Woning verhuren en later nodig voor je kind of ouder: hoe regel je dat?
Je hebt een woning die je nu wilt verhuren, maar waarvan je al weet dat je kind er over een paar jaar in moet kunnen wonen. Bijvoorbeeld omdat je dochter nu nog studeert, je zoon nog thuis woont of je de woning later beschikbaar wilt hebben voor een ouder.
Kun je de woning in de tussentijd verhuren zonder het risico dat de huurder er vervolgens voor onbepaalde tijd kan blijven wonen?
Sinds 1 juli 2024 bestaat daarvoor een specifieke wettelijke regeling. Je kunt in de huurovereenkomst afspreken dat je de huur na een overeengekomen termijn mag opzeggen omdat de woning bestemd is voor een bloed- of aanverwant in de eerste graad.
Daar vallen bijvoorbeeld je kind, ouder, schoonkind of schoonouder onder.
Maar dit betekent niet dat je simpelweg een tijdelijk huurcontract sluit dat op de afgesproken datum automatisch eindigt. De constructie werkt anders.
Je sluit geen gewoon tijdelijk huurcontract
Dit onderscheid is belangrijk.
Sinds 1 juli 2024 is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de hoofdregel. De regeling voor bewoning door een kind of ouder maakt daarop geen uitzondering door van het contract ineens een gewone tijdelijke huurovereenkomst van bijvoorbeeld drie jaar te maken.
In plaats daarvan bepaalt artikel 7:274g BW dat bewoning door een bloed- of aanverwant in de eerste graad onder omstandigheden als eigen gebruik van de verhuurder kan worden aangemerkt.
Daarvoor moet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst staan dat de verhuurder de huur na afloop van een afgesproken termijn kan opzeggen om de woning door die bloed- of aanverwant te laten bewonen.
Bron: Artikel 7:274g BW
Je spreekt dus vooraf af waarvoor de woning later nodig is en vanaf welk moment de verhuurder om die reden mag opzeggen.
De huur eindigt vervolgens niet automatisch op die datum.
Voorbeeld: appartement kopen voor je studerende dochter
Stel dat je een appartement bezit dat je dochter over drie jaar nodig heeft. Op dit moment woont zij nog thuis of studeert zij ergens anders.
Je wilt het appartement niet drie jaar leeg laten staan en verhuurt het daarom in de tussentijd.
Dan kun je bij het aangaan van de huurovereenkomst uitdrukkelijk vastleggen dat de woning na de overeengekomen termijn beschikbaar moet kunnen komen voor bewoning door je dochter.
Als dat correct in de huurovereenkomst is opgenomen, kan het latere gebruik door je dochter onder de bijzondere regeling van artikel 7:274g BW als eigen gebruik gelden.
Dat is wezenlijk anders dan eerst een normale huurovereenkomst sluiten en pas jaren later besluiten dat je dochter de woning eigenlijk wel kan gebruiken.
→ Stel een huurovereenkomst voor latere bewoning door kind of ouder op
Wat gebeurt er als je dit niet in het huurcontract zet?
Dat probleem kwam in 2025 concreet aan de orde bij de Rechtbank Amsterdam.
Een verhuurder verhuurde sinds 2020 een woning voor onbepaalde tijd. In 2024 zegde hij de huur op omdat zijn 25-jarige zoon de woning nodig had.
De zoon woonde bij zijn vader in Luxemburg en was gaan studeren. Volgens de verhuurder was de reistijd lang en was gunstige alternatieve woonruimte niet beschikbaar. Hij wilde daarom dat zijn zoon de verhuurde woning kon betrekken.
Op het eerste gezicht lijkt dat precies op de situatie waarvoor artikel 7:274g BW tegenwoordig bestaat.
Er was alleen een belangrijk probleem.
De huurovereenkomst stamde uit 2020 en daarin stond niet dat de verhuurder na een afgesproken periode mocht opzeggen voor bewoning door zijn zoon.
De kantonrechter wees daar uitdrukkelijk op. Bewoning door een bloed- of aanverwant in de eerste graad valt sinds 1 juli 2024 onder de nieuwe regeling, maar daarvoor moet het vereiste beding in de huurovereenkomst zijn opgenomen.
Dat was hier niet gebeurd.
Bron: Rb. Amsterdam 13 februari 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:1596
De verhuurder kon daarom niet alsnog gebruikmaken van de nieuwe bijzondere regeling.
De uitspraak laat precies zien waarom je hierover moet nadenken voordat je de woning verhuurt.
Kun je zonder zo'n beding dan nooit opzeggen voor je kind?
Niet per definitie, maar dan kom je in een veel lastigere situatie terecht.
Ook vóór de invoering van artikel 7:274g BW kon het gebruik van een woning door een ander dan de verhuurder soms als "eigen gebruik" worden aangemerkt.
