Uitsluitend voor huurders van woonruimte
Bezwaar tegen huurverhoging
Heeft je verhuurder een huurverhoging aangekondigd die volgens jou niet klopt? Maak op tijd schriftelijk bezwaar en leg duidelijk uit waarom de verhoging niet mag doorgaan.
Stel je bezwaarbrief op – €39Je betaalt pas nadat je alle vragen hebt beantwoord.
Wanneer kun je bezwaar maken?
Een verhuurder mag de huur niet onbeperkt verhogen. De maximale verhoging hangt af van het soort huurwoning, de huidige huurprijs, het huurcontract en de reden voor de verhoging.
Je kunt bijvoorbeeld bezwaar maken als het percentage te hoog is, de nieuwe huur boven de maximale huurprijs uitkomt, het voorstel te laat is verstuurd of er verkeerde bedragen of datums in staan.
Deze brief is alleen bedoeld voor huurders van een woning, studio, appartement, kamer, woonwagen of standplaats. De brief is niet bedoeld voor de huur van bedrijfsruimte.
Wacht niet tot de huurverhoging al is ingegaan. Bij een reguliere huurverhoging in de sociale of middensector stuur je het bezwaar vóór de voorgestelde ingangsdatum naar je verhuurder.
Mogelijke redenen voor bezwaar
De verhoging is hoger dan toegestaan
Het voorgestelde percentage is hoger dan het wettelijke maximum of hoger dan het percentage dat volgens je huurcontract mag worden toegepast.
De nieuwe huur wordt hoger dan de maximale huurprijs
Bij sociale huur, middenhuur en kamers kan het puntenaantal een maximale kale huurprijs opleveren. De huur mag door de verhoging niet boven die maximale huurprijs uitkomen.
Het voorstel is niet op tijd verstuurd
Bij gereguleerde woonruimte moet de verhuurder een reguliere huurverhoging minimaal twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum aankondigen.
De huur is kort geleden al verhoogd
De huur mag in de regel maar één keer per twaalf maanden worden verhoogd. Op deze hoofdregel bestaan enkele uitzonderingen, bijvoorbeeld in het eerste huurjaar of na woningverbetering.
Het voorstel bevat verkeerde informatie
Denk aan een verkeerde huidige huurprijs, een foutieve nieuwe huurprijs, een onjuiste ingangsdatum of ontbrekende informatie die wel in het voorstel moet staan.
De kale huurprijs is niet apart vermeld
Betaal je één totaalbedrag voor huur en servicekosten zonder duidelijke uitsplitsing? Dan is niet duidelijk over welk bedrag de huurverhoging wordt berekend.
Maximale jaarlijkse huurverhoging in 2026
Voor een sociale huurwoning is de standaard maximale verhoging vanaf 1 juli 2026 4,1%. Bij een kale huur onder €350 kan onder voorwaarden in plaats daarvan een verhoging van maximaal €25 worden voorgesteld.
Voor middenhuur is de maximale jaarlijkse huurverhoging in 2026 6,1%. De huur mag daarbij niet hoger worden dan de maximale huurprijs die hoort bij het puntenaantal van de woning.
Voor een vrijesectorwoning is de maximale jaarlijkse huurverhoging in 2026 4,4%. De verhuurder mag dit percentage alleen toepassen als het huurcontract een geldige afspraak over jaarlijkse huurverhoging bevat. Staat in het contract een lager percentage, dan geldt dat lagere percentage.
Bij sociale huur kan onder voorwaarden een inkomensafhankelijke huurverhoging gelden. Ook voor huurverhoging na woningverbetering gelden andere regels. Kijk daarom niet alleen naar het percentage, maar ook naar de reden die de verhuurder voor de verhoging geeft.
Kun je bezwaar maken vanwege onderhoudsgebreken?
Alleen zeggen dat de woning slecht is onderhouden, is meestal niet genoeg om een jaarlijkse huurverhoging tegen te houden. Daarvoor bestaat een aparte procedure over gebreken.
Heeft de Huurcommissie de huur al tijdelijk verlaagd vanwege ernstige gebreken en zijn die gebreken nog niet hersteld? Dan kan de verhuurder de jaarlijkse huurverhoging niet zomaar doorvoeren.
Zijn er wel gebreken, maar is nog geen tijdelijke huurverlaging vastgesteld? Meld de gebreken dan schriftelijk bij de verhuurder en bekijk of je daarnaast een aparte gebrekenprocedure kunt starten.
