Tijdelijk huurcontract verlengen: wanneer wordt het een contract voor onbepaalde tijd?
Een tijdelijk huurcontract loopt bijna af, maar de huurder wil nog een paar maanden blijven. Kun je dan gewoon een nieuw contract voor zes maanden of een jaar tekenen?
Bij een gewone tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar is het antwoord in beginsel nee. Als na zo'n contract aansluitend opnieuw met dezelfde huurder een huurovereenkomst wordt gesloten, geldt die volgende overeenkomst als een verlenging voor onbepaalde tijd.
Een nieuwe einddatum boven een nieuw contract zetten verandert dat niet.
Maar niet iedere huurovereenkomst met een einddatum werkt hetzelfde. Bij bijvoorbeeld tussenhuur met een diplomatenclausule (Model C) en tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet gelden andere regels.
Daarom is de eerste vraag bij een verlenging altijd: wat voor huurovereenkomst heb je eigenlijk?
Een tweede tijdelijk contract wordt in beginsel onbepaalde tijd
Voor de wettelijke tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar is de regel duidelijk.
Wordt na afloop met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst gesloten, dan wordt de nieuwe overeenkomst aangemerkt als een verlenging voor onbepaalde tijd.
Dat is ook daadwerkelijk terug te zien in de rechtspraak.
In een zaak bij de Rechtbank Noord-Holland hadden verhuurder en huurders eerst een huurovereenkomst voor zes maanden gesloten. Na die zes maanden tekenden zij een nieuwe huurovereenkomst, ditmaal voor één jaar.
Op papier stonden er dus twee tijdelijke contracten achter elkaar.
De huurders stelden later dat ook het tweede contract een huurovereenkomst voor bepaalde tijd was. Dat was voor hen relevant omdat zij na het einde van het tweede contract naar de Huurcommissie waren gestapt om de aanvangshuurprijs te laten toetsen.
De kantonrechter ging daar niet in mee. De tweede huurovereenkomst moest op grond van de wet worden beschouwd als een voortzetting voor onbepaalde tijd.
Het gevolg was in deze zaak extra pijnlijk voor de huurders: omdat juridisch sprake was van huur voor onbepaalde tijd, hadden zij hun verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs te laat ingediend.
Bron: Rb. Noord-Holland 12 maart 2025, ECLI:NL:RBNHO:2025:3060
De uitspraak laat goed zien dat het niet doorslaggevend is wat boven het tweede contract staat. Ook als verhuurder en huurder opnieuw een einddatum opschrijven, kan de wet bepalen dat inmiddels sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
“Dan tekenen we gewoon nog een contract voor één jaar”
Dat is dus precies waar het mis kan gaan.
Stel dat je rechtsgeldig een tijdelijke huurovereenkomst voor één jaar hebt gesloten met een huurder die onder een wettelijke uitzonderingscategorie valt. Tegen het einde van dat jaar bevalt de verhuur goed en wil je de huurder nog zes maanden laten blijven.
Je kunt dan niet opnieuw zes maanden tijdelijke huur creëren door simpelweg een tweede contract te ondertekenen.
Wordt met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst aangegaan, dan wordt die volgende overeenkomst in beginsel aangemerkt als verlenging voor onbepaalde tijd.
Wil je vanaf het begin maximaal twee jaar verhuren en is een tijdelijke huurovereenkomst in jouw situatie wettelijk toegestaan? Dan is het daarom belangrijk om vooraf goed over de gewenste looptijd na te denken.
→ Stel een huurovereenkomst voor bepaalde tijd op
Een nieuwe einddatum voorkomt niet automatisch huurbescherming
Ook constructies waarbij partijen proberen de voortzetting te combineren met een nieuwe beëindigingsafspraak kunnen problemen opleveren.
Dat bleek bijvoorbeeld uit een zaak bij de Rechtbank Amsterdam.
De huurders hadden tijdelijke huurovereenkomsten van twee jaar. Voor het einde daarvan werden met hen afzonderlijke beëindigingsovereenkomsten gesloten. Daarin werden afspraken gemaakt over het moment waarop zij de woning alsnog zouden verlaten.
De huurders bleven na het einde van hun oorspronkelijke tijdelijke contract in de woningen wonen.
De rechtbank oordeelde dat de tijdelijke huurovereenkomsten daardoor voor onbepaalde tijd waren voortgezet. De verhuurder kon de wettelijke bescherming van de huurders niet omzeilen door vooraf beëindigingsovereenkomsten te sluiten die feitelijk neerkwamen op voortzetting van de tijdelijke huur met een nieuwe einddatum.
