Samenwonen in een huurwoning is juridisch minder “vrijblijvend” dan het in het dagelijks leven soms voelt. Zodra twee (of meer) personen in beeld komen, wordt al snel relevant wie precies huurder is, wie slechts “mede-bewoner” is, en wat dat betekent voor aansprakelijkheid richting de verhuurder. Veel conflicten over huurachterstand, schade of borg lopen uiteindelijk vast op deze vraag.
Eerst het onderscheid: wie is juridisch huurder?
In de kern zijn er drie situaties.
1) Eén huurder, één samenwoner (geen medehuurder)
Dan staat het contract maar op één naam. De andere persoon woont wel in de woning, maar heeft tegenover de verhuurder geen zelfstandige huurrechten en doorgaans ook geen zelfstandige verplichtingen uit de huurovereenkomst.
2) Contractuele medehuurders (beiden staan op het contract)
Dan zijn beide personen huurder. De verhuurder mag hen in de regel als één “huurderseenheid” behandelen: beiden hebben rechten (bijvoorbeeld huurgenot) en beiden hebben verplichtingen (huur betalen, netjes opleveren).
3) Wettelijke medehuur (bijvoorbeeld echtgenoten/geregistreerd partnerschap, of medehuurderschap op verzoek)
In bepaalde gevallen kent de wet medehuur toe, ook als iemand niet oorspronkelijk de huurovereenkomst heeft ondertekend. In de praktijk leidt dat ertoe dat er meerdere huurders zijn met vergelijkbare rechten en plichten als contractuele medehuur.
Welke categorie van toepassing is, is doorslaggevend voor de vraag “wie is waarvoor aansprakelijk?”.
Aansprakelijkheid voor huurbetaling: hoofdelijke aansprakelijkheid bij meerdere huurders
Staan er twee huurders op één huurovereenkomst (contractueel of wettelijk), dan geldt in de praktijk vrijwel altijd dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de huur. Dat betekent: de verhuurder mag de volledige huurvordering bij één van beiden innen. Als er bijvoorbeeld € 2.000 huurachterstand is, kan de verhuurder die hele € 2.000 bij huurder A opeisen, ook als huurder A vindt dat huurder B “zijn deel” niet heeft betaald.
Tussen de huurders onderling kan daarna wel een verdeling of regres spelen (“jij moest eigenlijk de helft betalen”), maar dat is een interne kwestie. Voor de verhuurder is het eenvoudig: hij wil betaald worden, en hij mag zich tot ieder van de huurders wenden.
Als slechts één persoon huurder is en de ander is enkel samenwoner, dan ligt dit anders. De verhuurder kan de samenwoner in beginsel niet aanspreken op de huurachterstand, omdat die geen contractspartij is. In de praktijk zal een verhuurder dan ook altijd naar de contractuele huurder kijken.
Aansprakelijkheid voor schade: wie draait op voor welk gebrek of beschadiging?
Bij schade aan de woning gelden grofweg twee lijnen.
Schade die voortkomt uit normaal gebruik of slijtage komt doorgaans voor rekening van de verhuurder (of is simpelweg “gebruiksspoor” dat niet verhaalbaar is), tenzij het gaat om kleine herstellingen die de huurder zelf behoort te doen.
Schade door onzorgvuldig gebruik of toerekenbaar handelen kan wél voor rekening van de huurder(s) komen. Denk aan kapotgeslagen ruiten, beschadigde deuren, verwijderde vloeren zonder herstel, schimmel door structureel verkeerd ventileren (afhankelijk van de omstandigheden), of het achterlaten van rommel en beschadigingen bij oplevering.
Bij meerdere huurders is het belangrijkste juridische punt dit: als je samen huurder bent, dan wordt schade aan het gehuurde in de relatie met de verhuurder vaak behandeld alsof de huurders gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de correcte oplevering. De verhuurder hoeft niet eerst uit te zoeken “wie van jullie precies die kras heeft gemaakt”. In veel gevallen kan hij zich tot ieder van de medehuurders wenden voor herstelkosten, zeker wanneer het gaat om opleveringsschade of tekortkomingen die aan “de huurder” worden toegerekend.
