Nieuwe regels servicekosten vanaf 2027: wat verandert er voor verhuurders?
Vanaf 1 januari 2027 veranderen de regels voor servicekosten. Dan treedt de Wet modernisering servicekosten in werking, samen met het nieuwe Besluit servicekosten en de Regeling servicekosten.
Voor verhuurders die vanaf 1 januari 2027 een nieuw huurcontract sluiten, is vooral belangrijk dat niet langer iedere kostenpost die met het wonen samenhangt als servicekosten kan worden doorberekend. Er komt een limitatieve lijst van acht soorten servicekosten. Daarnaast gelden nieuwe regels voor de manier waarop deze kosten moeten worden berekend en over huurders moeten worden verdeeld.
Sluit je eind 2026 of begin 2027 een nieuwe huurovereenkomst? Dan is de datum waarop het huurcontract wordt ondertekend bepalend voor de vraag welk regime van toepassing is.
Wanneer gelden de nieuwe regels?
Voor de meeste nieuwe regels wordt onderscheid gemaakt tussen bestaande en nieuwe huurcontracten.
Een bestaand huurcontract is een overeenkomst die vóór 1 januari 2027 is ondertekend.
Een nieuw huurcontract is een overeenkomst die op of na 1 januari 2027 is ondertekend.
Voor nieuwe huurcontracten gelden vanaf 1 januari 2027 de limitatieve lijst uit het Besluit servicekosten en de berekenings- en verdeelregels uit de Regeling servicekosten.
Let dus op: het gaat om de datum waarop de huurovereenkomst is ondertekend. Niet uitsluitend om de datum waarop de huurder de woning betrekt.
Welke servicekosten mag je vanaf 2027 nog rekenen?
Bij een nieuw huurcontract mogen vanaf 1 januari 2027 alleen kosten in rekening worden gebracht die binnen één van de acht wettelijke categorieën vallen:
- Warmte en koude
- Elektriciteit, gas en water
- Roerende zaken, zoals meubels, stoffering en apparaten
- Kleine herstellingen, waaronder bepaalde schoonmaak-, glasbewassings- en tuinonderhoudskosten
- Toezicht, beveiliging en vuil, waaronder bijvoorbeeld bepaalde kosten voor een huismeester en afvalverwerking
- Signaallevering, bijvoorbeeld voor televisie, internet of een alarmtelefoon in een lift
- Verzekeringen en fondsvorming
- Administratiekosten
De lijst is limitatief. Valt een kostenpost niet binnen een van deze categorieën, dan mag deze bij een nieuw huurcontract niet als servicekosten aan de huurder worden doorberekend.
Dat een bepaalde dienst daadwerkelijk wordt geleverd, betekent dus niet automatisch dat de kosten daarvan als servicekosten mogen worden gerekend.
Moeten de servicekosten in de huurovereenkomst staan?
Verhuurder en huurder moeten afspraken maken over de zaken en diensten waarvoor servicekosten worden betaald.
Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst is het daarom belangrijk om duidelijk vast te leggen:
- welke zaken en diensten de verhuurder levert;
- voor welke daarvan de huurder servicekosten betaalt;
- welk voorschot daarvoor wordt betaald;
- en, waar relevant, hoe kosten tussen meerdere huurders worden verdeeld.
Een verhuurder kan niet zonder meer tijdens de huur nieuwe servicekosten toevoegen die niet met de huurder zijn overeengekomen.
Stel je vanaf 1 januari 2027 een nieuwe huurovereenkomst op, dan moeten de afspraken over servicekosten bovendien aansluiten op het nieuwe Besluit en de nieuwe Regeling servicekosten.
→ Bekijk en stel de juiste huurovereenkomst voor woonruimte op
Veranderen ook de regels voor het berekenen van servicekosten?
Ja. Dat is naast de limitatieve lijst een van de belangrijkste veranderingen.
Voor nieuwe huurcontracten bevat de Regeling servicekosten verplichte regels voor de berekening en verdeling van verschillende kostenposten.
