De oplevering (eindinspectie en sleuteloverdracht) is hét moment waarop veel huurconflicten ontstaan. Niet omdat mensen per se onredelijk zijn, maar omdat verwachtingen botsen: de huurder denkt “ik lever het netjes op”, de verhuurder kijkt met de bril “ik wil geen kosten achteraf”. Juridisch draait het vooral om één ding: bewijs. Wie kan achteraf aannemelijk maken hoe de woning erbij stond bij vertrek — en óók bij aanvang?
Onderstaand een helder overzicht van wat je in de praktijk moet doen om gedoe over schade, schoonmaak, herstelkosten en borg te voorkomen.
1) Het vertrekpunt: wat is “goed opleveren”?
In de kern geldt: je moet het gehuurde opleveren zoals je het hebt ontvangen, rekening houdend met normale slijtage door gebruik. Normale gebruikssporen (bijvoorbeeld lichte verkleuring door zon, kleine loopsporen, minimale slijtage aan vloer of verf) zijn doorgaans geen “schade” die je moet vergoeden. Schade is iets anders: gaten, breuk, ernstige vlekken, vernieling, ontbrekende onderdelen of zaken die duidelijk verder gaan dan normaal wonen.
Belangrijk: de beoordeling hangt vaak af van de situatie bij aanvang. Daarom is het startdossier zo belangrijk.
2) Het allerbelangrijkste document: de inspectierapporten
Startinspectie / check-in rapport
Als er bij aanvang een inspectierapport is opgesteld (liefst met foto’s), dan vormt dat de basis. Daarin staat wat al beschadigd was, wat niet werkte, welke meters zijn genoteerd, etc.
Eindinspectie / check-out rapport
Bij vertrek wil je opnieuw een inspectierapport. Het liefst met:
datum en tijdstip,
aanwezigen (huurder/verhuurder of beheerder),
beschrijving per ruimte,
afspraken over herstel (wat, door wie, vóór welke datum),
en duidelijk: “wel/geen schade geconstateerd” + handtekeningen.
Waarom dit zo belangrijk is: zonder goede rapporten wordt het snel een welles-nietes discussie. En in borgdiscussies is “wie bewijst wat?” vaak doorslaggevend.
3) Voorinspectie én eindinspectie: regel het slim
Een voorinspectie (1–2 weken vóór vertrek) is goud waard. Je loopt samen door de woning en bespreekt wat er volgens verhuurder nog moet gebeuren. Daarmee voorkom je dat je pas bij de eindinspectie hoort: “dit moet nog hersteld worden” terwijl je de sleutel al bijna moet inleveren.
De beste aanpak:
Voorinspectie: inventariseren en afspraken maken.
Tijd om zelf te herstellen (waar redelijk).
Eindinspectie: controleren en afronden.
Voor verhuurders is dit ook verstandig: het voorkomt discussie over “je hebt me geen kans gegeven om het zelf op te lossen” en het maakt kosten achteraf makkelijker te onderbouwen.
4) Zelf herstellen versus kosten verhalen: wat is redelijk?
Als er schade is die aan de huurder kan worden toegerekend, is het meestal redelijk dat de huurder eerst zelf de kans krijgt om te herstellen (of te laten herstellen). Komt de verhuurder pas ná vertrek met een factuur zonder dat de huurder die kans had, dan levert dat in de praktijk vaak discussie op — zeker als de kosten hoog zijn of als niet duidelijk is wat er precies is gedaan.
En: als de verhuurder kosten wil verrekenen (bijv. met de borg), hoort daar onderbouwing bij:
duidelijke omschrijving van de schade,
waarom dit niet onder normale slijtage valt,
waarom dit aan huurder wordt toegerekend,
en meestal: bonnen/facturen (liefst gespecificeerd) en foto’s.
5) Foto’s en video: maak je eigen dossier
Maak bij vertrek (en idealiter ook bij aanvang) een korte maar systematische fotoreportage:
elke ruimte (overzichtsfoto + details),
vloer, wanden, plafonds,
keuken (aanrecht, apparatuur, kastjes),
badkamer (kitranden, tegels, wastafel, douche),
ramen/kozijnen,
meterkast en meters.
Tip: maak één video waarin je langzaam door de woning loopt én close-ups toevoegt. Zet desnoods de datum in je bestandsnaam. Het doel is niet “stemmingsmakerij”, maar simpel bewijs.
6) Sleutels, meters en afspraken: rond het administratief af
Bij oplevering hoort óók het administratieve deel:
Sleutels: alle ontvangen sleutels terug, noteer aantal.
Meterstanden: noteer gas/water/elektra (en maak foto’s).
Doorsturen aan leveranciers: verhuizing/afmelding regelen.
Post/naamplaatje: wat is afgesproken?
Opleverdatum en tijd: helder vastleggen wanneer de huur eindigt.
Veel misverstanden gaan niet over “schade”, maar over een onduidelijke einddatum of vergeten sleutels.
7) Veranderingen aan de woning: wat als je iets hebt aangepast?
Heb je zelf dingen aangebracht (planken, schilderwerk, lampen, vloer, gordijnrails)? Dan is de hoofdregel: je moet het gehuurde terugbrengen in de oude staat, tenzij de verhuurder toestemming gaf om het te laten zitten of tenzij het redelijk is dat het blijft (bijvoorbeeld omdat het een verbetering is en de verhuurder instemt).
Praktisch:
check je contract (zelf aangebrachte voorzieningen),
check e-mails/WhatsApps met toestemming,
en maak bij de voorinspectie afspraken: “blijft zitten ja/nee”.
8) De klassieke valkuil: “schoon” is geen juridisch criterium, maar wél een bron van ruzie
“Professioneel laten schoonmaken” staat soms in contracten of wordt geëist bij vertrek. Juridisch ligt dat genuanceerd, maar praktisch geldt: hoe minder aanleiding tot discussie, hoe beter. Een normale, nette oplevering (keuken/badkamer goed gereinigd, afval weg, koelkast leeg, oven schoon, geen extreme vervuiling) voorkomt dat schoonmaakkosten ineens als inhouding op de borg worden opgevoerd.
Conclusie
Oplevering draait om twee dingen: heldere afspraken vooraf en bewijs achteraf. Een voorinspectie met concrete punten, gevolgd door een eindinspectie met een getekend opleverrapport, plus foto’s/video en vastgelegde meterstanden: dat is in de praktijk de beste manier om borgdiscussies en herstelclaims te voorkomen.
Wil je het extra strak doen, stuur na de eindinspectie nog één korte bevestiging per e-mail (“sleutels overgedragen, meterstanden, geen/dit zijn de afgesproken punten”). Dat “zwart op wit” blijkt in conflicten vaak belangrijker dan mensen vooraf denken.