Een huurverhoging is niet iets wat een verhuurder “zomaar” kan doorvoeren omdat de kosten stijgen of omdat de markt aantrekt. Bij woonruimte gelden duidelijke wettelijke grenzen. De ruimte die een verhuurder heeft, hangt vooral af van drie factoren: het type huurcontract, het soort woonruimte (gereguleerd of vrije sector) en de reden van de verhoging. Wie dat onderscheid scherp heeft, ziet meestal snel of een huurverhoging juridisch houdbaar is.
1) De hoofdregel: huurverhoging kan alleen volgens wet en contract
In vrijwel elk huurcontract staat dat de huur periodiek kan worden aangepast. Maar zelfs als het contract een huurverhogingsclausule bevat, moet die clausule passen binnen wat de wet toestaat. Anders gezegd: het contract is niet “leidend” als het botst met dwingendrechtelijke regels. Daarom is het altijd verstandig om niet alleen naar de brief van de verhuurder te kijken, maar ook naar het type woning en de wettelijke maxima die in dat jaar gelden.
2) Jaarlijkse huurverhoging: dit is de meest voorkomende
De jaarlijkse huurverhoging is het standaardscenario. Daarbij gelden twee belangrijke kaders.
Ten eerste moet de verhuurder de huurverhoging op de juiste manier aankondigen: schriftelijk, met een duidelijke ingangsdatum, het oude en nieuwe huurbedrag, en het bedrag of percentage van de verhoging. Gebeurt dat niet, dan is de verhoging procedureel kwetsbaar.
Ten tweede mag de verhoging niet boven de wettelijke maxima uitkomen. Die maxima verschillen per jaar en hangen samen met de vraag of de huur gereguleerd is of vrije sector. In sommige jaren heeft de wetgever bovendien extra beperkingen ingesteld (bijvoorbeeld tijdelijke maximering van huurverhogingen). Dat maakt dat een verhoging die “normaal” klinkt, toch onrechtmatig kan zijn als het percentage boven het toegestane maximum zit.
3) Gereguleerde huur versus vrije sector: het verschil is essentieel
Bij een gereguleerde huur (sociale huur / puntenstelsel) is het stelsel strakker. Niet alleen is het maximale verhogingspercentage begrensd, ook speelt mee dat de huur uiteindelijk niet onbeperkt boven de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) mag uitkomen. In dit segment heeft de huurder bovendien vaak een duidelijker route richting de Huurcommissie wanneer er discussie ontstaat.
Bij de vrije sector is het beeld genuanceerder. Ook daar gelden wettelijke maxima voor de jaarlijkse verhoging voor zover de wet dat in het betreffende jaar voorschrijft. Daarnaast speelt hier vaak een tweede discussie: of de verhogingsclausule in het contract wel geldig en transparant genoeg is. Met name indexatieclausules of samengestelde clausules (“CPI + x%”) kunnen juridisch kwetsbaar zijn als ze onvoldoende duidelijk zijn of oneerlijk uitpakken. In de praktijk zie je dat dit onderwerp de laatste jaren steeds vaker leidt tot procedures.
4) Huurverhoging na woningverbetering: het mag, maar niet onbeperkt
Een verhuurder kan de huur soms verhogen omdat de woning aantoonbaar is verbeterd, bijvoorbeeld door isolatie, een nieuwe keuken, een uitbreiding of een andere kwaliteitsverhoging. Het uitgangspunt is dan: als het huurgenot structureel stijgt, kan een hogere huur verdedigbaar zijn.
Maar ook hier geldt: het moet wel zorgvuldig gebeuren. Een verbetering is iets anders dan achterstallig onderhoud. Een verouderde cv vervangen omdat die stuk is, is in de kern onderhoud; een woning verduurzamen of uitbreiden kan verbetering zijn. Bovendien moet de verhoging in redelijke verhouding staan tot de verbetering en moet het proces kloppen. Een verhoging “na een klus” zonder duidelijke onderbouwing is vaak een startpunt voor discussie.
5) Servicekosten en voorschotten zijn géén huurverhoging
Een veel voorkomende bron van verwarring is dat verhuurders soms “de huur” verhogen, terwijl het feitelijk gaat om een hoger voorschot voor servicekosten of energie. Juridisch is dat iets anders. Servicekosten moeten worden afgerekend op basis van werkelijke kosten en een onderliggende specificatie. Dat betekent dat je dit niet op dezelfde manier beoordeelt als een huurverhoging. De verhuurder mag niet via de achterdeur structureel de huur optrekken door servicekosten “mee te laten lopen” zonder juiste afrekening.
6) Wanneer is een huurverhoging verdacht of onjuist?
In de praktijk zijn er een paar duidelijke rode vlaggen. Een huurverhoging kan onjuist zijn als het percentage boven het wettelijke maximum ligt, als de aankondiging te laat is of onvoldoende informatie bevat, of als de verhuurder een verhoging probeert door te voeren zonder geldige contractuele basis. Ook is een verhoging verdacht als de verhuurder “verbetering” aanvoert terwijl het feitelijk om regulier onderhoud ging, of als servicekosten worden gepresenteerd alsof het huur is.
Conclusie
Een verhuurder mag de huur verhogen, maar alleen binnen een juridisch kader dat sterk afhangt van de situatie. De meest voorkomende verhoging is de jaarlijkse huurverhoging, die alleen kan als de procedure klopt en het percentage binnen de wettelijke grenzen blijft. Daarnaast bestaat huurverhoging na echte woningverbetering, maar ook daar gelden eisen van redelijkheid en onderbouwing. Wie twijfelt, doet er verstandig aan eerst scherp te bepalen om welk type verhoging het gaat en of de verhuurder het formeel correct heeft aangepakt, voordat er inhoudelijk wordt gediscussieerd over “of het eerlijk voelt”.