Een huurverhoging voelt voor veel mensen als een voldongen feit: “de verhuurder vraagt het, dus het zal wel moeten.” Juridisch ligt dat genuanceerder. In veel gevallen kan een huurverhoging alleen onder strikte voorwaarden, en een huurder kan daartegen bezwaar maken als de verhoging niet klopt of niet goed is onderbouwd. Ook voor verhuurders is het belangrijk om het proces zorgvuldig te volgen, omdat een onjuiste procedure de verhoging kwetsbaar maakt.
De juiste aanpak begint met één basisvraag: over welk soort huurverhoging gaat het? Daarna volgt de procedure.
1) Eerst bepalen: welke huurverhoging is dit?
In grote lijnen zijn er drie situaties.
De eerste is de jaarlijkse huurverhoging bij woonruimte. Dat is de meest voorkomende: meestal per 1 juli, soms een andere datum afhankelijk van contract en beleid. De wet stelt grenzen aan de maximale verhoging en aan de manier waarop de verhuurder die moet aankondigen.
De tweede is huurverhoging na woningverbetering (bijvoorbeeld isolatie, nieuwe keuken/badkamer). Daar gelden weer andere regels, omdat het gaat om een verandering in kwaliteit van het gehuurde.
De derde is een huurverhoging die eigenlijk geen “huurverhoging” is, maar een aanpassing van servicekosten of een voorschot. Die moet je anders benaderen, omdat servicekosten geen huurprijs zijn en een andere wettelijke systematiek hebben.
Een bezwaar kan per type verschillend uitpakken. In de praktijk gaat het bij “bezwaar huurverhoging” meestal om de jaarlijkse huurverhoging.
2) Controleer eerst of de huurverhoging formeel klopt
Voordat je inhoudelijk in discussie gaat (“ik vind het te veel”), is de formele check vaak het meest effectief. Een verhoging kan al stranden als de basis niet klopt.
Een paar klassieke punten:
De aankondiging moet op tijd zijn. Een huurverhoging moet schriftelijk worden voorgesteld met voldoende aanzegtermijn (in de praktijk vaak minimaal twee maanden vóór de ingangsdatum). Als die termijn niet is gehaald, is de verhoging procedureel kwetsbaar.
Het voorstel moet duidelijk zijn. Het moet in ieder geval vermelden: de huidige huur, de nieuwe huur, de ingangsdatum en het percentage/bedrag van de verhoging. Als het vaag is (“huur gaat omhoog”), is dat niet de bedoeling.
Ook moet de verhoging binnen het wettelijk maximum vallen. Die maxima verschillen afhankelijk van het type huur (gereguleerd/sociale huur versus vrije sector) en het betreffende jaar. Als de verhuurder boven de wettelijke grens gaat zitten, is dat een sterk bezwaar.
3) Dan de inhoud: wanneer heb je inhoudelijk een goed bezwaar?
Een inhoudelijk bezwaar is vooral sterk als je kunt laten zien dat de verhoging niet past binnen de wettelijke systematiek of dat de uitgangspunten niet kloppen.
Bij gereguleerde huur (sociale huur / puntenstelsel) kunnen bijvoorbeeld dit soort argumenten relevant zijn: de verhoging overschrijdt het maximum, de huurprijs is al boven de maximale huurprijsgrens op basis van punten, of er zijn ernstige gebreken waardoor huurverhoging beperkt kan worden of niet redelijk is.
Bij vrije sector draait het vaak om: overschrijding van het maximum (voor zover wettelijk gemaximeerd), onjuiste berekening, of een procedureel gebrek zoals te late aankondiging of onduidelijk voorstel.
4) Hoe maak je bezwaar: de praktijkroute
Een goed bezwaar is zakelijk en gestructureerd. Het is geen emotionele brief, maar een korte juridische check.
De standaardroute is:
Eerst schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. Daarin zet je helder: je betwist de huurverhoging, per welke datum, en waarom. Als je het maximum betwist: benoem dat expliciet. Als je bezwaar procedureel is: benoem de te late aankondiging of ontbrekende informatie.
Daarna zijn er grofweg twee uitkomsten. Of de verhuurder trekt het voorstel in of past het aan, of de verhuurder houdt vast aan de verhoging.
Als de verhuurder vasthoudt, is de vervolgstap afhankelijk van de situatie. Bij gereguleerde huur komt vaak de Huurcommissie in beeld, omdat die bevoegd is om over veel huurprijs- en huurverhogingsgeschillen te beslissen. In andere gevallen (en zeker bij vrije sector) kan uiteindelijk de rechter het eindstation zijn, maar vaak wordt in de praktijk eerst geprobeerd het schriftelijk af te ronden.
5) Moet je de verhoging ondertussen betalen?
Dit is een praktisch gevoelig punt. In veel situaties is het verstandiger om niet “zomaar” in achterstand te raken. Tegelijk wil je ook niet door betaling stilzwijgend akkoord gaan.
Een veelgebruikte benadering is: schriftelijk bezwaar maken en duidelijk vastleggen dat betaling (als je al betaalt) onder voorbehoud gebeurt, of dat je de oude huur blijft betalen totdat het geschil is opgelost. Wat verstandig is, hangt af van de exacte situatie en de risico’s. In de praktijk is de kern: voorkom dat je door de discussie ineens een huurachterstand creëert die als drukmiddel tegen je gebruikt kan worden.
6) Voor verhuurders: zo voorkom je dat je verhoging onderuit gaat
Voor verhuurders is de les vaak dezelfde: procedure is alles. Zorg voor tijdige aankondiging, een helder voorstel met alle verplichte gegevens, een verhoging binnen de wettelijke maxima, en een dossier waarin je kunt laten zien dat je correct hebt gehandeld. Als je op dat fundament zit, wordt bezwaar meestal óf opgelost, óf je staat sterk in de vervolgstap.
Conclusie
Bezwaar maken tegen huurverhoging is in de kern geen ingewikkeld “juridisch gevecht”, maar een gestructureerde controle: klopt de aankondiging, klopt het maximum, en klopt de berekening? Als één van die onderdelen niet klopt, heb je vaak een inhoudelijk sterk bezwaar. De meest effectieve route is doorgaans om het eerst schriftelijk en zakelijk bij de verhuurder neer te leggen, zodat het dossier helder is en escalatie vaak kan worden voorkomen.
Een duidelijke brief helpt daarbij: je zet de feiten op papier, je noemt concreet wat niet klopt, en je voorkomt dat de discussie verzandt in losse berichten zonder bewijswaarde. Dat maakt het voor beide partijen sneller, netter en juridisch beter verdedigbaar.