Bij onderhoud en reparaties in een huurwoning ontstaat vaak discussie over één simpele vraag: wie moet dit betalen en regelen — huurder of verhuurder? De wet maakt daar een basisverdeling voor. Grote lijn: de verhuurder is verantwoordelijk voor herstel van gebreken, maar kleine herstellingen komen in beginsel voor rekening van de huurder. Die “kleine herstellingen” zijn niet bedoeld als een vrijbrief voor de verhuurder om alles af te schuiven; het gaat om relatief beperkte, dagelijkse onderhoudszaken die passen bij normaal gebruik van de woning.
In dit artikel leg ik uit wat onder kleine herstellingen valt, wat níet, en hoe je dit in de praktijk verstandig aanpakt.
De juridische basis: huurder betaalt “kleine herstellingen”
De kern staat in art. 7:217 BW: kleine herstellingen zijn voor rekening van de huurder. Wat daar precies onder valt, is verder uitgewerkt in het Besluit kleine herstellingen. Dat besluit bevat een lijst met voorbeelden (denk aan: eenvoudige klusjes in en om de woning) en vormt in de praktijk het startpunt bij vrijwel elke discussie.
Belangrijk om te begrijpen: het gaat niet alleen om de kosten, maar ook om de plicht om zelf te handelen. Als het echt een kleine herstelling is, mag van de huurder worden verwacht dat hij het zelf oplost (of laat doen) en de kosten draagt.
Wat valt meestal wél onder kleine herstellingen?
De rode draad is: klein, eenvoudig, beperkt van omvang en passend bij dagelijks gebruik. In de praktijk kun je denken aan dit soort categorieën:
1) Klein binnenonderhoud en afstelling
Dingen die “los” zitten, afgesteld moeten worden of eenvoudig vervangen kunnen worden: een deurklink, een kastscharnier, een slot dat stroef loopt (voor zover het niet kapot is door slijtage/gebrek), het smeren van scharnieren, het vastzetten van een loszittende trapleuning.
2) Vervangen van eenvoudige onderdelen
Zoals lampjes, zekeringen, batterijen van rookmelders (als die door huurder geplaatst of onderhouden worden), kraanleertjes en doucheslangetjes, sifon schoonmaken, ontstoppen van een afvoer als het gaat om een simpele verstopping door gebruik (denk: haren/zeepresten).
3) Onderhoud dat hoort bij normaal gebruik
Schoonhouden van ventilatieroosters, filters van de afzuigkap reinigen, ontluchten van radiatoren (als je weet hoe), bijvullen van cv-water (voor zover dat eenvoudig en veilig kan en je cv-installatie normaal functioneert).
4) Tuin en buitenruimte bij de woning
Bij een huurwoning met tuin: basisonderhoud zoals maaien, onkruid weghalen, eenvoudige snoei. Niet: grote bomen rooien, ernstige verzakking herstellen of schuttingen vervangen door achterstallig onderhoud — dat schuift richting verhuurder (of zelfs VvE/derden), afhankelijk van oorzaak.
Dit zijn voorbeelden. De concrete kwalificatie hangt altijd af van de situatie: wat is er precies aan de hand, waardoor komt het, en hoe ingrijpend is het om op te lossen?
Wat valt meestal níet onder kleine herstellingen?
Hier zit de belangrijkste nuance: als de oorzaak een “gebrek” is of het gaat om structureel/technisch herstel, ligt het snel bij de verhuurder.
1) Structurele of bouwkundige problemen
Denk aan lekkages in het dak, schimmel door constructieve vochtproblemen, houtrot in kozijnen, verzakking, kapotte leidingen in de muur, gebreken aan de gevel of isolatieproblemen die niet met “even schoonmaken” zijn opgelost.
2) Installaties die defect zijn
Een cv-ketel die niet werkt, een mechanisch ventilatiesysteem dat uitvalt, elektra die telkens doorslaat door een defecte groep, een intercominstallatie die kapot is: dat zijn geen “kleine klusjes”, maar vaak installatietechnische gebreken. Dat valt doorgaans onder de herstelplicht van de verhuurder (art. 7:206 BW), tenzij de huurder het zelf heeft veroorzaakt.
