Ruim 30% van de huurwoningen in Nederland heeft te maken met vocht- en schimmelproblemen, zo blijkt uit het Woononderzoek 2024. Toch weten veel huurders niet goed wat hun rechten zijn of wie er verantwoordelijk is. Het antwoord hangt af van de oorzaak van de schimmel — en die oorzaak bepaalt ook wie er moet ingrijpen.
Het juridische kader: gebrek of geen gebrek?
Schimmel en vocht leveren niet automatisch een gebrek op in de zin van artikel 7:204 BW. De wet spreekt van een gebrek als de staat van de woning het woongenot vermindert door een omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen. Is de schimmel het gevolg van gedrag van de huurder — zoals onvoldoende ventileren — dan is er geen gebrek waarvoor de verhuurder aansprakelijk is.
Twee wetsartikelen zijn hier sturend:
- Artikel 7:217 BW: de huurder is verplicht kleine herstellingen te verrichten, tenzij die nodig zijn geworden door een tekortkoming van de verhuurder.
- Artikel 7:240 BW / Besluit kleine herstellingen: geeft een lijst van onderhoudswerkzaamheden die in ieder geval voor rekening van de huurder komen.
Wat valt onder het Besluit kleine herstellingen?
Het Besluit kleine herstellingen (Stb. 2003, 168) bevat een lijst van klusjes die voor rekening van de huurder komen. Het gaat om werkzaamheden die een huurder bij normaal gebruik thuis zelf uitvoert of tegen beperkte kosten laat uitvoeren. Relevante voorbeelden voor schimmel- en vochtproblemen:
- Het witten van binnenmuren en plafonds en het schilderen van binnenhoutwerk
- Het schoonhouden van ventilatieroosters en filters van mechanische ventilatie
- Het reinigen en ontstoppen van afvoeren voor zover bereikbaar
- Het schoonhouden van de badkamer en keuken
Maar: de huurder hoeft kleine herstellingen niet zelf te betalen als ze nodig zijn geworden doordat de verhuurder zijn onderhoudsplicht niet is nagekomen. Moet een plafond worden gewit omdat de verhuurder een lekkend dak niet heeft gerepareerd? Dan zijn die kosten voor de verhuurder.
De lijst in het Besluit is bovendien niet limitatief — ook andere kleine reparaties die bij normaal gebruik nodig plegen te zijn, kunnen voor rekening van de huurder komen.
Wanneer is de verhuurder verantwoordelijk?
De verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud en voor bouwkundige gebreken aan de woning. Bij schimmel en vocht is de verhuurder aan zet als de oorzaak een structureel bouwkundig probleem is:
- Lekkend dak of gevel
- Koudebruggen of onvoldoende isolatie
- Opstijgend vocht
- Defect of ontoereikend ventilatiesysteem (ventilatie valt onder groot onderhoud van de verhuurder)
- Verstopte of beschadigde hemelwaterafvoeren
- Lekkende leidingen
Is de verhuurder op de hoogte van het probleem maar doet hij niets, dan is hij ook aansprakelijk voor de gevolgschade.
Wanneer is de huurder verantwoordelijk?
Van een huurder mag worden verwacht dat hij de woning voldoende verwarmt en ventileert. Schimmel die ontstaat door onvoldoende ventilatie of verwarming is in principe de verantwoordelijkheid van de huurder. Voorbeelden:
- Stelselmatig roosters en klepraampjes gesloten houden
- Was binnenshuis drogen zonder ventilatie
- Koken zonder afzuigkap
- Thermosstaat structureel te laag zetten
- Badkamer niet ventileren na gebruik
Maar ook hier geldt de grens: als de woning onvoldoende ventilatiemogelijkheden biedt, kan de huurder niet worden verwacht te ventileren. Het ontbreken van adequate ventilatie is dan een gebrek van de woning.
Het Gebrekenboek van de Huurcommissie
Als de oorzaak bij de verhuurder ligt en hij het probleem niet oplost, kan de huurder de Huurcommissie inschakelen (voor sociale huur en middenhuur). De Huurcommissie beoordeelt gebreken aan de hand van haar Beleidsboek Gebreken, dat drie categorieën kent:
Categorie A — zeer ernstige gebreken
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot maximaal 20% van de betaalde huurprijs.
Categorie B — ernstige gebreken
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot maximaal 30% van de betaalde huurprijs. Vocht- en schimmelproblemen in woon- of slaapvertrekken door optrekkend of doorslaand vocht vallen doorgaans onder categorie B.
Categorie C — overige ernstige gebreken
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot maximaal 40% van de betaalde huurprijs. Schimmel als gevolg van bouwkundige gebreken valt vaak onder categorie C.
Zijn er meerdere gebreken tegelijk, dan wordt de huurverlaging bepaald op basis van de categorie met de laagste in rekening te brengen huurprijs.
De huurverlaging is tijdelijk: zodra de verhuurder de gebreken heeft verholpen, stopt de verlaging en betaal je weer de oorspronkelijke huurprijs. Belangrijk: de Huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen de gebreken te verhelpen — dat kan alleen de kantonrechter.
Stappen bij schimmel in je huurwoning
Stap 1: Doe zelf wat je kunt
Ventileer de woning structureel, verwarm voldoende (minimaal 17 graden), droog de badkamer na het douchen en hang de was bij voorkeur buiten.
Stap 2: Meld het schriftelijk bij de verhuurder
Stuur een schriftelijke klacht aan de verhuurder met een beschrijving van het probleem en foto's. Dit is bewijsopbouw voor een eventuele procedure.
Stap 3: Geef de verhuurder zes weken
De verhuurder heeft zes weken de tijd om actie te ondernemen na ontvangst van de gebrekenmelding.
Stap 4: Huurcommissie (sociale en middenhuur)
Reageert de verhuurder niet of onvoldoende? Dan kun je de Huurcommissie inschakelen. De procedure moet worden gestart binnen zes maanden na de gebrekenmelding. De Huurcommissie kan een tijdelijke huurverlaging opleggen conform de categorieën A, B of C.
Stap 5: Kantonrechter (alle huurders)
Alle huurders — ook in de vrije sector — kunnen naar de kantonrechter. De rechter kan herstel afdwingen, huurverlaging opleggen en schadevergoeding toekennen bij gezondheidsschade of beschadigde spullen.
Stap 6: Gemeente
Voldoet de woning niet aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)? Dan kun je de gemeente inschakelen via Bouw- en Woningtoezicht. De gemeente kan de verhuurder aanspreken en — als hij niets doet — de gebreken zelf laten repareren op kosten van de verhuurder.
Verhuurder reageert niet op je klacht?
Woonrecht24.nl helpt je met de juiste brief.