Bron: Rb. Amsterdam 1 februari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:590
Ook hier geldt dus: kijk niet alleen naar de datum die partijen op papier hebben gezet. Als de wet bepaalt dat de huur voor onbepaalde tijd wordt voortgezet, kun je dat niet zonder meer oplossen door alvast een nieuwe einddatum af te spreken.
Ook een “nieuw” contract met de achterblijvende huurder kan misgaan
Een ander praktijkvoorbeeld komt van de Rechtbank Den Haag.
Daar was oorspronkelijk sprake van twee contractuele medehuurders. Zij huurden de woning uiteindelijk voor onbepaalde tijd. Eén van de twee huurders vertrok en zegde zijn deel van de huur op.
De verhuurder sloot vervolgens met de achterblijvende huurder een nieuw contract voor één jaar.
De verhuurder stelde later dat deze tijdelijke overeenkomst was geëindigd en wilde dat de achterblijvende huurder de woning zou verlaten.
De kantonrechter accepteerde die constructie niet. De verhuurder kon de bestaande huurrelatie met de achterblijvende huurder niet op deze manier veranderen in een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst.
Volgens de rechter had dat anders kunnen zijn als de verhuurder vóór de wijziging duidelijk had gemaakt dat hij niet bereid was de huur met alleen de achterblijvende huurder voort te zetten. Dat was hier niet gebeurd.
Bron: Rb. Den Haag 4 augustus 2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:7224
Deze uitspraak gaat dus niet over de huidige wettelijke uitzonderingen voor tijdelijke huur sinds 1 juli 2024, maar laat wel een belangrijk algemeen punt zien: een nieuw document ondertekenen betekent niet automatisch dat juridisch ook een volledig nieuwe huurrelatie ontstaat.
Eerst bepalen welk tijdelijk huurcontract je hebt
Hier wordt het belangrijk om verschillende soorten tijdelijke verhuur uit elkaar te houden.
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar voor een wettelijke uitzonderingsgroep is iets anders dan bijvoorbeeld:
- tussenhuur met een diplomatenclausule (Model C);
- tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet (Model D).
Deze contractvormen hebben hun eigen wettelijke regels.
Je kunt daarom niet de regel “verlengen betekent onbepaalde tijd” zonder meer toepassen op iedere overeenkomst waarin een einddatum staat.
Model C: tussenhuur kan juist worden verlengd
Bij tussenhuur met een diplomatenclausule ligt dat anders.
Model C is bedoeld voor de situatie waarin de verhuurder de woning tijdelijk verhuurt en daarna zelf weer in de woning wil terugkeren, of waarin een eerdere huurder een terugkeerrecht heeft.
Bij deze vorm van tussenhuur kan verlenging voor bepaalde tijd mogelijk zijn. Het is dan belangrijk dat opnieuw een duidelijke einddatum wordt afgesproken.
Rijksoverheid bevestigt uitdrukkelijk dat een huurcontract voor tussenhuur kan worden verlengd als met de huurder een duidelijke nieuwe einddatum wordt afgesproken.
Bron: Rijksoverheid - verschillende soorten huurcontracten voor een woning
Dat verschil is belangrijk. Een verhuurder met een geldig Model C-contract hoeft dus niet automatisch te concluderen dat iedere verlenging tot huur voor onbepaalde tijd leidt.
→ Bekijk Model C met diplomatenclausule
Een rechter kijkt naar de inhoud van het contract
Dat de naam boven een contract niet beslissend is, blijkt mooi uit een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland uit 2024.
De verhuurders en huurder hadden een overeenkomst gesloten met bovenaan:
“Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tussenhuur)”
In het contract stond dat de verhuurders de woning later zelf wilden betrekken. Ook stond erin dat de huur voor een nader te bepalen termijn kon worden verlengd als de verhuurders nog niet konden terugkeren.
Later ontstond discussie over de vraag welk juridisch regime eigenlijk van toepassing was.
De verhuurders stelden onder meer dat sprake was van een gewone tijdelijke huurovereenkomst. De kantonrechter keek echter naar de inhoud van het contract.
De rechter wees onder meer op:
- de vermelding dat sprake was van tussenhuur;
- de bedoeling van de verhuurders om de woning later zelf te betrekken;
- de mogelijkheid om de huur voor bepaalde tijd te verlengen;
- het opzegverbod voor de huurder;
- de opgenomen diplomatenclausule.
Alles bij elkaar wees volgens de kantonrechter op tussenhuur met een diplomatenclausule.
