag de hoofdhuurder vragen?
De maximale kale huurprijs wordt bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte. Het aantal punten van de woning en de bijbehorende huurprijsgrens bepalen welke kale huur maximaal is toegestaan.
De omstandigheid dat het om onderhuur gaat, geeft de hoofdhuurder niet het recht om een willekeurige opslag boven op de eigen huurprijs te rekenen. De onderhuurder kan de aanvangshuurprijs onder voorwaarden door de Huurcommissie laten toetsen.
Vermeld afzonderlijk welk bedrag geldt als kale huur en welke voorschotten worden betaald voor servicekosten, nutsvoorzieningen, meubilair of andere leveringen en diensten. Zo voorkom je dat een onduidelijke all-inprijs ontstaat.
Wat leg je in de onderhuurovereenkomst vast?
Je legt vast welke zelfstandige woning wordt onderverhuurd, wie de eigenaar of hoofdverhuurder is en op welke hoofdhuurovereenkomst de onderhuur is gebaseerd. Ook vermeld je of voor de onderhuur schriftelijke toestemming is verleend.
Daarnaast bevat de overeenkomst afspraken over de ingangsdatum, huurduur, huurprijs, borg, servicekosten, nutsvoorzieningen, onderhoud, huisdieren, overlast, inschrijving en verdere onderverhuur.
Ook wordt uitgelegd welke gevolgen het einde van de hoofdhuur voor de zelfstandige onderhuur kan hebben en dat de wettelijke voortzettingsbescherming van de onderhuurder van toepassing kan zijn.
Na het beantwoorden van de vragen ontvang je de ingevulde onderhuurovereenkomst als bewerkbaar Word-bestand. Je kunt de volledige overeenkomst controleren voordat je betaalt.
Voor het bewonen of onderverhuren van de woning kan een huisvestingsvergunning, verhuurvergunning of andere gemeentelijke toestemming nodig zijn. Controleer daarom vooraf welke regels gelden in de gemeente waar de woning ligt.
Veelgestelde vragen
Wanneer is sprake van zelfstandige woonruimte?
Daarvan is meestal sprake wanneer de onderhuurder beschikt over een eigen afsluitbare toegang, keuken, toilet en badruimte en deze wezenlijke voorzieningen niet met andere bewoners hoeft te delen.
Mag ik mijn volledige huurwoning onderverhuren?
In beginsel niet zonder toestemming van de eigenaar of hoofdverhuurder. Controleer de hoofdhuurovereenkomst en vraag vooraf om schriftelijke toestemming voor de onderhuur.
Eindigt de onderhuur wanneer de hoofdhuur eindigt?
Niet automatisch. Bij onderhuur van zelfstandige woonruimte wordt de onderhuurovereenkomst in beginsel voortgezet door de eigenaar of hoofdverhuurder. De onderhuurder wordt dan rechtstreeks huurder van de eigenaar.
Geldt die bescherming ook zonder toestemming voor onderhuur?
Ja, de wettelijke voortzettingsbescherming kan ook bij ongeoorloofde onderhuur gelden. Dat neemt niet weg dat de hoofdhuurder door de verboden onderhuur tegenover de eigenaar tekort kan zijn geschoten.
Kan de eigenaar de onderhuurder alsnog laten vertrekken?
De eigenaar kan binnen zes maanden na het einde van de hoofdhuur de rechter vragen de voortgezette huurovereenkomst te beëindigen. Daarvoor moet een van de wettelijke beëindigingsgronden aanwezig zijn.
Kan ik afspreken dat de onderhuur tegelijk met de hoofdhuur eindigt?
Je kunt de afhankelijkheid van de hoofdhuur beschrijven, maar daarmee kan de wettelijke voortzettingsbescherming van de onderhuurder niet zonder meer worden uitgesloten. De wet bepaalt uiteindelijk welke gevolgen het einde van de hoofdhuur heeft.
Mag de hoofdhuurder winst maken op de onderhuur?
Onderhuur geeft geen vrijstelling van de huurprijsregels. De kale onderhuurprijs moet passen binnen de maximale huurprijs die uit het woningwaarderingsstelsel volgt. Bijkomende kosten moeten afzonderlijk en controleerbaar worden vastgelegd.
Is een tijdelijk onderhuurcontract altijd mogelijk?
Nee. Sinds 1 juli 2024 is een contract voor onbepaalde tijd het uitgangspunt. Een gewoon tijdelijk contract van maximaal twee jaar is alleen mogelijk wanneer de onderhuurder onder een wettelijke uitzondering valt. Bij tijdelijke afwezigheid van de hoofdhuurder kan mogelijk een tussenhuurovereenkomst nodig zijn.
Leg de zelfstandige onderhuur duidelijk vast
Beantwoord de vragen over de hoofdhuur, de woning, toestemming en de huurvoorwaarden. Daarna ontvang je een complete onderhuurovereenkomst die op jouw situatie is afgestemd.
Stel de onderhuurovereenkomst op – €99 (ex btw)Downloadbaar als bewerkbaar Word-bestand.