Voor huurders en verhuurders van woonruimte
Schade aan het gehuurde
Is er schade of een gebrek aan een huurwoning? Leg duidelijk vast wat er aan de hand is, wie volgens jou verantwoordelijk is en wat er binnen welke termijn moet gebeuren.
Stel je schadebrief op – €39Je betaalt pas nadat je alle vragen hebt beantwoord.
Wanneer gebruik je deze schadebrief?
Deze brief is bedoeld voor schade, onderhoudsproblemen en gebreken aan een huurwoning of kamer. De brief kan worden gebruikt door een huurder die herstel verlangt, maar ook door een verhuurder die een huurder aanspreekt op veroorzaakte schade.
Je beschrijft wat er is gebeurd, welke partij volgens jou verantwoordelijk is en wat je van de andere partij verwacht. Daarbij kun je een termijn geven voor herstel, betaling of een reactie.
Welke situatie geldt voor jou?
Je wilt dat de verhuurder een gebrek herstelt
Gebruik de brief wanneer de woning een gebrek heeft dat volgens jou door de verhuurder moet worden hersteld. Denk aan lekkage, ernstige vochtproblemen, schimmel door een bouwkundig probleem of een defecte installatie.
Je wilt kosten of andere schade vergoed krijgen
Heeft het gebrek schade aan jouw spullen veroorzaakt of heb je zelf kosten moeten maken? Dan kun je in de brief uitleggen welke schade je hebt geleden en waarom je vindt dat de verhuurder deze moet vergoeden.
De huurder heeft schade aan de woning veroorzaakt
Gebruik de brief wanneer de huurder de woning heeft beschadigd of een verplichting tot onderhoud of herstel niet nakomt. Je kunt vragen om herstel of vergoeding van de herstelkosten.
Is het een gebrek of door de huurder veroorzaakte schade?
Niet ieder probleem aan een woning is automatisch schade waarvoor de huurder moet betalen. Een gebrek is een toestand waardoor de huurder niet het woongenot krijgt dat hij bij het sluiten van de huurovereenkomst mocht verwachten.
De verhuurder moet zulke gebreken meestal herstellen. Dat geldt niet wanneer herstel onmogelijk is, onredelijk hoge kosten met zich meebrengt of wanneer het probleem voor rekening van de huurder komt.
Heeft de huurder de schade zelf veroorzaakt door onzorgvuldig gebruik? Dan kan de huurder verantwoordelijk zijn voor het herstel of de herstelkosten. Normale slijtage door dagelijks gebruik is geen schade waarvoor de huurder automatisch moet betalen.
Schimmel kan bijvoorbeeld ontstaan door een bouwkundig probleem, maar ook door onvoldoende ventilatie. Een kapotte installatie kan onder de onderhoudsplicht van de verhuurder vallen, terwijl schade door verkeerd gebruik juist voor rekening van de huurder kan komen.
Wie moet het probleem oplossen?
De verhuurder is in beginsel verantwoordelijk voor grotere reparaties en gebreken aan de woning. Kleine, eenvoudige en goedkope reparaties komen meestal voor rekening van de huurder. In het Besluit kleine herstellingen staat welke werkzaamheden doorgaans door de huurder moeten worden uitgevoerd.
Ook in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen kunnen afspraken over onderhoud en herstel staan. Die afspraken mogen niet zomaar afwijken van regels die bedoeld zijn om huurders van woonruimte te beschermen.
Soms moet de verhuurder een reparatie uitvoeren, maar kunnen de kosten uiteindelijk wel voor rekening van de huurder komen. Bijvoorbeeld wanneer de huurder het probleem zelf heeft veroorzaakt.
Wat zet je in de brief?
Beschrijf zo precies mogelijk wat er is beschadigd of welk gebrek aanwezig is. Vermeld waar het probleem zich bevindt, wanneer je het hebt ontdekt en hoe de situatie zich daarna heeft ontwikkeld.
Leg vervolgens uit waarom je vindt dat de andere partij verantwoordelijk is. Je kunt daarbij verwijzen naar de oorzaak van de schade, eerdere afspraken, de huurovereenkomst, de algemene bepalingen of eerdere meldingen.