Daarvoor was echter niet voldoende dat bijvoorbeeld de zoon of dochter graag in de woning wilde wonen. De verhuurder moest door het ter beschikking stellen van de woning ook een eigen belang dienen.
De Amsterdamse kantonrechter paste deze oudere lijn ook toe in de hiervoor genoemde uitspraak uit 2025.
Het enkele feit dat de verhuurder zich de huisvestingsbelangen van zijn meerderjarige zoon aantrok, was niet voldoende. De verhuurder had onvoldoende duidelijk gemaakt welk eigen belang hij zelf had bij bewoning van de woning door zijn zoon.
De vordering werd afgewezen.
“Mijn dochter wil op zichzelf wonen” was ook eerder niet voldoende
Een vergelijkbare situatie speelde in 2024 bij de Rechtbank Amsterdam.
Een verhuurder wilde een verhuurd appartement beschikbaar krijgen voor zijn inwonende dochter. Zij wilde zelfstandig gaan wonen en in het appartement een eigen gezinsleven opbouwen.
De rechtbank oordeelde dat daarmee vooral het belang van de dochter werd gediend.
De verhuurder had onvoldoende onderbouwd welk eigen belang hij zelf had bij het vertrek van zijn dochter uit zijn woning. Alleen de wens van zijn dochter om zelfstandig te gaan wonen was daarom onvoldoende voor dringend eigen gebruik.
Ook was niet aangetoond dat voor de bestaande huurders andere passende woonruimte beschikbaar was.
De beëindigingsvordering werd afgewezen.
Bron: Rb. Amsterdam 6 februari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:713
Deze uitspraak werd gedaan over een huurovereenkomst waarop het nieuwe artikel 7:274g BW nog niet kon worden toegepast. Juist daarom laat de zaak goed zien wat de nieuwe regeling heeft veranderd.
Waar vroeger discussie kon ontstaan over de vraag of het huisvesten van je kind wel voldoende je eigen belang diende, bepaalt artikel 7:274g BW nu uitdrukkelijk dat het verstrekken van de woning aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad onder het begrip eigen gebruik kan vallen, mits het vereiste beding vooraf in de huurovereenkomst is opgenomen.
Er bestaat ook rechtspraak waarin huisvesting van een kind wél eigen gebruik was
Dat betekent niet dat huisvesting van een kind onder het oude recht nooit als eigen gebruik kon gelden.
De Hoge Raad behandelde al in 1992 een zaak waarin een verhuurder een woning beschikbaar wilde krijgen voor de zoon van de verhuurder. De Hoge Raad bevestigde dat gebruik door een ander onder omstandigheden als eigen gebruik kan gelden.
Wel moet vervolgens de dringendheid van dat gebruik voldoende aannemelijk worden gemaakt.
De Hoge Raad benadrukte daarbij dat alternatieven een rol kunnen spelen. Naarmate een verhuurder meer reële alternatieven heeft, kan het moeilijker worden om aannemelijk te maken dat juist de verhuurde woning dringend nodig is.
Bron: HR 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0735
Het nieuwe artikel 7:274g BW neemt dus een belangrijk discussiepunt weg als het juiste beding in de overeenkomst staat, maar dat betekent niet dat iedere opzegging vervolgens automatisch slaagt.
De huurder hoeft niet automatisch te vertrekken
Dit is misschien wel het belangrijkste verschil met een gewoon tijdelijk huurcontract.
Staat in de overeenkomst dat de woning na bijvoorbeeld drie jaar voor je kind beschikbaar moet komen, dan betekent dat niet dat de huurovereenkomst na drie jaar vanzelf eindigt.
De verhuurder krijgt de mogelijkheid om de huurovereenkomst na de afgesproken termijn op deze grond op te zeggen.
Stemt de huurder niet met de beëindiging in, dan kan de verhuurder niet zelf besluiten dat de huurder maar moet vertrekken. De verhuurder zal dan naar de rechter moeten om beëindiging van de huurovereenkomst te vorderen.
De regeling van artikel 7:274g BW sluit namelijk aan bij de wettelijke opzeggingsgrond van dringend eigen gebruik.
De rechter kijkt nog steeds naar meer dan alleen het contract
Een correct familiebeding is dus essentieel, maar het is geen garantie dat de huurder op de afgesproken datum moet vertrekken.
Bij een beëindiging wegens dringend eigen gebruik spelen ook de overige voorwaarden van artikel 7:274 BW een rol.
De verhuurder moet aannemelijk maken dat het eigen gebruik voldoende dringend is. Vervolgens worden de belangen van verhuurder en huurder tegen elkaar afgewogen.
Daarnaast moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Dat laatste betekent niet dat de verhuurder persoonlijk een nieuwe woning voor de huurder moet vinden. Wel moet voldoende aannemelijk zijn dat voor deze huurder passende vervangende woonruimte beschikbaar kan zijn.
De omstandigheden van de huurder zijn daarbij relevant.
