Onderverhuur is één van de meest voorkomende bronnen van huurconflicten. Het begint vaak praktisch: iemand gaat tijdelijk samenwonen, vertrekt naar het buitenland, heeft de woonlasten niet meer alleen te dragen of wil een lege kamer niet onbenut laten. Maar juridisch kan het snel misgaan. Veel huurovereenkomsten bevatten een verbod op onderverhuur of eisen voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Als een huurder die regels negeert, kan dat worden aangemerkt als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, met potentieel verstrekkende gevolgen.
1) Wanneer is onderverhuur “illegaal”?
Onderverhuur is niet per definitie verboden, maar in de meeste huurovereenkomsten is het uitgangspunt: onderverhuur mag alleen met toestemming. Illegale onderverhuur betekent in de praktijk meestal één van de volgende situaties:
De huurder verhuurt (een deel van) de woning aan een derde zonder toestemming, terwijl de huurovereenkomst dat verbiedt of toestemming vereist.
De huurder draagt het feitelijke gebruik over aan iemand anders, bijvoorbeeld via langdurige Airbnb-achtige verhuur, terwijl het contract dat niet toestaat.
De huurder presenteert zich nog als “hoofdbewoner”, maar woont er feitelijk niet meer en laat de woning door een ander gebruiken alsof die de huurder is. Juridisch kan dat worden gezien als ongeoorloofde ingebruikgeving.
Of iets illegaal is, hangt dus af van contract, feiten en soms ook gemeentelijke regels. Maar het vertrekpunt is helder: als toestemming vereist is en die ontbreekt, is het risico groot.
2) De belangrijkste consequentie: beëindiging van de huur (ontbinding en ontruiming)
De zwaarste maatregel is dat de verhuurder de huurovereenkomst probeert te beëindigen. Juridisch gebeurt dat doorgaans via ontbinding wegens tekortkoming. Illegale onderverhuur kan worden gezien als een ernstige contractbreuk, zeker als het structureel is, als de huurder zelf niet meer in de woning woont, of als er sprake is van winstbejag.
Of een rechter ontbinding en ontruiming toewijst, hangt af van de omstandigheden: hoe ernstig was de overtreding, hoe lang duurde het, was er overlast, is er schade, zijn er eerdere waarschuwingen geweest, en heeft de huurder open kaart gespeeld of juist geprobeerd het te verhullen. Maar het is een reëel risico. Voor veel huurders is dit de kern: je loopt het risico je woning kwijt te raken.
3) Boetes en contractuele sancties
Veel contracten bevatten boetebepalingen voor verboden onderverhuur of ongeoorloofde ingebruikgeving. Als zo’n boeteclausule rechtsgeldig is en redelijk wordt toegepast, kan de verhuurder die boete vorderen naast of in plaats van beëindiging. In de praktijk wordt hierover vaak geprocedeerd: boetes kunnen hoog oplopen en rechters toetsen dan regelmatig of het bedrag niet buitensporig is en of de boeteclausule wel correct is toegepast.
Ook zonder expliciete boete kan een verhuurder soms schadevergoeding vorderen, bijvoorbeeld voor extra kosten, onderzoek, herstel, of gemiste huurinkomsten als de woning niet op de juiste manier is geëxploiteerd.
4) Terugbetaling van “winst” uit onderverhuur
Een gevoelig punt is dat huurders soms winst maken op onderverhuur: zij betalen een relatief lage huur en vragen een hogere huur aan een onderhuurder, of verhuren kortdurend tegen hoge tarieven. In sommige situaties kan dit leiden tot vorderingen waarbij de verhuurder stelt dat de huurder ongerechtvaardigd is verrijkt of dat de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen. Dit is sterk feitenafhankelijk, maar het risico neemt toe naarmate het winstmotief en de omvang van de onderverhuur duidelijker zijn.
5) Gevolgen voor de onderhuurder: vaak weinig bescherming
Onderhuurders denken soms dat zij “gewoon” huurbescherming hebben. Dat kan tegenvallen. Als de hoofdhuur eindigt doordat de huurovereenkomst wordt ontbonden of rechtsgeldig wordt beëindigd, kan dat betekenen dat de onderhuurder zijn positie verliest en ook moet vertrekken. Er zijn uitzonderingen en beschermingsmechanismen in specifieke situaties, maar de algemene realiteit is dat illegale onderverhuur ook de onderhuurder kwetsbaar maakt.
Daarom is illegale onderverhuur niet alleen een conflict tussen verhuurder en huurder; het kan een kettingreactie veroorzaken waarbij een derde partij plotseling zonder stevig recht in de woning zit.
6) Gemeentelijke handhaving en andere praktische risico’s
Naast het contractuele en civielrechtelijke traject spelen soms ook publieke regels mee. In veel gemeenten gelden regels over woningdelen, kamerverhuur, vergunningen en toeristische verhuur. Illegale onderverhuur kan daardoor ook leiden tot meldingen, inspecties of handhaving. Dat is niet in elke zaak aan de orde, maar het risico bestaat, vooral bij structurele kamerverhuur of kortdurende verhuur aan wisselende personen.
7) Wat is verstandig als je dit ontdekt of als je dit overweegt?
Voor huurders geldt: als onderverhuur contractueel beperkt is, neem dat serieus. Toestemming vragen voelt soms als een drempel, maar het is juridisch vaak het verschil tussen een beheersbare situatie en een ontbindingsprocedure. Als het gaat om een tijdelijke periode, is schriftelijke toestemming of een tijdelijke regeling meestal het veiligst.
Voor verhuurders geldt: als je onderverhuur vermoedt, is een dossier belangrijk. Niet alleen “geruchten”, maar concrete feiten: wie woont er, hoe lang, wat is de relatie tot de huurder, zijn er advertenties, betalingen, sleuteloverdracht, overlast, etc. Daarmee wordt het juridisch toetsbaar.
Conclusie
Illegale onderverhuur kan grote gevolgen hebben. In de kern gaat het om een contractuele tekortkoming die kan uitmonden in beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming. Daarbovenop kunnen boetes, schadevergoeding en discussies over winst uit onderverhuur komen. Ook de onderhuurder kan in een kwetsbare positie belanden als de hoofdhuur eindigt. De veilige lijn is daarom eenvoudig: onderverhuur zonder toestemming is zelden een “klein risico”. Wie een woning wil delen of tijdelijk wil verhuren, doet er verstandig aan dit vooraf te regelen en schriftelijk vast te leggen.