Een huurovereenkomst is meer dan een handdruk op papier. Het is het document waar zowel huurder als verhuurder jaren later op terugvallen als er iets misgaat. Een slecht opgesteld contract kan leiden tot discussies over huurprijs, borg, onderhoud of opzegging. Hieronder lees je wat er in een goede huurovereenkomst moet staan.
De basisgegevens: partijen en woning
Elke huurovereenkomst begint met de gegevens van de verhuurder en de huurder. Denk aan volledige naam, adres en geboortedatum. Bij een rechtspersoon als verhuurder (bijvoorbeeld een B.V.) vermeld je ook het KvK-nummer. Daarnaast beschrijf je de woning zo precies mogelijk: adres, type woonruimte (zelfstandig of onzelfstandig), en of er bijbehorende ruimtes zijn zoals een garage of berging.
Ingangsdatum en looptijd
Vermeld altijd de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Is het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, dan is er geen einddatum. Is het een tijdelijk contract — wat na de Wet vaste huurcontracten alleen nog in uitzonderingsgevallen mag — dan vermeld je ook de einddatum én de reden waarom tijdelijke verhuur in dit geval is toegestaan. Ontbreekt die reden, dan wordt het contract van rechtswege omgezet in een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
Huurprijs en betaling
De kale huurprijs moet duidelijk in het contract staan, uitgedrukt in een bedrag per maand. Vermeld ook de betaaldatum — meestal de eerste van de maand — en het rekeningnummer waarop betaald moet worden. Is er een mogelijkheid tot jaarlijkse huurverhoging, leg dan ook vast op basis van welk indexcijfer die verhoging berekend wordt. Dat voorkomt discussie als de verhuurder de huur wil verhogen.
Servicekosten en nutsvoorzieningen
Als de huurder naast de kale huur ook een bedrag betaalt voor servicekosten — zoals gas, water, licht, schoonmaak of een huismeester — dan moet dat apart worden vermeld. Het gaat om een voorschotbedrag waarvoor de verhuurder jaarlijks een afrekening moet sturen. Vermeld ook wie verantwoordelijk is voor de aansluiting van nutsvoorzieningen.
Een veelgemaakte fout: verhuurders die gas, water en licht in een all-in prijs stoppen zonder dat apart te benoemen. Dat kan later tot problemen leiden, bijvoorbeeld bij een bezwaar van de huurder over de aanvangshuurprijs of bij een discussie over servicekosten.
Waarborgsom
De borg is het bedrag dat de huurder aan het begin van de huur betaalt als zekerheid voor de verhuurder. Wettelijk is de borg gemaximeerd op drie maanden kale huur. Vermeld het borgbedrag in het contract én leg vast binnen welke termijn de borg na het einde van de huurovereenkomst wordt terugbetaald. Sinds 1 juli 2023 geldt een wettelijke termijn: de verhuurder moet de borg binnen 14 dagen terugbetalen, of binnen 30 dagen als er sprake is van schade of verrekening.
Huisregels en praktische afspraken
Een goed contract regelt ook de praktische zaken: mag de huurder huisdieren houden? Is onderverhuur toegestaan? Wie is verantwoordelijk voor welk onderhoud? Dit zijn onderwerpen die bij stilzwijgen vaak tot discussie leiden. Leg ze vast, ook als het antwoord simpelweg "nee" is.
Denk ook aan: gebruik van de tuin, roken in de woning, het plaatsen van een schotelantenne, en of een eventuele beheerder bevoegd is namens de verhuurder op te treden.
Algemene bepalingen
De meeste professionele huurovereenkomsten verwijzen naar de ROZ Algemene Bepalingen Woonruimte. Dit zijn standaardbepalingen die een groot aantal onderwerpen regelen die niet in de basisovereenkomst staan, zoals de staat van onderhoud, gebreken, verzekeringen en oplevering. Zorg dat de huurder een exemplaar van deze algemene bepalingen ontvangt bij ondertekening — anders kun je er later geen beroep op doen.
Informatieplicht goed verhuurderschap
Sinds de Wet goed verhuurderschap (1 januari 2023) zijn verhuurders verplicht om huurders bij aanvang van de huur te informeren over een aantal specifieke onderwerpen. Denk aan de mogelijkheid om een klacht in te dienen bij de gemeente, de rechten van de huurder rondom de waarborgsom, en het verbod op onredelijke servicekosten. Dit kan via een apart informatieblad dat je bij het contract voegt. Voldoe je hier niet aan, dan kan de gemeente een boete opleggen.
Ondertekening
Een huurovereenkomst is pas geldig als beide partijen hebben ondertekend. Datum en handtekening van zowel verhuurder als huurder zijn verplicht. Maak altijd twee exemplaren — één voor de verhuurder en één voor de huurder. Digitaal ondertekenen is ook geldig, mits beide partijen daarmee instemmen en de ondertekening traceerbaar is.
Veelgemaakte fouten bij het opstellen
- Geen einddatum bij tijdelijk contract vermeld. Zonder geldige einddatum én grond voor tijdelijke verhuur wordt het contract automatisch onbepaalde tijd.
- All-in huurprijs zonder specificatie. De verhuurder kan dan geen huurverhoging doorvoeren totdat de kale huurprijs is vastgesteld.
- Geen verwijzing naar algemene bepalingen. De verhuurder kan er dan geen beroep op doen bij geschillen.
- Borg hoger dan drie maanden. Dat is nietig; de huurder kan het meerdere terugvorderen.
- Geen informatieblad goed verhuurderschap bijgevoegd. Verplicht sinds 2023, gemeente kan handhaven.
Klaar om je huurovereenkomst op te stellen?
Met de software van Woonrecht24.nl stel je stap voor stap een juridisch correcte huurovereenkomst op. Je beantwoordt de vragen, wij verwerken alles automatisch op de juiste plek in het contract.
→ Huurovereenkomst onbepaalde tijd opstellen
→ Huurovereenkomst bepaalde tijd opstellen