Een van de meest gestelde vragen in het huurrecht is simpel: wat mag ik vragen voor deze woning? Het antwoord is minder simpel. De huurprijs die je mag vragen — of moet betalen — hangt af van het type woning, het aantal punten dat de woning heeft en het segment waarin de woning valt. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 is de regelgeving rondom huurprijzen verder aangescherpt. In dit artikel lees je hoe het zit.
De drie huursegmenten
Nederland kent sinds 1 juli 2024 drie huursegmenten, elk met eigen regels voor de maximale huurprijs:
Sociale huurwoning (tot en met 147 punten)
Voor sociale huurwoningen geldt een maximale huurprijs op basis van het puntenstelsel. De maximale huurprijs wordt jaarlijks vastgesteld door de overheid. Verhuurders mogen niet meer vragen dan het maximum dat bij het puntenaantal van de woning hoort. Huurders kunnen de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie.
Middenhuur (148 tot en met 186 punten)
De Wet betaalbare huur heeft een nieuw segment geïntroduceerd: middenhuur. Voor middenhuurwoningen geldt ook een maximale huurprijs op basis van het puntenstelsel. In 2025 ligt de maximale huurprijs voor een middenhuurwoning op € 1.184,82 per maand (bij 186 punten). Verhuurders in dit segment zijn verplicht zich aan het puntenstelsel te houden.
Vrije sector (187 punten en meer)
Voor woningen met 187 punten of meer geldt geen maximale aanvangshuurprijs. Verhuurder en huurder spreken de huurprijs vrij af. Wel geldt er een wettelijk maximum voor de jaarlijkse huurverhoging.
Wat is het puntenstelsel?
Het puntenstelsel — officieel het Woningwaarderingsstelsel (WWS) — bepaalt hoeveel punten een woning waard is. Hoe meer punten, hoe hoger de maximale huurprijs mag zijn. Punten worden toegekend op basis van onder andere:
- Oppervlakte van de woning (woon- en slaapkamers, keuken, badkamer)
- Energielabel (een slecht energielabel kan leiden tot minpunten)
- WOZ-waarde (met een begrenzing om te voorkomen dat een hoge WOZ-waarde automatisch tot liberalisatie leidt)
- Buitenruimte (balkon, tuin, dakterras)
- Gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen
Verhuurders zijn sinds 1 januari 2025 verplicht om bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst de puntentelling en de bijbehorende maximale huurprijs aan de huurder te verstrekken. Dit geldt ook voor woningen in de vrije sector.
Wat betekent dit voor verhuurders?
Als verhuurder moet je bij elke nieuwe verhuur controleren hoeveel punten jouw woning heeft en in welk segment die valt. Kom je uit op 186 punten of minder, dan ben je gebonden aan de maximale huurprijs die bij dat puntenaantal hoort. Vraag je meer, dan loop je het risico dat de huurder de huurprijs laat toetsen door de Huurcommissie — en dat de huur met terugwerkende kracht wordt verlaagd.
Verhuurders die structureel te hoge huren vragen, kunnen sinds 2025 ook worden aangesproken door de gemeente op grond van de Wet goed verhuurderschap. De gemeente kan een boete opleggen.
Wat betekent dit voor huurders?
Als huurder heb je recht op informatie over het puntenaantal van de woning en de bijbehorende maximale huurprijs. Denk je dat je te veel betaalt, dan kun je de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Voor sociale huur en middenhuur geldt dat je dit kunt doen binnen een bepaalde termijn na de start van je huurovereenkomst.
Betaal je een vrijesectorprijs terwijl de woning eigenlijk minder dan 187 punten heeft? Dan betaal je mogelijk te veel. Dankzij de Wet betaalbare huur is dit nu ook handhaafbaar: verhuurders zijn verplicht de huurprijs te corrigeren als de woning in het gereguleerde segment valt.
All-in huurprijs
Betaal je een all-in huurprijs — dus één bedrag voor kale huur én servicekosten én nutsvoorzieningen — dan is het voor zowel jou als huurder als voor de verhuurder moeilijker te controleren of de huurprijs klopt. De kale huur moet namelijk worden gesplitst om te bepalen in welk segment de woning valt en of de huurverhoging correct is.
Als huurder kun je de verhuurder verzoeken de all-in prijs te splitsen. Als de verhuurder dat weigert, mag de huurprijs in principe niet worden verhoogd totdat die splitsing is gemaakt.
Wat als de huurprijs te hoog is?
Als huurder heb je verschillende mogelijkheden als je denkt dat je een te hoge huurprijs betaalt:
- Bezwaar aanvangshuurprijs: binnen een bepaalde termijn na de start van de huurovereenkomst kun je de aanvangshuurprijs laten toetsen.
- Bezwaar huurverhoging: als de jaarlijkse huurverhoging niet klopt, kun je daartegen bezwaar maken.
- Huurcommissie: voor sociale huur en middenhuur is de Huurcommissie de aangewezen instantie.
- Gemeente: voor structurele misstanden kun je terecht bij de gemeente op grond van de Wet goed verhuurderschap.
Huurovereenkomst opstellen of bezwaar maken?
Ga je een woning verhuren en wil je zeker weten dat je huurprijs en contract kloppen? Of betaal je als huurder mogelijk te veel? Woonrecht24.nl helpt je verder.
→ Huurovereenkomst opstellen
→ Bezwaar aanvangshuurprijs
→ Bezwaar huurverhoging