Bron: Rb. Noord-Holland 10 januari 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:610
Dat had ook gevolgen voor het einde van de huur. Deze tussenhuurovereenkomst eindigde niet simpelweg doordat de afgesproken einddatum verstreek. De verhuurders moesten de overeenkomst op de juiste wijze opzeggen en daarbij de geldende opzegtermijn in acht nemen.
De uitspraak laat zien waarom je eerst moet vaststellen welk type tijdelijk huurcontract daadwerkelijk is gesloten voordat je conclusies trekt over verlenging of beëindiging.
Een diplomatenclausule achteraf toevoegen werkt niet zomaar
Ook het omgekeerde kan misgaan.
In een zaak bij de Rechtbank Noord-Holland uit 2026 was de huur in 2015 voor één jaar aangegaan en in 2016 opnieuw met een jaar verlengd. In 2017 werd opnieuw een overeenkomst gesloten.
De kantonrechter oordeelde dat vanaf 1 mei 2017 sprake was van huur voor onbepaalde tijd.
In een overeenkomst uit 2018 stond vervolgens wel een diplomatenclausule. De verhuurder kon zich daar niet met succes op beroepen. Op dat moment liep immers al een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Bovendien sloot de gebruikte diplomatenclausule niet aan bij de feitelijke situatie.
De kantonrechter merkte zelfs op zich niet aan de indruk te kunnen onttrekken dat de clausule was opgenomen om de huurder huurbescherming te onthouden.
Bron: Rb. Noord-Holland 4 februari 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:997
Een Model C-constructie moet dus vanaf het begin daadwerkelijk passen bij de situatie. Je kunt een inmiddels voor onbepaalde tijd lopende huur niet alsnog tijdelijk maken door in een later contract een diplomatenclausule toe te voegen.
Ook Model D onder de Leegstandwet werkt anders
Bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet geldt weer een ander systeem.
Daar is de tijdelijke verhuur gekoppeld aan een vergunning van de gemeente. Afhankelijk van het type woonruimte kan de vergunning in bepaalde gevallen worden verlengd.
Bij bijvoorbeeld woonruimte die voor afbraak of vernieuwbouw is bestemd, kan een vergunning aanvankelijk voor maximaal twee jaar worden verleend en vervolgens onder voorwaarden telkens met maximaal één jaar worden verlengd, tot de wettelijke maximale vergunningsduur is bereikt.
Voor een te koop staande koopwoning geldt juist een vergunning voor vijf jaar die niet kan worden verlengd.
De huur eindigt in ieder geval wanneer de Leegstandwetvergunning haar geldigheid verliest. Laat de verhuurder de huurder daarna met zijn goedvinden in de woning wonen, dan kan juist een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan.
Bron: Leegstandwet
Heb je dus een Model D-contract, dan moet je niet alleen naar de einddatum in de huurovereenkomst kijken. Ook de geldigheidsduur en eventuele verlenging van de gemeentelijke vergunning zijn van belang.
→ Bekijk Model D voor verhuur op grond van de Leegstandwet
Wat moet je als verhuurder doen als het contract bijna afloopt?
Begin niet met de vraag: “Welke nieuwe einddatum zullen we afspreken?”
Bepaal eerst welk juridisch regime op de bestaande overeenkomst van toepassing is.
Heb je een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar voor een huurder die onder een wettelijke uitzonderingsgroep valt? Dan leidt een aansluitende nieuwe huurovereenkomst met dezelfde huurder in beginsel tot huur voor onbepaalde tijd.
Heb je tussenhuur met een geldige diplomatenclausule? Dan kan verlenging voor bepaalde tijd mogelijk zijn, maar moet de constructie nog steeds aansluiten bij de reden waarom de woning tijdelijk wordt verhuurd.
Verhuur je op grond van de Leegstandwet? Dan zijn ook de gemeentelijke vergunning en de maximale vergunningsduur bepalend.
En blijkt dat tijdelijke verhuur niet langer mogelijk is, dan moet je ervan uitgaan dat voortzetting van de huur kan leiden tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
→ Stel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op
Een nieuw contract is niet altijd een nieuwe tijdelijke huurperiode
De belangrijkste les is daarom eenvoudig: een nieuw document betekent niet automatisch een nieuwe tijdelijke huurperiode.
Rechters kijken naar de bestaande huurrelatie, de wettelijke regels en de inhoud van de afspraken. Een tweede tijdelijk contract, een nieuwe einddatum of een later toegevoegde diplomatenclausule kan daardoor juridisch iets heel anders betekenen dan de verhuurder voor ogen had.
Wil je een aflopend huurcontract verlengen, controleer daarom eerst welk type huurovereenkomst je hebt en welke regels voor die specifieke huurvorm gelden.