De opzegtermijn is één van die onderwerpen waar in de praktijk veel misverstanden over bestaan, vooral omdat de regels voor huurder en verhuurder niet hetzelfde zijn. Hieronder zet ik het helder uiteen, met de kern van de wet en hoe je dit in de praktijk toepast.
Opzegtermijn voor de huurder
Voor een huurder is de hoofdregel simpel: de opzegtermijn is gelijk aan de termijn waartegen de huurprijs wordt betaald, met een minimum van één maand en een maximum van drie maanden. Betaal je per maand, dan is de opzegtermijn dus één maand. Betaal je per kwartaal of per jaar, dan kan die termijn langer zijn, maar hij wordt door de wet begrensd op drie maanden.
Belangrijk: in contracten staat soms een langere opzegtermijn voor de huurder, bijvoorbeeld “huurder zegt op met drie maanden opzegtermijn” ook als er gewoon maandelijks wordt betaald. Zo’n afspraak is in beginsel niet geldig voor zover die de huurder zwaarder belast dan de wettelijke regeling. De huurder kan dan toch uitgaan van de wettelijke termijn. Anders gezegd: je kunt de huurder niet via het contract “vastzetten” aan een langere opzegtermijn dan de wet toestaat.
Opzegtermijn voor de verhuurder
Voor de verhuurder gelden strengere regels. Bij woonruimte is het uitgangspunt: een verhuurder kan niet “vrij” opzeggen; er moet een wettelijke opzeggingsgrond zijn en als de huurder niet instemt, komt de rechter eraan te pas. Maar los daarvan kent de wet ook een langere opzegtermijn voor de verhuurder.
De opzegtermijn voor de verhuurder begint bij drie maanden en wordt vervolgens verlengd met één maand voor elk volledig jaar dat de huurder de woning huurt, met een maximum van zes maanden.
Concreet ziet dat er zo uit:
• huurder huurt 0 tot 1 jaar: 3 maanden
• na 1 jaar: 4 maanden
• na 2 jaar: 5 maanden
• na 3 jaar of langer: 6 maanden (maximum bereikt)
Dit is dus echt een “oplopende” termijn die meegroeit met de duur van de huur. Die langere termijn weerspiegelt de huurbescherming: hoe langer iemand ergens woont, hoe meer tijd hij in beginsel moet krijgen om te reageren en zich voor te bereiden op een mogelijke beëindiging.
Wat als partijen andere termijnen afspreken?
Je kunt contractueel best iets opschrijven, maar bij woonruimte zitten er grenzen aan wat daarvan af mag wijken.
Voor de huurder geldt: een afspraak die leidt tot een langere opzegtermijn dan de wettelijke regeling is in principe niet afdwingbaar tegenover de huurder. De huurder mag zich dan gewoon op de wet beroepen.
Voor de verhuurder geldt meestal het omgekeerde: een afspraak die de huurder slechter af maakt (bijvoorbeeld een kortere opzegtermijn voor de verhuurder of soepelere opzegmogelijkheden) houdt bij woonruimte doorgaans geen stand als die botst met de dwingendrechtelijke huurbescherming. Je mag huurbescherming niet “wegcontracteren”.
Praktische tips om misverstanden te voorkomen
Voor huurders: kijk eerst naar hoe je betaalt (meestal maandelijks), en hanteer dan één maand opzegtermijn. Zet de opzegging altijd schriftelijk en zorg voor bewijs van ontvangst.
Voor verhuurders: realiseer je dat opzegging bij woonruimte niet alleen een termijn is, maar ook een traject met wettelijke opzeggingsgronden en vaak rechterlijke toetsing als de huurder niet akkoord gaat. Neem dus ruim op tijd actie.