Een recente zaak laat zien hoe serieus die belangenafweging kan zijn
In 2025 behandelde de Rechtbank Noord-Holland een zaak waarin verhuurders hun woning beschikbaar wilden stellen aan hun meerderjarige zoon, die nog bij hen thuis woonde.
De kantonrechter vond voldoende aannemelijk dat het thuis wonen van de zoon voor spanningen zorgde en dat de verhuurders daardoor zelf ook belang hadden bij het vertrek van hun zoon naar de verhuurde woning.
Dat was dus anders dan in de Amsterdamse zaak waarin alleen het woonbelang van de dochter naar voren was gebracht.
Toch betekende dit niet automatisch dat de huurders moesten vertrekken.
Tegenover het belang van de verhuurders stond het belang van de bestaande huurders bij behoud van hun woning. De rechter benadrukte dat een beroep op dringend eigen gebruik niet te snel mag worden gehonoreerd vanwege de huurbescherming van de huurder.
Bron: Rb. Noord-Holland 8 mei 2025, ECLI:NL:RBNHO:2025:4993
Ook deze zaak betrof niet een succesvol beroep op een vooraf overeengekomen beding op grond van artikel 7:274g BW, maar maakt wel duidelijk waarom je bij beëindiging van woonruimte niet alleen naar het belang van het familielid kunt kijken.
Voor welke familieleden kun je dit afspreken?
Artikel 7:274g BW spreekt over een bloed- of aanverwant in de eerste graad.
Daaronder vallen bijvoorbeeld:
- je kind;
- je ouder;
- je schoonkind;
- je schoonouder.
De regeling is dus niet beperkt tot de klassieke situatie waarin ouders een appartement kopen dat later door hun zoon of dochter zal worden bewoond.
Ook als je een woning later beschikbaar wilt hebben voor bijvoorbeeld een ouder die dichter bij jou moet komen wonen, kan de regeling relevant zijn.
Voor andere familieleden geldt artikel 7:274g BW niet automatisch. Een broer, zus, kleinkind, grootouder, neef of nicht is geen bloed- of aanverwant in de eerste graad.
Moet je al precies weten welk kind er gaat wonen?
De essentie van de regeling is dat bij het sluiten van de huurovereenkomst uitdrukkelijk wordt afgesproken dat de verhuurder na de overeengekomen termijn mag opzeggen ten behoeve van bewoning door een bloed- of aanverwant in de eerste graad.
Het is daarom belangrijk dat het contract vanaf het begin duidelijk aansluit bij het doel waarvoor je de woning later beschikbaar wilt hebben.
Een algemene zin als "verhuurder wil de woning in de toekomst mogelijk terug" is iets anders dan het uitdrukkelijke beding dat artikel 7:274g BW verlangt.
Gebruik daarom een huurovereenkomst waarin deze bijzondere opzeggingsgrond correct is verwerkt.
→ Stel een huurovereenkomst voor latere bewoning door kind of ouder op
Wat als je kind de woning uiteindelijk niet nodig heeft?
Dan kun je de bijzondere opzeggingsgrond niet simpelweg gebruiken om de woning vrij van huur te krijgen.
De wettelijke regeling is gekoppeld aan het doel waarvoor wordt opgezegd: bewoning door de bloed- of aanverwant in de eerste graad.
Als je dochter inmiddels ergens anders woont en de woning niet meer wil betrekken, kun je niet alleen omdat de afgesproken termijn voorbij is alsnog op deze grond beëindiging verlangen.
De huurovereenkomst heeft immers geen automatische einddatum.
Dat is opnieuw waarom deze constructie niet moet worden verward met een gewoon tijdelijk huurcontract.
Denk vóór het verhuren al na over later gebruik door familie
Weet je nu al dat je de woning over een aantal jaren beschikbaar wilt hebben voor je kind, ouder, schoonkind of schoonouder? Regel dat dan bij het aangaan van de huurovereenkomst.
De rechtspraak laat zien waarom.
Een verhuurder die pas jaren later bedenkt dat zijn zoon of dochter de woning nodig heeft, kan niet achteraf alsnog het vereiste beding van artikel 7:274g BW in de oorspronkelijke overeenkomst lezen. Zonder dat beding kom je terecht bij de gewone regels voor dringend eigen gebruik, waarbij alleen het woonbelang van je kind niet zonder meer voldoende is.
Met het juiste beding is bewoning door een bloed- of aanverwant in de eerste graad uitdrukkelijk in de wet als eigen gebruik geregeld.
Ook dan eindigt de huur niet vanzelf. De verhuurder moet na de afgesproken termijn opzeggen en als de huurder niet instemt, kan uiteindelijk een rechter moeten beoordelen of de huur daadwerkelijk eindigt.
→ Stel online een huurovereenkomst voor bewoning door kind of ouder op
Wil je eerst vergelijken welke huurvorm bij jouw situatie past?