Je hebt de woning opgeleverd, de sleutel ingeleverd... en dan blijft je borg (deels) hangen. De verhuurder houdt een bedrag in, al dan niet met een uitleg. Maar wanneer mag dat eigenlijk, en wanneer niet? In dit artikel zetten we op een rij wat wel en niet verrekend mag worden met de waarborgsom, wat de bewijslast is en welke rol het opleveringsrapport daarin speelt.
Wanneer mag een verhuurder de borg inhouden?
De wet is hier beperkt in: een verhuurder mag de borg alleen inhouden in twee situaties.
Als er bij het einde van de huur nog openstaande huur is, inclusief achterstallige servicekosten of een energieprestatievergoeding, mag de verhuurder dat bedrag verrekenen met de borg. Dit moet wel concreet zijn: welke maand, welk bedrag, welke specificatie. Een vage claim dat er nog iets openstaat is onvoldoende.
Als de huurder schade heeft veroorzaakt die buiten normaal gebruik valt, mag de verhuurder de herstelkosten op de borg verhalen. Maar de bewijslast ligt volledig bij de verhuurder. Hij moet kunnen aantonen dat de schade er bij aanvang van de huur nog niet was, én dat de huurder daarvoor aansprakelijk is, en niet dat het gaat om ouderdom, achterstallig onderhoud of normale slijtage.
Schade versus normale slijtage
Dit is het meest betwiste punt in borggeschillen. De wet (artikel 7:224 BW) bepaalt dat de huurder de woning moet opleveren in dezelfde staat als bij aanvang, met uitzondering van normale slijtage door gebruik.
Normale slijtage, die niet op de borg mag worden verhaald, is lichte kleurverandering of vervaagde verf door bewoning, licht versleten vloerbedekking door dagelijks gebruik, kleine krasjes en de gewone veroudering van apparaten of installaties door leeftijd.
Schade die wel mag worden verrekend is: grote gaten in muren, diepe krassen in parketvloer door het slepen met meubels, brandplekken op aanrecht of vloer, gebroken tegels, beschadigde badkamer- of keukenonderdelen, hardnekkige vlekken die niet door normaal gebruik zijn ontstaan, en een woning die niet schoon is opgeleverd.
Het belang van het opleveringsrapport
Cruciaal bij alles wat hierboven staat is het beginopleveringsrapport: het proces-verbaal van oplevering dat bij aanvang van de huur wordt opgesteld. Zonder dat rapport heeft de verhuurder een ernstig bewijsprobleem.
Het ROZ-model woonruimte 2024/2025 legt uitdrukkelijk de nadruk op het vastleggen van de staat van het gehuurde in een door partijen ondertekend proces-verbaal van oplevering. Dat rapport maakt deel uit van de huurovereenkomst. De gedachte daarachter is helder: als de beginstaat niet is vastgelegd, kan er bij het einde van de huur geen deugdelijke vergelijking worden gemaakt.
Zonder beginopleveringsrapport kan de verhuurder de beginstaat niet of heel lastig aantonen. Hij kan dan niet hard maken dat de schade die hij constateert er bij aanvang nog niet was. In de meeste gevallen heeft de huurder dan recht op volledige terugbetaling van de borg.
Voorinspectie en eindinspectie
In de praktijk wordt bij de oplevering vaak gewerkt met een tweestapsproces. Voorafgaand aan het einde van de huurovereenkomst vindt een voorinspectie plaats, waarbij de woning wordt doorgelopen en alle herstelposten in kaart worden gebracht waarvoor de huurder verantwoordelijk is. De huurder krijgt dan de gelegenheid die punten zelf op te lossen vóór de definitieve oplevering. Bij de eindinspectie vindt het laatste rondje plaats.
Dit tweestapsproces is relevant voor de borg op twee manieren. Ten eerste: de verhuurder mag alleen schades en herstelposten claimen die hij redelijkerwijs bij de voor- of eindinspectie had kunnen aantreffen. Komt de verhuurder drie maanden na oplevering opeens met nieuwe schadeposten, dan is dat risico aan hem; hij had die bij de inspectie moeten constateren.
Ten tweede: als de verhuurder bij de voorinspectie herstelposten constateert maar de huurder niet de gelegenheid geeft die zelf te herstellen en direct een aannemer inschakelt, mag hij in principe alleen de materiaalkosten claimen, geen arbeidskosten.
De specificatieplicht
Als een verhuurder (een deel van) de borg inhoudt, is hij verplicht de huurder schriftelijk te informeren over de reden en een volledige kostenspecificatie te sturen. Alleen facturen zijn daarbij niet genoeg; er moet ook een koppeling zijn tussen het opleverpunt, het herstel en de redelijkheid van het bedrag. Ontbreekt die onderbouwing, dan kun je als huurder de inhouding betwisten.
Borg ten onrechte ingehouden?
Woonrecht24.nl helpt je met een sommatie om de borg terug te vorderen.