Als verhuurder of huurder stuit je vroeg of laat op de vraag: bepaalde tijd of onbepaalde tijd? Het lijkt een technisch onderscheid, maar in de praktijk heeft het grote gevolgen — voor de bescherming van de huurder, voor de mogelijkheden van de verhuurder en voor wat er gebeurt als een van de partijen de huurovereenkomst wil beëindigen. Hieronder leggen we het stap voor stap uit.
Wat is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd?
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft geen vaste einddatum. De huur loopt door totdat een van de partijen opzegt. Dit is na de invoering van de Wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024 de standaard geworden voor zelfstandige woonruimte in Nederland.
Voor de huurder betekent dit maximale zekerheid: hij of zij kan in de woning blijven wonen zolang de huur wordt betaald en aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst wordt voldaan. De verhuurder kan de huur niet zomaar beëindigen.
De huurder kan wel zelf opzeggen, met inachtneming van een opzegtermijn. Die bedraagt minimaal één maand en loopt op met één maand voor elk jaar dat de huurder in de woning woont, met een maximum van zes maanden.
Wat is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd?
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft een vaste einddatum. Op die datum eindigt de huur in beginsel van rechtswege — de verhuurder hoeft de huur dus niet apart op te zeggen, maar moet wel tijdig aanzeggen dat de huur eindigt. Dat moet tussen één en drie maanden vóór de einddatum.
Tot 1 juli 2024 was het relatief eenvoudig om een tijdelijk huurcontract te sluiten voor maximaal twee jaar. Die mogelijkheid bestaat niet meer. De Wet vaste huurcontracten heeft tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimte in de meeste gevallen afgeschaft.
Wat veranderde de Wet vaste huurcontracten?
De Wet vaste huurcontracten is ingevoerd om de positie van huurders te versterken. Vóór 2024 kwamen huurders regelmatig in de situatie dat hun tijdelijke contract niet werd verlengd, zonder dat er een inhoudelijke reden voor was. De wetgever vond dit onwenselijk en besloot tijdelijke contracten grotendeels te verbieden.
Het resultaat: verhuurders die na 1 juli 2024 een nieuwe huurovereenkomst sluiten, moeten dat in vrijwel alle gevallen voor onbepaalde tijd doen. Sluit een verhuurder toch een tijdelijk contract zonder geldige uitzondering, dan wordt dat contract van rechtswege omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De tijdelijke afspraak heeft dan geen effect.
Wanneer mag een huurovereenkomst voor bepaalde tijd nog wel?
De wet kent een aantal uitzonderingen waarbij tijdelijke verhuur nog steeds is toegestaan. Het gaat om de volgende situaties:
Campuscontract voor studenten. Een verhuurder die woonruimte specifiek aanbiedt aan studenten kan een campuscontract sluiten. De huurder moet ingeschreven staan bij een erkende onderwijsinstelling. Het contract eindigt als de huurder niet meer studeert.
Doelgroepencontract. Woningcorporaties en bepaalde andere verhuurders mogen tijdelijke contracten sluiten voor specifieke doelgroepen: ouderen (65+), gehandicapten of grote gezinnen. De woning moet voor die doelgroep bestemd zijn.
Tijdelijke verhuur met diplomatenclausule (Model C). Verhuurders die tijdelijk naar het buitenland gaan en bij terugkomst hun eigen woning weer willen betrekken, kunnen een huurovereenkomst met diplomatenclausule sluiten. Dit wordt ook wel het Model C contract genoemd. De huurder weet bij het tekenen van het contract dat de verhuurder de woning ooit zelf weer nodig heeft.
Verhuur in afwachting van sloop of renovatie. Als een woning binnen afzienbare tijd gesloopt of ingrijpend gerenoveerd wordt, mag de verhuurder tijdelijk verhuren. De verhuurder moet wel aannemelijk kunnen maken dat de plannen concreet zijn.
Tijdelijke verhuur eigen woning. In sommige gevallen mag een eigenaar-bewoner zijn eigen woning tijdelijk verhuren terwijl hij ergens anders verblijft. Hiervoor gelden strenge voorwaarden en de huurder moet schriftelijk akkoord gaan.
Hospitaverhuur. Als de verhuurder zelf ook in de woning woont en een kamer verhuurt (inwoning), gelden andere en soepelere regels. Tijdelijke afspraken zijn hier vaker mogelijk.
Huurbescherming: wat betekent dat in de praktijk?
Huurbescherming betekent dat een huurder niet zomaar uit zijn woning gezet kan worden. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is die bescherming volledig. De verhuurder kan alleen opzeggen op basis van een wettelijke grond, zoals:
- Dringend eigen gebruik (de verhuurder of een directe familielid wil de woning zelf bewonen)
- Slecht huurderschap (de huurder veroorzaakt overlast of betaalt structureel niet)
- Sloop of ingrijpende renovatie
- Weigering van een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst
- Verwezenlijking van een bestemmingsplan
Zonder één van deze gronden kan de verhuurder de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd niet beëindigen, ook niet als het contract al vele jaren loopt.
Bij een tijdelijk contract is de huurbescherming tijdens de looptijd hetzelfde — ook bij bepaalde tijd kan de verhuurder niet halverwege de looptijd zomaar opzeggen. Het verschil zit in wat er aan het einde van de looptijd gebeurt: bij bepaalde tijd eindigt het contract op de afgesproken datum (mits de verhuurder tijdig heeft aangezegd), bij onbepaalde tijd loopt het gewoon door.
Minimale huurtermijn versus bepaalde tijd
Een veelgemaakte verwarring: een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan ook een minimale huurtermijn bevatten. Daarin kan worden afgesproken dat de huurder de eerste zes of twaalf maanden niet kan opzeggen. Dit is iets anders dan een tijdelijk contract. De huurder heeft in beide gevallen gewoon huurbescherming — alleen de opzegmogelijkheid in de beginfase is beperkt. Na de minimale termijn kan de huurder gewoon maandelijks opzeggen.
Wat als je twijfelt welk type contract je moet gebruiken?
In de meeste gevallen is het antwoord na 1 juli 2024 simpel: sluit een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dat is de norm en de veiligste keuze voor verhuurders die geen beroep kunnen doen op een wettelijke uitzondering.
Denk je dat je situatie onder een uitzondering valt — bijvoorbeeld omdat je tijdelijk naar het buitenland gaat of omdat je een kamer verhuurt in je eigen woning — bekijk dan goed of je daadwerkelijk aan de voorwaarden voldoet. Een tijdelijk contract dat achteraf niet geldig blijkt te zijn, wordt automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Dat is precies het tegenovergestelde van wat je wilde bereiken.
Huurovereenkomst opstellen voor jouw situatie?
Of je nu een contract voor onbepaalde tijd nodig hebt of een van de tijdelijke varianten — met de software van Woonrecht24.nl stel je het stap voor stap op. Je geeft aan welke situatie op jou van toepassing is en het contract wordt automatisch afgestemd op de juiste wettelijke vereisten.
→ Huurovereenkomst onbepaalde tijd opstellen
→ Huurovereenkomst bepaalde tijd opstellen