Op 1 juli 2024 trad de Wet vaste huurcontracten in werking. Het was een van de grootste wijzigingen in het Nederlandse huurrecht in jaren. De wet heeft tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimte in de meeste gevallen afgeschaft en de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot de nieuwe norm gemaakt. Hieronder lees je wat er precies veranderde, waarom, en wat het betekent voor verhuurders en huurders.
Waarom is de wet ingevoerd?
Vóór 1 juli 2024 was het voor verhuurders relatief eenvoudig om tijdelijke huurcontracten te sluiten, voor maximaal twee jaar. In de praktijk leidde dit tot een situatie waarbij veel huurders na afloop van hun tijdelijke contract gewoon de woning uit moesten, zonder dat de verhuurder daarvoor een inhoudelijke reden hoefde te geven. Huurders hadden daardoor weinig zekerheid over hun woonsituatie.
De politiek — en uiteindelijk de wetgever — vond dit onwenselijk. De redenering: als iemand ergens woont, is dat zijn of haar thuis. Tijdelijke contracten die vooral dienen om huurders makkelijk te kunnen laten vertrekken, passen niet bij de maatschappelijke functie van huurwoningen. Vandaar de Wet vaste huurcontracten.
Wat veranderde er op 1 juli 2024?
De kern van de wet is simpel: tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimte zijn in de meeste gevallen niet meer toegestaan. Wie na 1 juli 2024 een huurwoning verhuurt, moet dat in vrijwel alle gevallen voor onbepaalde tijd doen.
Wat was vóór 2024 mogelijk?
Tot 1 juli 2024 konden verhuurders op basis van de Wet doorstroming huurmarkt (2016) tijdelijke huurcontracten sluiten voor maximaal twee jaar, zonder dat daarvoor een bijzondere reden nodig was. De huurder had gedurende die periode gewoon huurbescherming, maar na afloop van het contract kon de verhuurder simpelweg zeggen: het contract eindigt.
Wat is na 1 juli 2024 de norm?
De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dat betekent dat de huurder volledige huurbescherming heeft en de verhuurder alleen op wettelijke gronden kan opzeggen — zoals dringend eigen gebruik, slecht huurderschap of sloop/renovatie. Er is geen einddatum meer en het contract loopt door totdat een van de partijen opzegt.
Geldt de wet ook voor contracten die al liepen?
Ja en nee. De wet geldt alleen voor nieuwe huurovereenkomsten die na 1 juli 2024 zijn gesloten. Tijdelijke contracten die vóór die datum zijn gesloten, lopen gewoon af op de afgesproken einddatum. De huurder heeft dan geen recht op verlenging op basis van de nieuwe wet.
Let op: als een verhuurder na het aflopen van een tijdelijk contract een nieuw contract sluit met dezelfde huurder, dan valt dat nieuwe contract wél onder de nieuwe wet — en moet het voor onbepaalde tijd zijn.
Wat zijn de uitzonderingen?
De wet kent een aantal situaties waarbij tijdelijke verhuur nog steeds is toegestaan. Dit zijn de wettelijke uitzonderingen:
1. Campuscontract (studenten). Verhuur aan studenten die ingeschreven staan bij een erkende onderwijsinstelling. Het contract eindigt als de huurder niet meer studeert.
2. Doelgroepencontract. Tijdelijke verhuur aan ouderen (65+), gehandicapten of grote gezinnen door woningcorporaties of andere aangewezen verhuurders. De woning moet specifiek voor die doelgroep bestemd zijn.
3. Diplomatenclausule (Model C). Een eigenaar-bewoner die tijdelijk naar het buitenland gaat en bij terugkomst zijn eigen woning weer wil betrekken, kan een huurovereenkomst met diplomatenclausule sluiten. Dit is het zogenoemde Model C contract.
4. Verhuur in afwachting van sloop of renovatie. Als een woning concreet bestemd is voor sloop of ingrijpende renovatie, mag de verhuurder tijdelijk verhuren.
5. Tijdelijke verhuur eigen woning. Een eigenaar-bewoner mag onder strikte voorwaarden zijn eigen woning tijdelijk verhuren terwijl hij elders verblijft, mits de huurder schriftelijk akkoord gaat.
6. Hospitaverhuur. Als de verhuurder zelf in de woning woont en een kamer verhuurt, gelden soepelere regels. De wet vaste huurcontracten is hier in mindere mate van toepassing.
Wat als een verhuurder toch een tijdelijk contract sluit?
Als een verhuurder na 1 juli 2024 een tijdelijk contract sluit zonder dat een van de bovenstaande uitzonderingen van toepassing is, dan heeft dat contract geen geldig tijdelijk karakter. Het wordt van rechtswege omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De tijdelijke einddatum heeft dan simpelweg geen effect — de huurder kan gewoon blijven wonen.
Dit is een belangrijk risico voor verhuurders die de wet niet kennen of denken dat een tijdelijk contract altijd geldig is. De huurder hoeft hier niets voor te doen; de omzetting vindt automatisch plaats.
Wat betekent dit voor huurders?
Voor huurders is de wet overwegend positief. De zekerheid van een vaste woonplek is vergroot. Huurders hoeven niet meer te vrezen dat hun tijdelijke contract na twee jaar gewoon niet wordt verlengd zonder reden. Als de verhuurder de huur wil beëindigen, moet hij dat motiveren op basis van een wettelijke grond.
Toch is het niet zo dat huurders nu volledig onaantastbaar zijn. Een verhuurder kan nog steeds opzeggen — maar alleen als daar een geldige reden voor is. En als de huurder zelf wil vertrekken, kan dat gewoon: met inachtneming van de opzegtermijn (minimaal één maand).
Wat betekent dit voor verhuurders?
Voor verhuurders betekent de wet dat de flexibiliteit om huurders te laten vertrekken sterk is ingeperkt. Verhuurders die gewend waren om tijdelijke contracten te sluiten als standaard, moeten dat aanpassen. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is nu het uitgangspunt.
Dat betekent niet dat verhuren onmogelijk of onaantrekkelijk is geworden. Het betekent wel dat verhuurders zorgvuldiger moeten nadenken over wie zij als huurder aannemen, omdat een huurder niet zomaar meer kan worden gevraagd te vertrekken. Goede screening vooraf is daarmee belangrijker geworden.
Valt jouw situatie onder een van de uitzonderingen? Zorg dan dat je dat goed vastlegt in het contract en dat je daadwerkelijk aan de voorwaarden voldoet. Een tijdelijk contract dat achteraf niet geldig blijkt, werkt averechts.
Samenvatting
- Vóór 1 juli 2024: tijdelijke contracten voor max. 2 jaar waren voor bijna iedereen mogelijk.
- Na 1 juli 2024: huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is de norm. Tijdelijke contracten alleen nog in wettelijke uitzonderingsgevallen.
- Sluit je toch een ongeldig tijdelijk contract? Dan wordt het automatisch omgezet in onbepaalde tijd.
- Uitzonderingen: campuscontract, doelgroepencontract, Model C, sloop/renovatie, tijdelijke verhuur eigen woning, hospitaverhuur.
Huurovereenkomst opstellen die voldoet aan de nieuwe wet?
Met de software van Woonrecht24.nl stel je een juridisch correcte huurovereenkomst op die volledig up to date is met de Wet vaste huurcontracten. Je geeft aan welke situatie op jou van toepassing is en het contract wordt automatisch afgestemd.
→ Huurovereenkomst onbepaalde tijd opstellen
→ Huurovereenkomst bepaalde tijd opstellen