3) Reparaties door slijtage of ouderdom
Als iets simpelweg “op” is door normaal gebruik en tijd (bijvoorbeeld een kraan die intern versleten is, een slot dat daadwerkelijk kapot is, rotte kitnaden met gevolgschade), dan kan dat ondanks het kleine karakter toch bij de verhuurder horen, juist omdat het gaat om onderhoud aan de woning als zodanig.
4) Gevaarlijke of specialistische werkzaamheden
Alles waar vakwerk, veiligheid of toegang tot verborgen leidingen/kabels bij komt kijken, is al snel geen kleine herstelling meer. “Je kunt het zelf doen” is géén juridisch criterium; het gaat om wat redelijkerwijs als kleine herstelling kan worden verlangd.
Het belangrijkste criterium: oorzaak en toerekenbaarheid
In veel conflicten wordt alleen naar het onderdeel gekeken (“een kraan is klein, dus huurder”). Maar juridisch kijk je ook naar waarom het probleem er is.
Is het ontstaan door normaal gebruik en gaat het om een klein klusje? Dan huurder.
Is het gevolg van achterstallig onderhoud, slijtage of een gebrek aan de woning/installatie? Dan verhuurder.
Is het door onjuist gebruik of schade door de huurder? Dan kan de huurder aansprakelijk zijn, en dan is de rekening (gedeeltelijk) voor hem.
Dit is ook waarom documentatie (foto’s, melding, eventueel een korte verklaring van een monteur) in discussies zo veel waard is: het helpt om de oorzaak te onderbouwen.
Praktisch stappenplan als je twijfelt
1) Meld het altijd eerst schriftelijk
Ook als je denkt dat het misschien “klein” is. Een korte mail met foto’s en de vraag “valt dit onder kleine herstellingen of laten jullie dit herstellen?” voorkomt discussie achteraf.
2) Vraag om standpunt én onderbouwing
Als de verhuurder zegt: “huurder moet het zelf doen”, vraag dan: op basis waarvan? Verwijzing naar het Besluit kleine herstellingen of contractbepaling. Dit houdt het gesprek zakelijk.
3) Ga niet prutsen aan installaties
Als iets technisch is (cv, elektra, lekkage), ga niet zelf sleutelen. Dat kan risico’s geven en kan later tegen je gebruikt worden (“huurder heeft het erger gemaakt”).
4) Bonnetjes en bewijs
Als je wél een kleine herstelling laat uitvoeren: bewaar facturen/bonnen. Niet omdat je die altijd terugkrijgt, maar omdat het helpt bij eventuele latere discussies (bijv. bij oplevering).
Voor verhuurders: wanneer is “kleine herstelling” een valkuil?
Ook voor verhuurders loont nuance. Als je te snel alles als kleine herstelling bestempelt, ontstaat het risico dat een rechter (of Huurcommissie, waar van toepassing) juist concludeert dat er sprake is van een gebrek en achterstallig onderhoud. Dat kan leiden tot herstelverplichtingen, huurprijsvermindering, of discussies over schade. Een zorgvuldig antwoord — “dit is klein en valt onder huurder, tenzij…” — voorkomt escalatie.
Conclusie
Kleine herstellingen zijn bedoeld voor dagelijks, beperkt onderhoud dat bij normaal gebruik hoort. De grens ligt grofweg waar het structureel, technisch, gevaarlijk of het gevolg van een gebrek/achterstallig onderhoud wordt. In twijfelgevallen is de kernvraag: wat is de oorzaak en wat is redelijk om van de huurder te verlangen?
Wil je dit netjes vastleggen (zeker als er discussie ontstaat), stuur dan een korte, duidelijke brief of e-mail waarin je het probleem beschrijft, de oorzaak schetst voor zover bekend, en vraagt of de verhuurder dit als kleine herstelling ziet of laat herstellen. Dat voorkomt “ruis” en zorgt dat je dossier klopt — precies het soort schriftelijk bewijs dat later vaak doorslaggevend is.