Energielabel pas na start van de huur geregistreerd: telt het mee voor de puntentelling?
Het energielabel van een huurwoning kan een groot verschil maken voor het aantal WWS-punten en daarmee voor de maximale huurprijs. Maar wat gebeurt er als bij aanvang van de huurovereenkomst nog geen geldig energielabel is geregistreerd en de verhuurder het label pas later laat vaststellen?
Over die vraag bestaat inmiddels de nodige rechtspraak. De Hoge Raad oordeelde in 2023 dat een energielabel niet per se al bij aanvang van de huur hoeft te zijn vastgesteld. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 is opnieuw discussie ontstaan over de vraag hoe moet worden omgegaan met een later geregistreerd energielabel.
In recente rechtspraak wordt onder omstandigheden ook ná 1 juli 2024 rekening gehouden met een energielabel dat pas na de relevante peildatum is geregistreerd. Daarbij is vooral van belang wat de feitelijke energieprestatie van de woning op de peildatum was.
Waarom maakt het energielabel zoveel verschil?
De energieprestatie is onderdeel van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Afhankelijk van de energieprestatie van de woning worden punten toegekend.
Die punten tellen mee voor het totale puntenaantal van de woning. Dat puntenaantal is vervolgens van belang voor de maximale huurprijs en het huursegment waarin de woning valt.
Het ontbreken van een geldig energielabel kan daarom grote gevolgen hebben. Als geen geldige energieprestatie beschikbaar is, voorziet het WWS in een waardering op basis van het bouwjaar van de woning.
Daardoor kunnen energiebesparende eigenschappen van een woning anders worden gewaardeerd dan wanneer een geldig energielabel wordt gebruikt.
→ Bereken gratis de punten en maximale huurprijs van je woning
Hoge Raad in 2023: energielabel hoeft niet al bij aanvang te zijn vastgesteld
De Hoge Raad kreeg in 2023 prejudiciële vragen voorgelegd over een energieprestatie die pas na de ingangsdatum van de huurovereenkomst was vastgesteld.
Het gaat om Hoge Raad 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005.
De Hoge Raad oordeelde dat voor de toetsing van de aanvangshuurprijs niet noodzakelijk is dat de energie-index of het energielabel al is bepaald op het moment waarop de huurovereenkomst ingaat.
Het is voldoende dat de energie-index of het energielabel op een zodanig moment beschikbaar is dat de Huurcommissie of kantonrechter daarmee bij de beslissing rekening kan houden.
De feitelijke toestand van de woning is bepalend
De Hoge Raad maakte daarbij een belangrijk onderscheid tussen het moment waarop het energielabel wordt vastgesteld en de toestand van de woning die met dat label wordt gewaardeerd.
Bij een toetsing van de aanvangshuurprijs moet worden gekeken naar de toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
De opname voor het energielabel mag volgens de Hoge Raad wel later plaatsvinden. In dat geval moet worden beoordeeld in hoeverre de later opgenomen gegevens de toestand van de woning op de ingangsdatum weergeven.
Dat betekent dus niet dat ieder later verkregen energielabel automatisch bruikbaar is.
Als de woning tussen de ingangsdatum en de opname bijvoorbeeld is geïsoleerd of op een andere manier energetisch is verbeterd, kan het latere label een andere toestand weergeven dan de toestand die bij aanvang van de huur bestond.
Bron: HR 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005
Wat veranderde er op 1 juli 2024?
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur en is ook het woningwaarderingsstelsel gewijzigd.
In de toelichting op het WWS is sindsdien bij de energieprestatie opgenomen dat voor de toekenning van punten sprake moet zijn van een voor de woning geldig vastgesteld energielabel. Ontbreekt een geldig energielabel, dan wordt de energieprestatie volgens die systematiek bepaald aan de hand van het bouwjaar.
Daarmee ontstond een belangrijke vervolgvraag: geldt de uitspraak van de Hoge Raad uit 2023 ook voor huurovereenkomsten en peildata waarop het nieuwe WWS van toepassing is?
De Huurcommissie ging er in haar uitvoeringspraktijk vanuit dat op de peildatum een geldige energieprestatie bekend moest zijn. Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs betekende dit volgens de Huurcommissie dat het energielabel vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst moest zijn opgenomen.
Recente kantonrechtspraak laat echter zien dat rechters onder omstandigheden ook na de invoering van de Wet betaalbare huur aansluiting zoeken bij de uitspraak van de Hoge Raad uit 2023.
Rechtbank Noord-Holland: later geregistreerd energielabel C telt mee
Een duidelijk voorbeeld is Rechtbank Noord-Holland 5 augustus 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:10649.
De huurovereenkomst was op 15 november 2024 ingegaan. Het energielabel C was pas daarna geregistreerd.
Tussen partijen stond echter niet ter discussie dat de toestand van de woning tussen het aangaan van de huurovereenkomst en de opname voor het energielabel niet was gewijzigd.
De kantonrechter besteedde uitdrukkelijk aandacht aan de wijziging van het WWS per 1 juli 2024. Volgens de kantonrechter gaf die wijziging geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 30 juni 2023 dat de feitelijke toestand van het gehuurde op de ingangsdatum bepalend is.
Het later geregistreerde energielabel C mocht daarom worden meegenomen.
Het verschil was in deze zaak aanzienlijk. Energielabel C leverde 22 punten op, terwijl de Huurcommissie voor de energieprestatie 15 punten in mindering had gebracht. Door het energielabel mee te nemen kwam de kantonrechter uit op 194 punten.
Bron: Rb. Noord-Holland 5 augustus 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:10649
Rechtbank Midden-Nederland: opnieuw kijken naar de feitelijke toestand
Ook Rechtbank Midden-Nederland 26 augustus 2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:6321 kwam tot een vergelijkbare benadering.
