Uitsluitend voor huurders van woonruimte
Borg terugvorderen
Is je huurovereenkomst geëindigd en betaalt de verhuurder je borg niet terug? Vraag om terugbetaling en maak bezwaar tegen bedragen die volgens jou onterecht zijn ingehouden.
Stel je borgbrief op – €39Je betaalt pas nadat je alle vragen hebt beantwoord.
Wanneer gebruik je deze brief?
De borg is bedoeld als zekerheid voor de verhuurder. Na het einde van de huur moet de borg in principe worden terugbetaald. De verhuurder mag alleen bepaalde bedragen met de borg verrekenen.
Gebruik deze brief als de verhuurder de borg niet op tijd terugbetaalt, geen uitleg geeft of volgens jou te veel inhoudt voor schade, achterstallige betalingen of andere kosten.
De brief is bedoeld voor de borg van een huurwoning of kamer. Voor bedrijfsruimte kunnen andere afspraken en regels gelden.
Wanneer moet de borg worden terugbetaald?
Als de verhuurder niets met de borg hoeft te verrekenen, moet hij de volledige borg binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen.
Houdt de verhuurder een bedrag in voor een toegestane kostenpost? Dan moet hij het resterende deel van de borg binnen dertig dagen na het einde van de huur terugbetalen.
De verhuurder moet je schriftelijk informeren over de verrekening en een volledige specificatie van de ingehouden bedragen sturen.
Is de termijn verstreken en heb je geen volledige betaling of duidelijke kostenspecificatie ontvangen? Dan kun je de verhuurder schriftelijk vragen de borg alsnog binnen een korte termijn terug te betalen.
Wat mag de verhuurder met de borg verrekenen?
De verhuurder mag niet zelf allerlei kosten bedenken en die van de borg aftrekken. De wet beperkt de verrekening tot vier soorten kosten.
Een openstaande huurachterstand
De verhuurder mag achterstallige huur verrekenen als duidelijk is welk bedrag nog openstaat.
Nog verschuldigde servicekosten
Openstaande servicekosten mogen worden verrekend. De verhuurder moet wel kunnen uitleggen hoe het bedrag is berekend.
Schade waarvoor de huurder verantwoordelijk is
Het moet gaan om schade die aan de huurder kan worden toegerekend. Normale slijtage en schade door slecht onderhoud van de verhuurder vallen hier niet onder.
Een openstaande energieprestatievergoeding
Als een geldige energieprestatievergoeding is afgesproken en daarvan nog een bedrag openstaat, kan ook dat bedrag met de borg worden verrekend.
Andere kosten, zoals algemene administratiekosten, contractkosten of een bedrag omdat de woning opnieuw moet worden verhuurd, mogen niet zomaar met de borg worden verrekend.
Wanneer mag de verhuurder kosten voor schade inhouden?
De verhuurder moet kunnen aantonen dat er schade is, dat deze schade bij het begin van de huur nog niet aanwezig was en dat de huurder daarvoor verantwoordelijk is.
Ook moet duidelijk zijn welke redelijke herstelkosten met de schade samenhangen. Vraag daarom om foto’s, inspectierapporten, facturen, offertes of andere stukken waarop het ingehouden bedrag is gebaseerd.
De verhuurder mag geen volledig nieuw onderdeel bij de huurder in rekening brengen als het beschadigde onderdeel al oud of versleten was. Ook normale gebruikssporen zijn geen schade die uit de borg mag worden betaald.
Waarom zijn de begin- en eindinspectie belangrijk?
Met een beginrapport kan worden vastgesteld in welke staat de huurder de woning heeft ontvangen. Bij het einde van de huur kan die staat worden vergeleken met het eindrapport.
Is er geen duidelijke beschrijving van de staat van de woning bij het begin van de huur? Dan wordt in beginsel aangenomen dat de huurder de woning heeft ontvangen in de staat waarin deze aan het einde van de huur verkeert. De verhuurder kan proberen het tegendeel te bewijzen.
Tijdens een voorinspectie hoort de huurder te horen welke punten nog moeten worden hersteld. De huurder krijgt dan de kans om dat vóór de eindoplevering zelf te doen.