Geef ten slotte duidelijk aan wat je verlangt. Dat kan herstel, betaling van herstelkosten, vergoeding van andere schade of een combinatie daarvan zijn. Noem ook vóór welke datum je een reactie of oplossing verwacht.
Zorg dat je de schade kunt aantonen
Maak duidelijke foto’s en bewaar eerdere e-mails, brieven en WhatsApp-berichten. Ook inspectierapporten, offertes, facturen en betalingsbewijzen kunnen belangrijk zijn.
Bij schade aan het einde van de huur zijn de begininspectie en eindinspectie vaak belangrijk. Daarmee kan worden vergeleken in welke staat de huurder de woning heeft ontvangen en achtergelaten.
Verstuur de brief op een manier waarmee je later kunt aantonen wat je hebt verstuurd en wanneer de andere partij de brief heeft ontvangen.
Wat als de andere partij niets doet?
Reageert de andere partij niet binnen de gestelde termijn, dan kan de brief worden gebruikt als bewijs dat het probleem is gemeld en dat om een oplossing is gevraagd.
Een huurder kan bij ernstige gebreken mogelijk een procedure starten bij de Huurcommissie of kantonrechter. Welke mogelijkheden er zijn, hangt onder meer af van de soort huurwoning en het doel van de procedure. De Huurcommissie kan geen schadevergoeding toekennen. Daarover beslist de rechter als partijen er samen niet uitkomen.
Een verhuurder kan verdere stappen nemen wanneer de huurder de schade niet herstelt of de herstelkosten niet betaalt. Of eerst een formele ingebrekestelling nodig is, hangt af van de situatie en van wat eerder tussen partijen is besproken.
Als huurder kun je bij een gebrek niet zomaar zelf besluiten om minder of geen huur te betalen. Voor een tijdelijke huurverlaging kun je onder voorwaarden naar de Huurcommissie of kantonrechter.
Veelgestelde vragen
Is iedere beschadiging voor rekening van de huurder?
Nee. De huurder hoeft niet te betalen voor normale slijtage, ouderdom of gebreken waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is. De oorzaak van de schade en de staat van de woning aan het begin van de huur zijn belangrijk.
Moet een huurder een gebrek direct melden?
Meld een gebrek zo snel mogelijk aan de verhuurder, vooral als wachten tot meer schade kan leiden. Een schriftelijke melding voorkomt later discussie over wanneer de verhuurder van het probleem wist.
Hoeveel tijd krijgt de verhuurder om een gebrek te herstellen?
Dat hangt af van de ernst van het probleem. Een gevaarlijke situatie of ernstige lekkage moet sneller worden aangepakt dan een niet-spoedeisende reparatie. Voor een procedure bij de Huurcommissie krijgt de verhuurder na de melding in beginsel zes weken om ernstige gebreken te herstellen.
Kan de verhuurder de schade met de borg verrekenen?
Dat kan alleen als de verhuurder kan uitleggen welke schade door de huurder is veroorzaakt en welke redelijke herstelkosten daarmee samenhangen. Normale slijtage mag niet als schade worden doorberekend.
Is een melding per WhatsApp voldoende?
Een WhatsApp-bericht kan aantonen dat je het probleem hebt gemeld. Een volledige brief is vaak duidelijker, omdat je daarin de schade, de gewenste oplossing en de termijn bij elkaar zet. Bewaar in ieder geval bewijs van verzending en ontvangst.
Kan de Huurcommissie schadevergoeding toekennen?
Nee. De Huurcommissie kan bij ernstige gebreken onder voorwaarden een tijdelijke huurverlaging uitspreken. Als je schadevergoeding verlangt en partijen het niet eens worden, moet de kantonrechter daarover beslissen.
Stel je schadebrief op
Geef aan of je huurder of verhuurder bent en beantwoord de vragen over de schade, eerdere meldingen, het beschikbare bewijs en de oplossing die je verlangt. Daarna ontvang je een brief die past bij jouw situatie.
Start je schadebrief – €39,99Je betaalt pas nadat je alle vragen hebt beantwoord.