Tijdelijke woning huren tijdens renovatie: wanneer mag een huurcontract voor bepaalde tijd?
Sinds 1 juli 2024 is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd het uitgangspunt. Toch bestaan er situaties waarin een woning nog wel voor maximaal twee jaar tijdelijk kan worden verhuurd.
Een daarvan doet zich voor als een huurder de eigen woning tijdelijk moet verlaten vanwege dringende werkzaamheden of renovatie. Voor de tijdelijke vervangende woonruimte kan dan onder voorwaarden een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden gesloten.
Dat kan bijvoorbeeld relevant zijn wanneer een verhuurder of woningcorporatie tijdens een renovatie een andere woning beschikbaar stelt als wisselwoning.
Tijdelijk huurcontract voor een wisselwoning
De uitzondering staat in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst.
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan worden gesloten met:
huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken.
Het gaat dus om een heel specifieke situatie.
De huurder heeft al woonruimte, maar kan daar tijdelijk niet blijven wonen omdat werkzaamheden aan die woning moeten worden uitgevoerd. Voor de periode waarin de huurder elders moet verblijven, kan tijdelijke vervangende woonruimte nodig zijn.
Bron: Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst
Niet iedere verbouwing valt onder deze uitzondering
Dat een woning wordt verbouwd, betekent niet automatisch dat deze uitzondering kan worden gebruikt.
Het Besluit verwijst uitdrukkelijk naar dringende werkzaamheden of renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW en vereist bovendien dat de huurder vanwege die werkzaamheden de eigen woonruimte moet verlaten.
De tijdelijke verhuur moet dus samenhangen met het feit dat de oorspronkelijke woning gedurende de werkzaamheden niet door de huurder kan worden bewoond.
Wil iemand simpelweg tijdelijk een andere woning huren terwijl thuis bijvoorbeeld een keuken wordt vervangen, zonder dat vertrek uit de woning noodzakelijk is, dan betekent dat niet zonder meer dat deze wettelijke uitzondering van toepassing is.
Wat zijn dringende werkzaamheden?
Bij dringende werkzaamheden gaat het om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. De Hoge Raad omschreef dit als werkzaamheden waarbij uitstel kan leiden tot extra kosten, schade of ander nadeel.
Of werkzaamheden dringend zijn, hangt af van de omstandigheden. Uit de rechtspraak volgen wel concrete voorbeelden.
Zo ging het in een zaak bij de Rechtbank Rotterdam om woningen met oude houten vloeren. Door een hoog waterpeil in de wijk bestond het risico dat de houten vloeren zouden worden aangetast door onder meer zwammen en houtrot. De verhuurder wilde de vloeren in het gehele complex vervangen door een nieuwe vloerconstructie. Daarvoor moesten de huurders tijdelijk hun woning verlaten.
De kantonrechter oordeelde dat sprake was van dringende werkzaamheden. Opvallend is dat de vloer van deze specifieke huurder op dat moment nog niet was aangetast. Volgens de kantonrechter hoefde de verhuurder niet te wachten totdat ook in deze woning daadwerkelijk problemen ontstonden. Daarbij speelde ook mee dat het efficiënter en goedkoper was om de vloeren in het complex tegelijkertijd te vervangen.
De huurder moest de woning daarom tijdelijk verlaten. De verhuurder had een gemeubileerde logeerwoning aangeboden.
Bron: Rb. Rotterdam 6 maart 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:1769
Een ander voorbeeld is te vinden in een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag. In een ruim 120 jaar oud pand was onder meer sprake van een doorgebroken draagmuur, een verouderde elektriciteitsvoorziening en loden waterleidingen. De loden leidingen leverden gezondheidsrisico's op en ook op andere punten bestonden mogelijk onveilige situaties.
Het hof oordeelde dat in het pand dringend werkzaamheden moesten worden uitgevoerd en dat deze niet konden plaatsvinden zonder dat de huurder de woning verliet.
Bron: Gerechtshof Den Haag 21 december 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:2554
Een recenter voorbeeld komt van de Rechtbank Amsterdam. In 2026 ging het om werkzaamheden waarbij onder meer brandwerende plafonds moesten worden aangebracht of vervangen, een rookmelder en ventilatie moesten worden aangebracht en verschillende andere werkzaamheden aan de woning moesten plaatsvinden. Volgens de kantonrechter kwalificeerde het merendeel van de werkzaamheden als dringend, in het bijzonder de werkzaamheden die verband hielden met de brandveiligheid.
De huurder moest de woning voor de uitvoering van het gehele pakket tijdelijk en volledig verlaten. De verhuurder moest onder meer een wisselwoning aanbieden en bijdragen in de verhuiskosten. De tijdelijke ontruiming werd toegestaan voor maximaal twee maanden en één week.
Bron: Rb. Amsterdam 18 februari 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:2006
Deze uitspraken laten ook zien dat "dringend" niet hetzelfde betekent als "er is op dit moment een acute noodsituatie". Ook werkzaamheden waarmee toekomstige schade of veiligheidsproblemen worden voorkomen, kunnen onder omstandigheden dringend zijn.
Niet iedere dringende werkzaamheid betekent echter dat de huurder de woning moet verlaten. Voor de uitzondering op de Wet vaste huurcontracten waar dit artikel over gaat, is juist van belang dat de huurder vanwege de dringende werkzaamheden of renovatie de eigen huurwoning moet verlaten en tijdelijk andere woonruimte moet betrekken.