Als de verhuurder geen duidelijke kans heeft gegeven om gebreken zelf te herstellen en daarna direct hoge herstelkosten inhoudt, kan dat van belang zijn bij de beoordeling van die kosten. De precieze gevolgen hangen af van de situatie.
Wat komt er in de borgbrief?
Je vermeldt wanneer de huurovereenkomst is begonnen en geëindigd, hoeveel borg je hebt betaald en wanneer je de woning en sleutels hebt opgeleverd.
Vervolgens geef je aan of er een beginrapport, voorinspectie en eindinspectie zijn geweest. Heeft de verhuurder schade of andere kosten genoemd? Dan kun je uitleggen waarom je het daarmee niet eens bent.
Ten slotte vraag je om terugbetaling binnen een concrete termijn. Je kunt ook wettelijke rente en verdere juridische stappen aankondigen als de verhuurder blijft weigeren.
Wat als de verhuurder niet betaalt?
Reageert de verhuurder niet op je brief of blijft hij zonder goede reden weigeren? Dan kun je de borg via de kantonrechter terugvorderen.
De Huurcommissie behandelt geen geschillen over het terugbetalen van de borg. Je kunt een overtreding van de regels voor goed verhuurderschap wel melden bij het gemeentelijke meldpunt.
De gemeente kan tegen de verhuurder optreden, maar kent de borg niet zelf aan jou toe. Voor een bindende veroordeling tot terugbetaling moet je zo nodig naar de kantonrechter.
Bewaar het huurcontract, bewijs van betaling van de borg, inspectierapporten, foto’s, de sleuteloverdracht en alle berichten met de verhuurder. Bewaar ook bewijs dat je borgbrief is ontvangen.
Veelgestelde vragen
Binnen hoeveel dagen moet de borg worden terugbetaald?
Zonder verrekening moet de verhuurder de borg binnen veertien dagen na het einde van de huur terugbetalen. Bij een toegestane verrekening moet het resterende bedrag binnen dertig dagen worden terugbetaald.
Hoe hoog mag de borg zijn?
Voor huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2023 zijn gesloten, mag de borg maximaal twee maanden kale huur bedragen. Voor oudere contracten kunnen andere regels gelden.
Mag normale slijtage met de borg worden verrekend?
Nee. Gewone gebruikssporen en veroudering zijn geen schade waarvoor de huurder automatisch verantwoordelijk is. Ook schade die door achterstallig onderhoud van de verhuurder is ontstaan, mag niet op de huurder worden afgewenteld.
Moet de verhuurder facturen laten zien?
De verhuurder moet schriftelijk uitleggen wat hij inhoudt en een volledige kostenspecificatie sturen. Bij betwiste schade moet hij de schade en de gemaakte of redelijke herstelkosten kunnen onderbouwen.
Wat als er geen begininspectie is geweest?
Zonder duidelijke beschrijving van de beginstaat staat de verhuurder vaak zwakker. In beginsel wordt dan aangenomen dat de woning bij aanvang in dezelfde staat verkeerde als bij het einde van de huur, tenzij de verhuurder het tegendeel bewijst.
Kan ik wettelijke rente vragen?
Dat kan wanneer de verhuurder te laat is met betalen en in verzuim is. In de brief kun je een duidelijke betalingstermijn opnemen en aankondigen dat je daarna wettelijke rente vordert.
Kan ik voor de borg naar de Huurcommissie?
Nee. De Huurcommissie beslist niet over het terugbetalen van de borg. Je kunt een overtreding melden bij de gemeente en je kunt de borg zo nodig terugvorderen bij de kantonrechter.
Mag de verhuurder administratiekosten inhouden?
Nee. De verhuurder mag alleen achterstallige huur, servicekosten, een energieprestatievergoeding en schade waarvoor de huurder verantwoordelijk is met de borg verrekenen.
Vraag je borg terug
Beantwoord de vragen over de huurperiode, betaalde borg, oplevering, inspecties en eventuele inhoudingen. Daarna ontvang je een brief waarmee je om betaling en een duidelijke onderbouwing kunt vragen.
Stel je borgbrief op – €39Je betaalt pas nadat je alle vragen hebt beantwoord.