De verhuurder kan dus niet altijd zelf een verdeelsleutel kiezen omdat die praktisch of eenvoudig lijkt. Afhankelijk van de kostenpost schrijft de regeling voor hoe de kosten moeten worden berekend en verdeeld.
Dit is vooral relevant bij gebouwen waarin voorzieningen door meerdere huurders worden gebruikt.
Wat verandert er voor meubels en andere roerende zaken?
Voor gemeubileerde of gestoffeerde verhuur zijn de regels over roerende zaken belangrijk.
Een verhuurder kan een gebruiksvergoeding vragen voor bijvoorbeeld meubels, stoffering en bepaalde apparaten. Daarbij wordt uitgegaan van de aanschafkosten en een toepasselijke afschrijvingstermijn.
Voor nieuwe huurcontracten vanaf 1 januari 2027 geldt onder meer dat herwaardering na afloop van de afschrijvingstermijn niet meer mogelijk is. Is een roerende zaak volledig afgeschreven, dan kan daarvoor geen nieuwe gebruiksvergoeding worden berekend door de zaak opnieuw te waarderen.
Onderhoudskosten zijn onderdeel van de gebruiksvergoeding. Reparatiekosten mogen niet afzonderlijk bij de huurder in rekening worden gebracht.
Bij gemeubileerde verhuur is het daarom belangrijk om de inventaris en aanschafkosten goed te administreren.
Hoeveel administratiekosten mag een verhuurder rekenen?
Voor nieuwe huurcontracten worden de administratiekosten duidelijk begrensd.
Vanaf 1 januari 2027 gelden voor administratiekosten de volgende maximumpercentages:
- 2% over de kosten voor warmte, koude, elektriciteit, gas en water;
- 5% over de overige servicekosten.
Daarnaast geldt per woonruimte een minimumbedrag van € 7,50 en een maximumbedrag van € 75 per kalenderjaar voor de totale administratiekosten.
Kosten die bijvoorbeeld een extern bedrijf maakt voor het verwerken van meterstanden, het verdelen van kosten en het opstellen van een afrekening vallen eveneens onder de administratiekosten. Bij nieuwe huurcontracten kunnen deze kosten dus niet daarnaast nog afzonderlijk bij de huurder in rekening worden gebracht.
Veranderen de regels ook voor bestaande huurcontracten?
Niet volledig.
Voor een huurovereenkomst die vóór 1 januari 2027 is ondertekend, blijven in beginsel de oude, niet-limitatieve regels gelden. De nieuwe lijst van acht categorieën en de nieuwe Regeling servicekosten gaan dus niet automatisch voor ieder bestaand huurcontract gelden.
Verhuurder en huurder kunnen wel samen afspreken om de nieuwe regels ook op een bestaand contract toe te passen.
Dat kan bijvoorbeeld praktisch zijn voor een verhuurder met meerdere woningen in hetzelfde complex, zodat niet twee verschillende berekeningsmethoden naast elkaar hoeven te worden gebruikt.
Voor enkele onderdelen verandert vanaf 2027 wel iets dat ook relevant is voor bestaande huurcontracten.
Wat verandert er bij de Huurcommissie?
De Huurcommissie krijgt vanaf 1 januari 2027 ruimere mogelijkheden bij geschillen over servicekosten.
Bij nieuwe huurcontracten kan een huurder het voorschot laten toetsen voor alle acht soorten servicekosten. Bij bestaande contracten blijft de toetsing van het voorschot beperkter.
Daarnaast kunnen vanaf 1 januari 2027 al twee of meer huurders gezamenlijk een zaak over servicekosten bij de Huurcommissie starten. De oude drempels voor collectieve verzoeken worden daarmee verlaagd.
Voor verhuurders wordt een correcte administratie en afrekening daardoor nog belangrijker.
Wat gebeurt er als je geen goede jaarafrekening verstrekt?