In deze zaak ging het niet om de toetsing van de aanvangshuurprijs, maar om de huurprijs na een voorstel tot huurverlaging. De relevante peildatum was 1 juli 2025. Energielabel C werd op 24 juli 2025 geregistreerd.
De Huurcommissie had het label niet meegenomen omdat het op de peildatum nog niet was geregistreerd.
De kantonrechter sloot echter aan bij de redenering van de Hoge Raad uit 2023. Volgens de kantonrechter moest worden gekeken of de feitelijke situatie van de woning op 1 juli 2025 overeenkwam met de situatie bij het opmaken van het energielabel op 24 juli 2025.
Partijen waren het erover eens dat de feitelijke situatie in die periode niet was gewijzigd. Het energielabel werd daarom alsnog meegenomen in de puntentelling.
Dat maakte in deze zaak een verschil van 30 punten: in plaats van een aftrek van 15 punten werden 15 punten voor het energielabel toegekend.
Bron: Rb. Midden-Nederland 26 augustus 2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:6321
Betekent dit dat een later energielabel altijd meetelt?
Nee.
Dat volgt niet uit deze uitspraken en ook niet uit de uitspraak van de Hoge Raad.
Centraal staat steeds de vraag welke energieprestatie de woning op de relevante peildatum feitelijk had.
Wordt het energielabel pas later opgenomen, dan moet dus kunnen worden beoordeeld of de woning bij die opname nog dezelfde relevante eigenschappen had als op de peildatum.
Denk bijvoorbeeld aan werkzaamheden tussen de peildatum en de labelopname, zoals:
- het aanbrengen van isolatie;
- het vervangen van glas;
- het wijzigen van de verwarmingsinstallatie;
- het plaatsen van zonnepanelen.
Als zulke werkzaamheden de energieprestatie hebben veranderd, kan een later energielabel niet zonder meer worden gebruikt als weergave van de toestand op de eerdere peildatum.
Ook de Huurcommissie heeft haar beleid in 2026 aangepast
Op 16 juli 2026 heeft de Huurcommissie haar beleid aangepast voor een specifieke categorie huurprijszaken.
Het gaat om procedures over de toetsing van de huurprijs na een voorstel tot huurverlaging op grond van artikel 7:254 BW.
Bij zo'n procedure kan een energielabel dat pas na de peildatum is geregistreerd tegenwoordig toch meetellen als:
- het energielabel vóór de uitspraak van de Huurcommissie in EP-online is geregistreerd; en
- de kwaliteit van de woning waarop het energielabel is gebaseerd overeenkomt met de feitelijke toestand van de woning op de peildatum.
De Huurcommissie noemt zelf als voorbeelden dat tussen de peildatum en de opname en registratie geen isolatieverbeteringen of zonnepanelen mogen zijn aangebracht die invloed hebben op het energielabel.
De verhuurder moet zelf bij de Huurcommissie melden dat het nieuwe energielabel is geregistreerd en dat aan de voorwaarden wordt voldaan.
Bron: Huurcommissie, Energielabel geregistreerd na peildatum kan meetellen voor punten, 16 juli 2026
Let op: de beleidswijziging geldt niet voor iedere procedure
Dit onderscheid is belangrijk.
De Huurcommissie vermeldt uitdrukkelijk dat haar beleidswijziging van juli 2026 alleen geldt voor een procedure over de huurprijs na een huurverlagingsvoorstel op grond van artikel 7:254 BW.
Daaruit kun je dus niet afleiden dat de Huurcommissie haar beleid voor iedere procedure heeft gewijzigd.
Voor de toetsing van de aanvangshuurprijs is onder meer de hiervoor besproken rechtspraak relevant:
- HR 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005;
- Rb. Noord-Holland 5 augustus 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:10649.
Voor een procedure na een huurverlagingsvoorstel is inmiddels ook relevant:
- Rb. Midden-Nederland 26 augustus 2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:6321.
Waarom je het energielabel toch vóór de verhuur moet regelen
De rechtspraak biedt dus ruimte om onder omstandigheden een later geregistreerd energielabel mee te nemen.
Voor een verhuurder blijft het echter veel eenvoudiger om het energielabel vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst te regelen.
Daarmee voorkom je discussie over de vraag of een later opgenomen energielabel daadwerkelijk de energieprestatie van de woning op de eerdere peildatum weergeeft.
Is het label toch pas later geregistreerd? Dan is de enkele constatering “het energielabel was op de peildatum nog niet geregistreerd” op basis van de hiervoor besproken rechtspraak niet noodzakelijk het einde van de discussie.
Relevant kunnen onder meer zijn:
- om welke huurprijsprocedure het gaat;
- wat de relevante peildatum is;
- wanneer de opname voor het energielabel heeft plaatsgevonden;
- wanneer het label in EP-online is geregistreerd;
- of de woning tussen de peildatum en de opname is gewijzigd;
- of kan worden vastgesteld dat het latere label de toestand op de peildatum weergeeft.
Bereken de huurpunten van je woning
Het energielabel is maar één onderdeel van het woningwaarderingsstelsel. Ook onder meer de oppervlakte, WOZ-waarde, voorzieningen en buitenruimte kunnen invloed hebben op het totale puntenaantal.
Met de gratis puntentelling van Woonrecht24 kun je berekenen hoeveel punten een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte heeft en welke maximale huurprijs daarbij hoort.
→ Bereken gratis de punten van je huurwoning
Ga je de woning vervolgens verhuren? Dan kun je ook bepalen welk type huurovereenkomst bij jouw situatie past.