Een all-in huurprijs klinkt praktisch: één bedrag per maand, geen gedoe met aparte nota's voor gas, water, licht of servicekosten. Maar voor huurders kleven er flinke risico's aan — en voor verhuurders ook. Als de splitsing via de Huurcommissie moet worden afgedwongen, kan dat voor de verhuurder een forse financiële sanctie betekenen. In dit artikel leggen we uit hoe een all-in huurprijs werkt, wat de spelregels zijn en wat de gevolgen zijn als partijen er niet uitkomen.
Wat is een all-in huurprijs?
Van een all-in huurprijs is sprake als in de huurovereenkomst één totaalbedrag staat dat zowel de kale huur als andere kosten omvat. Dat kunnen servicekosten zijn (zoals schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, lift of tuinonderhoud), maar ook kosten voor nutsvoorzieningen zoals gas, water en elektriciteit, of zelfs meubilering.
De wet maakt onderscheid tussen:
- Kale huur: de vergoeding voor het enkele gebruik van de woonruimte
- Servicekosten: vergoedingen voor aanvullende leveringen en diensten
- Nutsvoorzieningen: kosten voor gas, water en elektriciteit
Alleen de kale huur is bepalend voor het huursegment (sociaal, middenhuur of vrije sector) en voor de vraag of de aanvangshuurprijs te hoog is. Bij een all-in huurprijs is de kale huur niet zichtbaar — en dat is precies het probleem.
De risico's voor huurders
Als je een all-in prijs betaalt, weet je niet wat de kale huur is. Dat heeft meerdere gevolgen:
- Je kunt niet controleren of de kale huur onder het sociale of middenhuurmaximum valt.
- Je kunt de aanvangshuurprijs moeilijker laten toetsen door de Huurcommissie.
- Zolang de huurprijs niet gesplitst is, mag de verhuurder de huur niet verhogen (artikel 7:258 BW).
- Na splitsing kan blijken dat de kale huur te hoog was — de Huurcommissie kan dan ingrijpen.
De risico's voor verhuurders: de 55/25-sanctie
Hier zit de angel voor verhuurders. Als een huurder de splitsing vraagt en de verhuurder werkt niet mee, kan de huurder naar de Huurcommissie stappen. De Huurcommissie past dan een vaste verdeelsleutel toe op grond van artikel 17 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW):
- 55% van het all-in bedrag wordt aangemerkt als kale huur
- 25% wordt aangemerkt als voorschot servicekosten
- De resterende 20% vervalt — die inkomsten zijn voor de verhuurder definitief weg
Dit is een bewuste sanctie van de wetgever: verhuurders die een all-in constructie hanteren, worden financieel gestraft als de huurder de splitsing afdwingt via de Huurcommissie.
Rekenvoorbeeld: betaalt een huurder € 1.500 per maand all-in, dan stelt de Huurcommissie de kale huur vast op € 825 (55%) en het servicekostenvoorschot op € 375 (25%). De verhuurder loopt € 300 per maand mis.
Na de splitsing beoordeelt de Huurcommissie bovendien of de vastgestelde kale huurprijs redelijk is in verhouding tot het puntenaantal van de woning. Als die kale huurprijs nog steeds te hoog is, kan de huurprijs verder worden verlaagd.
Wat als de kale huur na splitsing onder de liberalisatiegrens valt?
Dit is een bijzonder risico voor verhuurders van vrije sectorwoningen. Als de kale huur na toepassing van de 55%-regel uitkomt onder de liberalisatiegrens (€ 1.228,07 in 2026), valt de woning ineens in het gereguleerde segment — ook al dacht de verhuurder dat hij een vrije sectorwoning verhuurde. De huurder krijgt dan toegang tot alle huurprijsbescherming die bij gereguleerde huur hoort.
Een all-in huurprijs is pas geliberaliseerd als de kale huur na splitsing boven de liberalisatiegrens uitkomt.
Hoe vraag je de splitsing aan?
De procedure werkt als volgt (artikel 7:258 BW):
- De huurder doet een schriftelijk voorstel aan de verhuurder tot splitsing van de all-in huurprijs in een kale huurprijs en een voorschot servicekosten.
- Als de verhuurder akkoord gaat, is de splitsing een feit.
- Gaat de verhuurder niet akkoord, dan kan de huurder binnen zes weken na de beoogde ingangsdatum de Huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen.
- De Huurcommissie past de 55/25-verdeling toe en beoordeelt vervolgens of de vastgestelde kale huur redelijk is.
Let op: ook als er bij de Huurcommissie een andere procedure loopt (over gebreken of huurverhoging), kan de Huurcommissie ambtshalve — dus uit eigen beweging — een all-in huurprijs splitsen.
Huurverhoging bij een all-in huurprijs
Zolang er geen splitsing heeft plaatsgevonden, mag de verhuurder de huur niet verhogen. Heeft je verhuurder toch een huurverhoging doorgevoerd terwijl de huurprijs nog all-in is? Dan is die verhoging in beginsel niet geldig. Je kunt bezwaar maken en de betaalde verhoging terugvorderen.
Bezwaar maken of aanvangshuurprijs laten toetsen?
Woonrecht24.nl helpt je met de juiste brief.