Een verhuurder moet ieder jaar een afrekening van de servicekosten verstrekken. Daaruit moet blijken welke werkelijke kosten zijn gemaakt en hoe deze zijn berekend.
Vanaf 1 januari 2027 veranderen de gevolgen als een verhuurder geen afrekening verstrekt of als de afrekening niet aan de eisen voldoet.
De Huurcommissie kan de verhuurder eerst de gelegenheid geven om de afrekening alsnog aan te leveren of te herstellen. Gebeurt dat niet, dan kan de Huurcommissie de servicekosten vaststellen aan de hand van wettelijke normbedragen.
Die bedragen kunnen aanzienlijk lager zijn dan de werkelijke kosten. In bepaalde gevallen kan de betalingsverplichting zelfs op € 0 worden vastgesteld.
Een onvolledige administratie kan daardoor rechtstreeks financiële gevolgen voor de verhuurder hebben.
Moet je vóór 2027 je huurcontract aanpassen?
Sluit je nog vóór 1 januari 2027 een huurcontract, dan valt dat contract in beginsel onder het bestaande regime.
Sluit je het contract op of na 1 januari 2027, dan moet rekening worden gehouden met de nieuwe regels.
Voor verhuurders die rond de jaarwisseling een woning gaan verhuren, is het daarom verstandig om niet alleen naar de ingangsdatum van de huur te kijken, maar ook naar de datum waarop de overeenkomst wordt ondertekend.
Gebruik je een nieuw contract vanaf 2027, zorg er dan voor dat de servicekostenposten aansluiten bij de acht toegestane categorieën en dat de berekening en verdeling volgens de nieuwe regels kunnen plaatsvinden.
→ Stel een huurovereenkomst voor woonruimte op
Controleer je servicekosten
Twijfel je of een bepaalde kostenpost als servicekosten bij de huurder in rekening mag worden gebracht?
Met de gratis servicekostencheck van Woonrecht24 kun je per kostenpost controleren of deze als servicekosten kan worden doorberekend en welke aandachtspunten daarbij gelden.
→ Controleer je servicekosten met de gratis servicekostencheck
Veelgestelde vragen
Wanneer gaat de Wet modernisering servicekosten in?
De Wet modernisering servicekosten treedt op 1 januari 2027 in werking, samen met het nieuwe Besluit servicekosten en de Regeling servicekosten.
Gelden de nieuwe regels voor alle huurcontracten?
De limitatieve lijst en de nieuwe Regeling servicekosten gelden voor huurovereenkomsten die op of na 1 januari 2027 worden ondertekend. Voor oudere contracten blijft in beginsel het bestaande regime gelden. Verhuurder en huurder kunnen wel afspreken om de nieuwe regels ook op een bestaand contract toe te passen.
Welke servicekosten mag ik vanaf 2027 rekenen?
Bij nieuwe contracten mogen alleen kosten binnen acht wettelijke categorieën als servicekosten worden doorberekend: warmte en koude; elektriciteit, gas en water; roerende zaken; kleine herstellingen; toezicht, beveiliging en vuil; signaallevering; verzekeringen en fondsvorming; en administratiekosten.
Mag ik kosten voor meubels blijven rekenen?
Ja, voor roerende zaken kan een gebruiksvergoeding worden gerekend volgens de toepasselijke regels. Voor nieuwe contracten is herwaardering na afloop van de afschrijvingstermijn echter niet meer mogelijk.
Mag ik zelf bepalen hoe ik servicekosten over huurders verdeel?
Niet altijd. Voor nieuwe huurcontracten bevat de Regeling servicekosten regels voor de berekening en verdeling van de verschillende soorten servicekosten.
Wat als ik geen jaarafrekening stuur?
Vanaf 1 januari 2027 kan de Huurcommissie bij een ontbrekende of onjuiste afrekening wettelijke normbedragen toepassen. De betalingsverplichting van de huurder kan daardoor laag uitvallen en in bepaalde gevallen zelfs op € 0 worden vastgesteld.