En wanneer is sprake van renovatie?
Artikel 7:220 BW bevat ook regels voor renovatie van een huurwoning.
Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.
Een renovatie kan ingrijpend genoeg zijn dat een huurder gedurende de werkzaamheden niet in de woning kan blijven wonen. In dat geval kan een tijdelijke wisselwoning nodig zijn.
Voor de toepassing van de uitzondering voor een tijdelijk huurcontract is dus niet alleen het etiket "renovatie" van belang. De huurder moet vanwege de renovatie daadwerkelijk de eigen woonruimte moeten verlaten en tijdelijk elders moeten wonen.
Hoe lang mag het tijdelijke huurcontract duren?
Als aan de wettelijke uitzondering wordt voldaan, kan voor de tijdelijke woning een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden gesloten.
De maximale duur is twee jaar.
Dat betekent niet dat het contract altijd twee jaar moet duren. Als vooraf wordt verwacht dat de renovatie bijvoorbeeld acht maanden duurt, kan ook voor een kortere periode worden gekozen.
Het is verstandig om de duur af te stemmen op de verwachte periode waarin de huurder de tijdelijke woonruimte nodig heeft.
→ Stel een huurovereenkomst voor bepaalde tijd op
De huurder heeft tijdens het tijdelijke contract huurbescherming
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betekent niet dat de huurder tijdens de looptijd geen huurbescherming heeft.
De verhuurder kan het contract niet simpelweg tussentijds beëindigen omdat de wisselwoning eerder nodig is voor iemand anders.
De huurder kan een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 lid 2 BW wel tussentijds opzeggen tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag.
Bij het bepalen van de looptijd is het daarom belangrijk om vooraf goed na te denken over de verwachte duur van de renovatie.
De einddatum alleen is niet genoeg
Bij een rechtsgeldige tijdelijke huurovereenkomst voor deze uitzonderingsgroep wordt vooraf een einddatum afgesproken.
Toch is alleen het opnemen van die einddatum in het huurcontract niet voldoende.
De verhuurder moet de huurder schriftelijk informeren over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Dat moet niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand vóór de afgesproken einddatum.
Wordt deze mededeling niet op tijd gedaan, dan wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd.
Voor een verhuurder die de woning juist als tijdelijke wisselwoning beschikbaar stelt, kan het missen van die termijn dus grote gevolgen hebben.
Wat als de renovatie langer duurt dan verwacht?
Een renovatie loopt niet altijd volgens planning.
Dat kan een probleem opleveren wanneer voor de wisselwoning bijvoorbeeld een tijdelijke huurovereenkomst van één jaar is gesloten, terwijl de oorspronkelijke woning na dat jaar nog niet gereed is.
Partijen kunnen de huur dan voortzetten, maar een verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 lid 2 BW leidt in beginsel tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Je kunt dus niet onbeperkt nieuwe tijdelijke contracten achter elkaar sluiten totdat de renovatie klaar is.
Dat is een reden om bij het sluiten van het contract goed na te denken over een realistische looptijd, met inachtneming van de wettelijke maximale duur van twee jaar.
Leg vast waarom de tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten
Sinds de Wet vaste huurcontracten is het niet voldoende dat verhuurder en huurder simpelweg afspreken dat de bewoning tijdelijk is.
De huurder moet daadwerkelijk onder een wettelijke uitzonderingscategorie vallen.
Bij een wisselwoning is daarom van belang dat duidelijk is dat:
- de huurder elders al woonruimte heeft;
- daar dringende werkzaamheden of renovatie plaatsvinden;
- de huurder vanwege die werkzaamheden de woning tijdelijk moet verlaten;
- de andere woning als tijdelijke vervangende woonruimte wordt gehuurd.
Het is verstandig om die achtergrond ook duidelijk in de huurovereenkomst vast te leggen.
Wat als iemand om een andere reden tijdelijk woonruimte nodig heeft?
Niet iedere huurder die tijdelijk een woning zoekt valt onder deze uitzondering.
Iemand die bijvoorbeeld zijn koopwoning verbouwt en gedurende de verbouwing ergens anders wil wonen, valt niet alleen daarom onder deze categorie. Het Besluit spreekt specifiek over huurders die wegens dringende werkzaamheden of renovatie aan hun woonruimte tijdelijk moeten vertrekken.
Er bestaan wel andere wettelijke uitzonderingen voor tijdelijke huur. Zo zijn er afzonderlijke categorieën voor bepaalde studenten, personen in een sociale noodsituatie, gescheiden ouders die in de buurt van hun minderjarige kinderen willen blijven wonen en enkele andere groepen.
Daarnaast bestaan bijzondere tijdelijke huurvormen, zoals een tussenhuurovereenkomst met diplomatenclausule en verhuur op grond van de Leegstandwet.
→ Bekijk welke huurovereenkomst bij jouw situatie past
Huurovereenkomst voor een tijdelijke wisselwoning opstellen
Moet een huurder vanwege dringende werkzaamheden of renovatie tijdelijk de eigen huurwoning verlaten? Dan kan voor de vervangende woonruimte dus een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar mogelijk zijn.
Controleer wel eerst of de situatie daadwerkelijk onder de wettelijke uitzondering valt. Is dat het geval, leg dan duidelijk vast waarom de tijdelijke overeenkomst wordt gesloten, welke looptijd geldt en wanneer de huur eindigt.