Een lekkage die maar blijft terugkomen, schimmel door vocht, een kapotte cv waardoor je weken in de kou zit, of een deur die niet meer goed sluit waardoor je woning minder veilig is. Bij dit soort problemen ontstaat vaak dezelfde vraag: mag de huur dan omlaag? Het korte antwoord is: soms wel — maar niet automatisch, en niet zonder goede onderbouwing. In het huurrecht draait het om (i) of er juridisch gezien sprake is van een gebrek, (ii) wat daarvan de gevolgen zijn voor het huurgenot, en (iii) of de huurder de verhuurder correct in de gelegenheid heeft gesteld om te herstellen.
Hieronder leg ik uit hoe het juridisch kader in elkaar zit, wanneer huurprijsvermindering in beeld komt, en welke stappen in de praktijk het verschil maken.
Wat is een “gebrek” volgens de wet?
De wettelijke definitie is ruim. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak (de woning), of een andere omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen, waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij aanvang mocht verwachten (art. 7:204 BW). Dat gaat dus niet alleen over “kapot”, maar ook over omstandigheden die het normaal gebruik aantasten.
Belangrijk is het onderscheid tussen:
Gebreken die voor rekening van de verhuurder komen (herstelverplichting verhuurder), en
Kleine herstellingen die de huurder zelf moet doen (art. 7:217 BW en het Besluit kleine herstellingen).
Dat onderscheid is cruciaal: huurprijsvermindering gaat in de kern over tekortschietend huurgenot door een gebrek dat niet op de huurder kan worden afgewenteld.
De basisregel: verhuurder moet herstellen
Als er een gebrek is dat niet voor rekening van de huurder komt, dan is de verhuurder in principe verplicht het te verhelpen (art. 7:206 BW). Lukt dat niet, duurt het te lang, of gebeurt er simpelweg niets, dan kunnen rechtsgevolgen in beeld komen: herstel afdwingen, schadevergoeding, en óók huurprijsvermindering.
Maar let op: de wet en rechtspraak zijn streng op één punt: de verhuurder moet wél weten dat er een gebrek is en een kans hebben gehad om het op te lossen. Zonder melding en redelijke termijn sta je als huurder zwakker.
Wanneer heb je recht op huurprijsvermindering?
Huurprijsvermindering is geregeld in art. 7:207 BW. Kort gezegd: als het huurgenot is verminderd door een gebrek, kan de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, vanaf het moment dat de verhuurder van het gebrek op de hoogte is (of had moeten zijn) tot het moment dat het gebrek is verholpen.
Een paar punten die in de praktijk steeds terugkomen:
1) Het gaat om verminderd huurgenot, niet om “irritatie”.
De vraag is: in welke mate kun je de woning normaal gebruiken? Een kleine kras op de vloer is doorgaans geen basis voor huurverlaging; langdurige vochtproblemen, structurele kou, of ernstige geluidsoverlast door een bouwkundig probleem kunnen dat wel zijn.
2) De huurverlaging moet “evenredig” zijn.
Je krijgt niet automatisch 50% korting omdat iets vervelend is. Het moet passen bij de ernst en de duur. Soms is een beperkte vermindering reëel; soms — bij ernstige en langdurige gebreken — kan het substantieel worden.
3) Vanaf wanneer?
In de regel: vanaf de kennisgeving aan de verhuurder. Dus: meldmoment (liefst schriftelijk), plus de periode waarin het gebrek voortduurt. Daarom is documentatie zo belangrijk.
Moet je eerst een ingebrekestelling sturen?
Formeel is voor huurprijsvermindering vooral van belang dat de verhuurder in kennis is gesteld. In de praktijk is het echter verstandig om — als er niet snel wordt gehandeld — wél een nette, duidelijke sommatie of ingebrekestelling te sturen: daarin zet je het gebrek, de gevolgen, het gewenste herstel en een redelijke termijn op papier. Dat maakt het later veel makkelijker om aan te tonen dat de verhuurder wist wat er speelde en (voldoende) tijd had om te reageren.
“Ik ga zelf minder betalen”: verstandig of riskant?
Hier gaat het vaak mis. Veel huurders denken: “Als de verhuurder niet repareert, betaal ik gewoon minder.” Juridisch is dat riskant. De hoofdregel blijft dat de huur moet worden betaald; als je eenzijdig gaat korten zonder duidelijke basis, loop je het risico op een huurachterstand en escalatie.
Een veiliger route is meestal:
Goed documenteren (foto’s, video’s, metingen, rapporten).
Schriftelijk melden en herstel vragen.
Opvolgen met sommatie / ingebrekestelling als er niets gebeurt.
Indien nodig: via Huurcommissie (waar mogelijk) of via de rechter huurprijsvermindering laten vaststellen.
Welke route past, hangt af van het type woonruimte (gereguleerd/vrije sector), het soort vordering en de situatie.
Bewijs: dit bepaalt vaak de uitkomst
In geschillen over gebreken draait het zelden om “wie is het meest overtuigend”. Het draait om bewijs. Denk aan:
Foto’s/video’s met datum (liefst doorlopend, niet één momentopname)
E-mails/WhatsApp waarin je meldt en opvolgt
Rapporten van vakmensen (loodgieter, cv-monteur, bouwkundig inspecteur)
Schimmel/vochtmetingen of GGD-advies bij gezondheidsklachten
Een logboek: wanneer gemeld, wat gebeurde er, hoe lang duurde het?
Hoe concreter het dossier, hoe makkelijker een huurprijsvermindering te verdedigen is.
En als het gebrek mede door de huurder komt?
Dan wordt het ingewikkelder. Als het probleem (deels) aan de huurder kan worden toegerekend, kan dat de aanspraak op huurprijsvermindering beperken of uitsluiten. Hetzelfde geldt als het gaat om een verplichting die onder “kleine herstellingen” valt. Daarom is het belangrijk om het gebrek juridisch juist te kwalificeren: is dit echt een gebrek waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is, of gaat het om onderhoud dat bij de huurder hoort?
Conclusie
Huurprijsvermindering bij gebreken kan zeker mogelijk zijn, maar het is geen automatische korting. Juridisch draait het om drie kernvragen: is er een gebrek (7:204 BW), is de verhuurder verplicht tot herstel (7:206 BW), en is het huurgenot aantoonbaar verminderd zodat huurprijsvermindering evenredig kan worden gevorderd (7:207 BW)? In de praktijk maken vooral twee dingen het verschil: tijdig schriftelijk melden en een goed dossier.
Wil je het netjes en effectief aanpakken, stuur dan een duidelijke brief waarin je het gebrek beschrijft, herstel vordert binnen een redelijke termijn, en alvast vastlegt dat je bij uitblijven van herstel aanspraak maakt op passende huurprijsvermindering. Dat is niet alleen juridisch zuiver, maar ook de beste manier om discussie over “wie wat wanneer wist” te voorkomen — en het helpt je dossier meteen op orde te krijgen.