Uitsluitend voor huurders van woonruimte
Achterstallig onderhoud melden
Heeft je huurwoning gebreken en reageert de verhuurder niet of onvoldoende? Vraag schriftelijk om herstel en geef een duidelijke termijn waarbinnen het probleem moet worden opgelost.
Stel je onderhoudsbrief op – €39Je betaalt pas nadat je alle vragen hebt beantwoord.
Wanneer gebruik je deze brief?
Deze brief is bedoeld voor gebreken en achterstallig onderhoud aan een huurwoning of kamer. Denk aan lekkage, schimmel, houtrot, een defecte verwarming, kapotte ventilatie of onveilige installaties.
Je beschrijft het probleem, vermeldt wanneer het is ontstaan en vraagt de verhuurder om het binnen een redelijke termijn te herstellen.
Heb je het gebrek al eerder gemeld? Dan kun je in de brief verwijzen naar eerdere e-mails, brieven, WhatsApp-berichten en afspraken met de verhuurder of beheerder.
Wanneer is sprake van een gebrek?
Van een gebrek kan sprake zijn als de woning niet het woongenot biedt dat je bij het sluiten van de huurovereenkomst mocht verwachten. Het kan gaan om de staat van de woning, een defecte voorziening of een andere omstandigheid die het normale gebruik belemmert.
De verhuurder moet een gebrek in beginsel herstellen nadat de huurder daarom heeft gevraagd. Dat geldt niet als herstel onmogelijk is, onredelijk hoge kosten vraagt of het probleem voor rekening van de huurder komt.
Een telefonische melding is lastig te bewijzen. Stuur daarom een duidelijke brief of e-mail waarin je het gebrek beschrijft en om herstel vraagt. Bewaar ook bewijs van verzending en ontvangst.
Wie moet het onderhoud uitvoeren?
De verhuurder is normaal gesproken verantwoordelijk voor grotere reparaties en onderhoud aan de woning. Kleine, eenvoudige en goedkope reparaties komen meestal voor rekening van de huurder.
In het Besluit kleine herstellingen staat welke werkzaamheden doorgaans door de huurder moeten worden uitgevoerd. Denk aan het vastzetten van een losse deurknop, het vervangen van een eenvoudig kraanleertje of het schoonhouden van bereikbare onderdelen.
Een reparatie komt niet automatisch voor rekening van de huurder omdat het huurcontract of de algemene bepalingen dat zeggen. Wettelijke regels voor woonruimte kunnen niet onbeperkt ten nadele van de huurder worden aangepast.
Heeft de huurder het probleem zelf veroorzaakt door onzorgvuldig gebruik? Dan kan het herstel wel voor rekening van de huurder komen. De oorzaak van het probleem is daarom belangrijk.
Hoe dringend is het herstel?
Er is gevaar of er ontstaat snel meer schade
Denk aan een ernstige lekkage, brandgevaar, een onveilige elektrische installatie, een gaslek of uitval van de verwarming tijdens koud weer. Meld zulke situaties direct en geef een korte hersteltermijn.
Het gebrek schaadt het woongenot sterk
Ernstige schimmel, aanhoudende vochtproblemen, grote lekkages of het ontbreken van belangrijke voorzieningen kunnen reden zijn voor herstel en mogelijk tijdelijke huurverlaging.
Het probleem moet worden hersteld, maar er is geen direct gevaar
Ook bij niet-spoedeisend onderhoud mag je van de verhuurder verlangen dat hij binnen een redelijke termijn reageert en het noodzakelijke herstel uitvoert.
Wat komt er in de onderhoudsbrief?
Beschrijf zo precies mogelijk waar het gebrek zich bevindt, wat je ervan merkt en sinds wanneer het probleem bestaat. Vermeld ook of er gevaar of mogelijke gevolgschade is.
Leg uit wanneer je het gebrek eerder hebt gemeld en hoe de verhuurder daarop heeft gereageerd. Is er al iemand langs geweest of is een eerdere reparatie mislukt? Neem dat dan ook op.
Geef duidelijk aan wat je verwacht en vóór welke datum het gebrek moet zijn hersteld. Je kunt daarnaast aangeven welke vervolgstappen je overweegt als de verhuurder niets doet.
Zorg dat je het gebrek kunt aantonen
Maak duidelijke foto’s en video’s waarop de plaats, omvang en ernst van het gebrek te zien zijn. Bewaar eerdere berichten en noteer wanneer je telefonisch contact hebt gehad.
Rapporten van een monteur, inspecteur of deskundige kunnen helpen om de oorzaak en ernst van het probleem vast te stellen. Bewaar ook offertes en facturen als je zelf kosten hebt gemaakt.
