Als je een huurwoning betrekt, betaal je naast de kale huur vrijwel altijd ook servicekosten. Maar wat die servicekosten precies omvatten, hoe hoog ze mogen zijn en wanneer je recht hebt op een terugbetaling — dat is voor veel huurders onduidelijk. In dit artikel leggen we het uit.
Wat zijn servicekosten?
Servicekosten zijn de vergoedingen die een verhuurder bovenop de kale huur in rekening brengt voor aanvullende diensten en leveringen waar de huurder direct profijt van heeft. Denk aan:
- Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes (trappenhuis, gang, hal)
- Onderhoud van gemeenschappelijk groen of een tuin
- Kosten voor een huismeester (alleen de uren besteed aan huurdersdiensten, niet aan managementtaken)
- Glasverzekering
- Verlichting van gemeenschappelijke ruimtes
- Liften en andere gemeenschappelijke installaties
Nutsvoorzieningen — gas, water en elektriciteit — vallen alleen onder de servicekosten als je geen eigen meter hebt. Heb je een eigen meter en betaal je je nutsvoorzieningen via de verhuurder, dan moeten die kosten apart op de jaarafrekening staan.
Wat mag een verhuurder níet als servicekosten doorberekenen?
De wet is hier duidelijk over. Een verhuurder mag de volgende kosten niet als servicekosten doorberekenen:
- Groot onderhoud dat voor rekening van de verhuurder komt
- Onroerende zaakbelasting (OZB)
- Aanleg van een gemeenschappelijke tuin
- Premies voor een opstalverzekering, brandverzekering of aansprakelijkheidsverzekering van de woning
- Kosten voor het opstellen van het huurcontract
- Sleutelgeld
Hoe hoog mogen servicekosten zijn?
Er geldt geen wettelijk maximum voor servicekosten in het algemeen. Wel gelden er specifieke regels:
Geen winstmarge
Een verhuurder mag geen winst maken op servicekosten. De kosten die worden doorberekend moeten aansluiten op de werkelijk gemaakte kosten. Betaalt de verhuurder meer voor een dienst dan hij doorberekent? Dat mag. Andersom niet.
Administratiekosten maximaal 5%
De verhuurder mag administratiekosten rekenen voor het beheren en afrekenen van de servicepakketten. Die kosten mogen maximaal 5% bedragen van de totale werkelijke servicekosten (exclusief energiekosten bij een eigen meter). Zijn de totale servicekosten voor schoonmaak en tuinonderhoud € 1.000? Dan is maximaal € 50 aan administratiekosten toegestaan.
Roerende zaken: afschrijving over levensduur
Huurt je een gemeubileerde woning? Dan mag de verhuurder jaarlijks een vergoeding in rekening brengen voor de meubels en andere roerende zaken. De Huurcommissie gaat daarbij uit van een geschatte levensduur van vijf jaar: de verhuurder mag dan per jaar maximaal 20% van de inkoopwaarde doorberekenen. Na die vijf jaar wordt de restwaarde opnieuw bepaald (doorgaans 60% van de oorspronkelijke waarde) en begint een nieuwe afschrijvingsperiode.
Wijziging servicepakket: 70% instemming vereist
Wil een verhuurder het servicepakket uitbreiden — bijvoorbeeld een glasverzekering toevoegen of een nieuwe schoonmaker inhuren — dan heeft hij daarvoor de instemming nodig van minimaal 70% van de huurders in het complex. Je hoeft als individuele huurder dus niet zomaar akkoord te gaan met hogere servicekosten voor nieuwe diensten.
Voorschot en jaarafrekening
Servicekosten worden vrijwel altijd betaald als maandelijks voorschot. De verhuurder is verplicht om jaarlijks, en uiterlijk vóór 1 juli, een gespecificeerde jaarafrekening te sturen over het voorgaande jaar. Daarin moet staan:
- Hoe hoog de werkelijke servicekosten waren
- Hoeveel je als voorschot hebt betaald
- Of je geld terugkrijgt of moet bijbetalen
Je hebt als huurder recht op inzage in de originele facturen. Als de werkelijke kosten lager uitvallen dan het voorschot, moet de verhuurder het verschil terugbetalen.
Krijg je geen jaarafrekening? Dan mag de verhuurder het voorschot niet verhogen. Vraag de afrekening schriftelijk op. Reageert de verhuurder niet binnen drie weken, dan kun je de Huurcommissie inschakelen.
Kunnen servicekosten verjaren?
Ja. Servicekosten verjaren 2,5 jaar nadat het betreffende voorschotjaar is afgelopen. De jaarafrekening over 2024 verjaart dus op 1 juli 2027. Ben je het niet eens met een afrekening, ga dan op tijd naar de Huurcommissie — dus vóór die verjaringstermijn.
Let op: huur je een vrije sectorwoning met een contract van vóór 1 juli 2024, dan verjaren servicekosten doorgaans pas na 5 jaar.
Wet modernisering servicekosten (per 1 januari 2027)
De Wet modernisering servicekosten treedt in werking op 1 januari 2027 (eerder was dit voorzien per 1 juli 2026, maar dat is uitgesteld). Deze wet introduceert onder meer een wettelijke lijst van toegestane servicekosten, waardoor verhuurders minder makkelijk onterechte posten kunnen doorberekenen. Ook krijgt de Huurcommissie ruimere bevoegdheden om vooraf te oordelen over het voorschotbedrag.
Wat kun je doen als de servicekosten niet kloppen?
- Stap 1: Bespreek het met je verhuurder. Vraag om inzage in de facturen en een correctie van de afrekening.
- Stap 2: Reageert de verhuurder niet binnen drie weken, schakel dan de Huurcommissie in. Die kan de afrekening beoordelen en een bindende uitspraak doen.
- Stap 3: Ben je het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kun je binnen acht weken naar de kantonrechter.
Te hoge servicekosten of geen jaarafrekening ontvangen?
Woonrecht24.nl helpt je met de juiste brief.