Bij vrijwel elke particuliere huurwoning wordt bij aanvang een waarborgsom gevraagd. Die borg geeft de verhuurder zekerheid: als er schade is of huurachterstand ontstaat, kan hij die kosten daarop verhalen. Maar de waarborgsom kent wettelijke grenzen — en ook de terugbetaling is aan strikte regels gebonden. In dit artikel lees je waar je als huurder recht op hebt.
Hoeveel mag een verhuurder aan waarborgsom vragen?
Sinds 1 juli 2023 geldt een wettelijk maximum: de waarborgsom mag niet hoger zijn dan twee maanden kale huur. Dit is vastgelegd in artikel 7:261b BW, ingevoerd via de Wet goed verhuurderschap.
Let op de overgangsregel: voor huurcontracten afgesloten vóór 1 juli 2023 gold een maximum van drie maanden kale huur. Die contracten vallen nog onder de oude regels.
Een verhuurder is overigens niet verplicht een waarborgsom te vragen — het is een keuze. Vraagt hij er wel een, dan moet die binnen het wettelijke maximum blijven.
Wat als de verhuurder te veel vraagt?
Betaal je toch een te hoge waarborgsom? Dan kun je na het ingaan van de huur aan de rechter vragen de waarborgsom te laten verlagen. De verhuurder moet vervolgens het teveel betaalde terugstorten. Je kunt ook de gemeente vragen om handhavend op te treden op grond van de Wet goed verhuurderschap.
Bewijs van betaling
Betaal de waarborgsom altijd via een bankoverschrijving of vraag een kwitantie. Zo kun je later aantonen dat je de borg hebt betaald en hoe hoog het bedrag was.
Waarvoor dient de waarborgsom?
De borg dient als zekerheid voor de verhuurder bij:
- Huurachterstand — inclusief achterstallige servicekosten en/of energieprestatievergoeding
- Schade aan de woning — veroorzaakt door de huurder, buiten normaal gebruik
Andere kosten — zoals administratiekosten of kosten voor normaal onderhoud — mag de verhuurder niet met de borg verrekenen.
Wanneer moet de borg terugbetaald worden?
De wet is hier duidelijk over:
- Levert de huurder de woning op zonder schade en zonder huurachterstand? Dan moet de verhuurder de borg binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen.
- Is er wél sprake van schade of een openstaande vordering? Dan mag de verhuurder kosten verrekenen, maar moet hij het resterende bedrag binnen 30 dagen na beëindiging van de huur terugbetalen.
- De verhuurder is verplicht je schriftelijk te informeren over een eventuele verrekening, met een volledige kostenspecificatie.
- De verhuurder hoeft geen rente te betalen over de waarborgsom, tenzij dit uitdrukkelijk in het huurcontract staat.
De opnamestaat: cruciaal bij oplevering
Veel borggeschillen draaien om de vraag: was de schade er al toen de huurder introk, of heeft de huurder die veroorzaakt? De bewijslast ligt bij de verhuurder. Hij moet aantonen dat de schade er bij aanvang van de huur nog niet was en dat de huurder daarvoor aansprakelijk is.
Maakt de verhuurder bij aanvang geen opnamestaat? Dan wordt het voor hem een stuk moeilijker om schade op de borg te verhalen. Als huurder heb je er dus baat bij dat bij aanvang van de huur een gedetailleerde opnamestaat wordt opgesteld en ondertekend. Leg eventuele bestaande gebreken ook zelf vast met foto's en stuur die naar de verhuurder.
Hetzelfde geldt bij de eindoplevering: zorg dat er een volledig rapport wordt opgesteld met datum, naam en handtekening.
Normale slijtage is geen schade
Een verhuurder mag geen kosten in rekening brengen voor normale slijtage. Slijtage door dagelijks gebruik — zoals licht versleten vloerbedekking, kleine krasjes of verkleuring van muren door bewoning — hoort bij het normale gebruik van de woning en komt voor rekening van de verhuurder. Hetzelfde geldt voor slijtage die is ontstaan door achterstallig onderhoud van de verhuurder zelf.
Schade die buiten normaal gebruik valt — zoals diepe krassen in een parketvloer door het slepen met meubels, brandplekken, of gaten in muren — mag de verhuurder wél verhalen.
Wat als de verhuurder de borg niet terugbetaalt?
- Stap 1: Stuur de verhuurder een schriftelijke sommatie om de borg terug te betalen, bij voorkeur aangetekend.
- Stap 2: Reageert de verhuurder niet binnen twee weken? Stuur een herinnering.
- Stap 3: Blijft de verhuurder in gebreke? Schakel dan een jurist in of start een procedure bij de kantonrechter. De Huurcommissie speelt bij borggeschillen geen rol — dit loopt altijd via de rechter.
Let op: is de woning tijdens de huurperiode van eigenaar gewisseld? Dan is de nieuwe eigenaar/verhuurder alsnog verplicht de waarborgsom terug te betalen.
Borg niet terugbetaald of ten onrechte ingehouden?
Woonrecht24.nl helpt je met een sommatie om de borg terug te vorderen.