Bij problemen die veranderen of erger worden, zoals lekkage, vochtplekken en schimmel, is het verstandig om op verschillende momenten foto’s te maken.
Wanneer kun je naar de Huurcommissie?
Voor een procedure over tijdelijke huurverlaging moet de verhuurder eerst de kans krijgen om het gebrek te herstellen. Bij ernstige gebreken kun je de Huurcommissie meestal inschakelen nadat zes weken zijn verstreken sinds je schriftelijke melding.
Voor sociale huur en middenhuur kan de Huurcommissie een bindende uitspraak doen. De Huurcommissie beoordeelt of sprake is van een ernstig gebrek en kan de huur tijdelijk verlagen totdat het gebrek is hersteld.
Bij een vrijesectorwoning kan de Huurcommissie alleen over gebreken adviseren als in het huurcontract staat dat partijen de Huurcommissie mogen inschakelen, of als zij dat later samen hebben afgesproken. Anders kun je naar de kantonrechter.
De Huurcommissie kan onder voorwaarden de huur tijdelijk verlagen, maar kan de verhuurder niet veroordelen tot betaling van schadevergoeding. Daarvoor moet je zo nodig naar de kantonrechter.
Mag je het gebrek zelf laten herstellen?
Als de verhuurder verplicht is het gebrek te herstellen maar dit niet binnen een redelijke termijn doet, kan de huurder het herstel onder voorwaarden zelf uitvoeren of laten uitvoeren.
De redelijke herstelkosten kunnen dan mogelijk op de verhuurder worden verhaald of met de huur worden verrekend. Dat brengt wel risico’s mee als later discussie ontstaat over de oorzaak, noodzaak of hoogte van de kosten.
Kondig daarom eerst schriftelijk aan wat je van plan bent, geef de verhuurder een laatste redelijke hersteltermijn en bewaar offertes, facturen en betalingsbewijzen.
Verlaag of stop de huur niet op eigen initiatief alleen omdat er een gebrek is. Laat huurverlaging vaststellen door de Huurcommissie of kantonrechter, of maak daarover duidelijke afspraken met de verhuurder.
Veelgestelde vragen
Moet ik het gebrek eerst bij de verhuurder melden?
Ja. De verhuurder moet weten dat het probleem bestaat en de kans krijgen het te herstellen. Meld het gebrek schriftelijk en bewaar bewijs dat de melding is ontvangen.
Hoeveel tijd moet ik de verhuurder geven?
Dat hangt af van de ernst en spoed. Bij gevaar of dreigende gevolgschade kan een zeer korte termijn passend zijn. Voor een procedure bij de Huurcommissie geldt meestal dat de verhuurder na de melding zes weken de tijd krijgt om ernstige gebreken te herstellen.
Is schimmel altijd de verantwoordelijkheid van de verhuurder?
Nee. Schimmel kan ontstaan door een bouwkundig probleem, slechte ventilatievoorzieningen of lekkage, maar ook door onvoldoende verwarmen of ventileren. De oorzaak bepaalt wie voor het herstel verantwoordelijk is.
Kan de Huurcommissie de verhuurder verplichten te repareren?
De Huurcommissie kan bij ernstige gebreken de huur tijdelijk verlagen. Voor een veroordeling waarbij de verhuurder echt tot herstel wordt verplicht, kun je naar de kantonrechter.
Vanaf wanneer kan tijdelijke huurverlaging gelden?
Start je de procedure op tijd en krijg je gelijk, dan kan de tijdelijke huurverlaging meestal ingaan vanaf de eerste dag van de maand nadat je het gebrek bij de verhuurder hebt gemeld. Bij een late aanvraag is de terugwerkende kracht beperkt.
Mag ik zelf een reparateur inschakelen?
Dat kan onder voorwaarden als de verhuurder ondanks een duidelijke melding en redelijke termijn niet herstelt. Geef de verhuurder eerst schriftelijk een laatste kans en zorg dat de noodzaak en kosten van het herstel goed zijn vastgelegd.
Kan ik schadevergoeding vragen?
Dat kan soms als het gebrek aan de verhuurder kan worden toegerekend en je daardoor aantoonbare schade hebt geleden. Kom je er samen niet uit, dan beslist de kantonrechter over schadevergoeding.
Vraag je verhuurder om herstel
Beschrijf het gebrek, eerdere meldingen, de reactie van de verhuurder en de termijn waarbinnen herstel nodig is. Daarna ontvang je een onderhoudsbrief die past bij jouw situatie.
Stel je onderhoudsbrief op – €39Je betaalt pas nadat je alle vragen hebt beantwoord.