Wat komt er in de bezwaarbrief?
Je vermeldt welke woning je huurt, wat je huidige kale huurprijs is, welke nieuwe huurprijs de verhuurder voorstelt en per welke datum de verhoging moet ingaan.
Daarna geef je aan waarom je bezwaar maakt. Je kunt meerdere redenen combineren en een eigen toelichting toevoegen. Heb je een puntentelling, dan kun je ook het puntenaantal en de bijbehorende maximale huurprijs in de brief opnemen.
In de brief vraag je de verhuurder om de huurverhoging niet door te voeren of om een aangepast voorstel te sturen dat wel aan de regels voldoet.
Wat gebeurt er na je bezwaar?
Gaat de verhuurder akkoord met je bezwaar? Dan gaat de voorgestelde verhoging niet door of ontvang je een aangepast voorstel.
Gaat het om een reguliere huurverhoging in de sociale of middensector en wil de verhuurder de verhoging toch doorzetten? Dan moet de verhuurder de Huurcommissie vragen om het voorstel te beoordelen. Dit moet binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum.
Bij een vrijesectorwoning kan de huurder de Huurcommissie vragen om een verhoging op basis van een huurverhogingsbeding te beoordelen. Dat verzoek moet binnen vier maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging worden ingediend.
Verstuur je bezwaar per brief of e-mail en bewaar een kopie. Zorg ook dat je later kunt aantonen op welke datum je verhuurder het bezwaar heeft ontvangen.
Veelgestelde vragen
Wanneer moet ik bezwaar maken?
Maak bij een reguliere huurverhoging in de sociale of middensector vóór de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk bezwaar bij je verhuurder. Bij een verhoging per 1 juli moet je bezwaar dus uiterlijk vóór 1 juli zijn ontvangen.
Moet ik zelf naar de Huurcommissie?
Niet altijd. Heb je op tijd bezwaar gemaakt tegen een reguliere huurverhoging in de sociale of middensector en wil de verhuurder de verhoging toch doorzetten? Dan moet de verhuurder de Huurcommissie inschakelen. Voor bepaalde geschillen in de vrije sector moet je als huurder wel zelf een verzoek indienen.
Moet ik de hogere huur alvast betalen?
Heb je op tijd bezwaar gemaakt, dan staat nog niet vast dat de voorgestelde huurverhoging geldig is. Wordt later beslist dat de verhoging wel mocht, dan moet je het verschil alsnog vanaf de ingangsdatum betalen. Het is verstandig om dat bedrag voorlopig apart te zetten.
Kan ik per e-mail bezwaar maken?
Ja, schriftelijk bezwaar kan ook per e-mail worden verstuurd. Zorg wel dat je kunt aantonen welke tekst je hebt verstuurd en dat de verhuurder het bezwaar op tijd heeft ontvangen.
Kan ik bezwaar maken tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging?
Dat kan onder meer als de gebruikte inkomensgegevens of de huishoudsamenstelling niet kloppen, of als je inkomen inmiddels is gedaald en je aan de voorwaarden voor bezwaar voldoet.
Geldt het puntenstelsel ook voor de vrije sector?
Een bestaande vrijesectorwoning heeft niet altijd een maximale huurprijs op basis van het puntenstelsel. Het puntenaantal kan wel belangrijk zijn om te bepalen of de woning bij het begin van de huur terecht in de vrije sector is verhuurd. Voor middenhuur en sociale huur geldt wel een maximale huurprijs op basis van het puntenaantal.
Wat als ik geen bezwaar heb gemaakt?
Betaal je de verhoging niet en heb je geen bezwaar ingediend, dan kan de verhuurder je na de voorgestelde ingangsdatum een aangetekende herinnering sturen. Daarna kunnen andere termijnen gelden om de Huurcommissie in te schakelen. Wacht daarom niet af en maak bij voorkeur vóór de ingangsdatum bezwaar.
Maak op tijd bezwaar tegen de huurverhoging
Beantwoord de vragen over je woning, huidige huurprijs, de voorgestelde verhoging en je redenen voor bezwaar. Daarna ontvang je een bezwaarbrief die je naar je verhuurder kunt sturen.
Stel je bezwaarbrief op – €39Je betaalt pas nadat je alle vragen hebt beantwoord.