Een waarborgsom (“borg”) is bedoeld als zekerheid voor de verhuurder: als er na het einde van de huur nog openstaande bedragen zijn of aantoonbare schade is ontstaan, kan de verhuurder (een deel van) de borg gebruiken om dat te verrekenen. Tegelijk is de borg géén extra verdienmodel. De wet stelt sinds 1 juli 2023 duidelijke grenzen aan hoogte, termijn en onderbouwing, zodat zowel huurders als verhuurders weten waar zij aan toe zijn.
1) Hoe hoog mag de borg zijn?
Voor huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 2023 zijn gesloten, geldt als hoofdregel dat de borg maximaal twee maanden kale huur mag bedragen. Dat is een harde cap: hoger afspreken kan in de praktijk problemen geven, en past niet bij de bedoeling van de regeling (zekerheid, niet “drukmiddel”).
2) Binnen welke termijn moet de borg terug?
De wet werkt met twee termijnen, afhankelijk van de vraag of er nog iets te verrekenen valt.
Binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst moet de borg worden terugbetaald als er géén reden is om in te houden (dus geen achterstand en geen schade die aan de huurder wordt toegerekend).
Binnen 30 dagen mag ook, maar dan alleen als de verhuurder wél een concrete reden heeft om (een deel van) de borg te verrekenen, zoals aantoonbare schade of een openstaande schuld (huur/servicekosten). In dat geval gaat het om terugbetaling na verrekening: de verhuurder houdt dan alleen in wat hij kan onderbouwen en betaalt de rest terug.
Die termijn is niet vrijblijvend: het idee is dat het dossier rondom het einde van de huur snel wordt “afgehecht”, zodat discussie niet eindeloos blijft doorlopen.
3) De kernvraag: heeft de verhuurder een reden (en kan hij die bewijzen)?
Als borg niet wordt terugbetaald, is de eerste stap niet meteen escaleren maar: wat is de opgegeven reden? Dat klinkt simpel, maar hier valt meestal de hele discussie op te beslissen.
Schade is het klassieke voorbeeld. Dan kijk je naar de basis: wat is de staat waarin is opgeleverd, en wat kun je toerekenen? Een goed opgesteld (begin)inspectierapport en een eindinspectie met opleverpunten zijn daarbij goud waard. Ontbreekt een voorinspectie of is er pas achteraf een “lijstje kosten” gemaakt zonder dat de huurder überhaupt de kans kreeg iets zelf te herstellen, dan wordt het voor de verhuurder moeilijker om stevig in te houden. In de praktijk is het redelijk dat een huurder gelegenheid krijgt om herstelpunten zelf op te lossen, zeker als het om eenvoudige zaken gaat.
Daarnaast speelt vaak de vraag: valt dit onder gebruiksslijtage of onder schade die de huurder moet vergoeden? Normale slijtage door wonen is iets anders dan beschadiging. En ook belangrijk: sommige zaken horen bij het normale onderhoud van de verhuurder, tenzij er heel duidelijk anders is afgesproken.
Achterstanden (huur/servicekosten) kunnen ook een reden zijn om te verrekenen. Maar ook dan geldt: het moet concreet zijn (welke maand, welk bedrag, welke specificatie). Een algemene claim “er staat nog iets open” zonder onderbouwing is in een serieuze discussie meestal onvoldoende.
4) Bonnetjes, specificatie en “facturen alleen zijn niet genoeg”
Wanneer een verhuurder inhoudt wegens schade of kosten, hoort daar een duidelijke specificatie bij: wat is hersteld, waarom was dat nodig, en welke kosten zijn daadwerkelijk gemaakt. In een goed dossier zie je dus niet alleen “een factuur”, maar ook de link tussen (i) het opleverpunt/schade, (ii) het herstel, en (iii) de redelijkheid van het bedrag. Dat is ook precies waarom een schriftelijke ronde vaak onmisbaar is: je dwingt helderheid af, en je voorkomt dat het later een welles-nietes wordt.
5) Wat doe je als de borg niet terugkomt?
Als de borg niet binnen de wettelijke termijn is terugbetaald (of als je wél een inhouding ziet maar zonder serieuze onderbouwing), is de beste vervolgstap bijna altijd dezelfde: zet het zwart-op-wit.
Stuur een nette, zakelijke brief waarin je:
vastlegt wanneer de huur is geëindigd,
verwijst naar de wettelijke termijn (14 of 30 dagen, afhankelijk van de situatie),
vraagt om (a) volledige terugbetaling óf (b) een gespecificeerde verrekening met onderbouwing, en
een redelijke korte termijn geeft om alsnog correct af te rekenen.
Dat is niet alleen “formaliteit”; het is vooral bewijsopbouw. Als het daarna alsnog een procedure wordt, wil je kunnen laten zien dat je de verhuurder de kans hebt gegeven het correct op te lossen, en dat je concrete vragen hebt gesteld over onderbouwing en redelijkheid. Precies om die reden werkt een goede template/ingebrekestelling vaak beter dan losse appjes of boze e-mails: het maakt het dossier strak en professioneel.
Praktische conclusie: als je merkt dat de borg blijft hangen of dat je inhoudingen ziet zonder duidelijke onderbouwing, loont het om meteen één keer goed te reageren met een heldere brief. Dat geeft rust, structuur en – als het moet – een stevig vertrekpunt voor de volgende stap.