Ook hier geldt: de interne discussie (“jij hebt die muur beschadigd, dus jij betaalt”) is iets tussen de medehuurders. Juridisch kan dat later tot een regresvordering leiden, maar richting de verhuurder is de huurderseenheid doorgaans aanspreekbaar.
Als er maar één huurder is en de schade is veroorzaakt door de samenwoner, kan de verhuurder in de regel nog steeds de contractuele huurder aanspreken. De huurder is immers verantwoordelijk voor wat er in het gehuurde gebeurt door personen die hij toelaat. De huurder kan vervolgens proberen het bedrag intern te verhalen op die samenwoner, maar de verhuurder zal zijn pijlen primair richten op de contractuele huurder.
De borg: mag de verhuurder verrekenen en met wie?
De borg is bedoeld als zekerheid voor verplichtingen van de huurder, zoals achterstallige huur of schade die voor rekening van de huurder komt. Bij medehuurders is de borg vaak “één pot” die aan de huurderseenheid toebehoort. Als er een probleem is bij oplevering of er is een huurachterstand, zal de verhuurder die borg in de praktijk verrekenen met de openstaande posten.
Wanneer er meerdere huurders zijn, is het in de afwikkeling cruciaal dat de verhuurder helder maakt wát hij verrekent en waarom, en dat dit voldoende onderbouwd is. Het is niet ongebruikelijk dat medehuurders onderling ruzie krijgen over de vraag wie welk deel van de borg terugkrijgt. Juridisch is dat meestal geen discussie die de verhuurder hoeft op te lossen. Zolang de verhuurder zich houdt aan de regels over inhouding en onderbouwing, blijft de verdeling tussen medehuurders vaak een interne kwestie.
Wat als één medehuurder vertrekt?
Dit is een klassiek pijnpunt. Veel mensen denken dat “uit elkaar gaan” automatisch betekent dat de vertrekkende partner ook geen huurder meer is. Dat is niet zo. Als je medehuurder bent, blijft je huurovereenkomst in beginsel doorlopen totdat deze rechtsgeldig is beëindigd of gewijzigd.
In de praktijk betekent dit dat iemand die al maanden niet meer in de woning woont, toch nog steeds aansprakelijk kan zijn voor huurachterstanden die daarna ontstaan, zolang hij formeel nog medehuurder is. Het is daarom essentieel om bij beëindiging van samenwonen niet alleen de sleuteloverdracht te regelen, maar ook de juridische positie: wie blijft huurder, wie wordt uit de huurovereenkomst ontslagen, en hoe wordt dat schriftelijk vastgelegd?
Voor verhuurders is dit juist een belangrijk instrument: zolang iemand medehuurder is, blijft die persoon aanspreekbaar. Voor huurders is het een risico: “op papier blijven hangen” kan financieel grote gevolgen hebben.
Praktische conclusie: aansprakelijkheid volgt de huurdersstatus
De rode draad is helder. Wie huurder is, draagt de juridische verantwoordelijkheid richting de verhuurder. Bij meerdere huurders komt daar doorgaans bij dat de verhuurder niet hoeft te puzzelen wie welk “deel” draagt: hij mag vaak ieder van de huurders aanspreken voor het geheel. Dat is precies waarom medehuurderschap een sterke positie geeft in rechten, maar ook zwaar kan wegen in verplichtingen.
Bij samenwonen zonder medehuur is de positie van de samenwoner richting de verhuurder meestal zwakker in rechten, maar ook minder direct in aansprakelijkheid. Tegelijk blijft de contractuele huurder vaak wél verantwoordelijk voor wat de samenwoner in de woning doet.
Wie dit netjes wil organiseren, doet er verstandig aan om bij de start van samenwonen (en zeker bij het einde daarvan) zwart-op-wit vast te leggen wie huurder is, wat er met de huurovereenkomst gebeurt, en hoe borg en eventuele schade tussen betrokkenen worden verdeeld. Dat voorkomt dat een praktische breuk later verandert in een juridisch probleem.